Un contrat préliminaire pour la vente d’un condo doit être accompagné d’une copie ou d’un résumé de la déclaration de copropriété

Par Pierre-Luc BeauchesneGowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.Dans Di Domenico c. Investissements Aldo Ltée (2013 QCCS 5760), la Cour supérieure a prononcé la nullité de deux contrats préliminaires pour l’achat d’un condo, concluant que des fausses représentations ont été faites aux demandeurs. De plus, le Tribunal rappelle qu’une note d’information, incluant une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété, doit accompagner un contrat préliminaire. Les faitsAu mois d’août 2010, les demandeurs visitent un immeuble résidentiel en voie de construction et sont intéressés par un condo qui répond à leurs critères et qui inclut, selon les représentations du courtier immobilier, une terrasse. Le plan remis aux demandeurs indique que l’unité a une superficie de 1507 pieds carrés alors que la terrasse a une superficie de 833 pieds carrés. On leur mentionne également qu’ils pourraient utiliser la terrasse à leur guise. Pour les demandeurs, la terrasse est un élément primordial, car… Lire la suite

Un syndicat de copropriétaires n’a pas d’intérêt suffisant pour réclamer des dommages moraux subis par des copropriétaires

Par Paula Barcelos Imparato, stagiaire en droitGrondin Savarese Legal Inc. Dans Syndicat co-propriétaires condo Promenade des iles c. Coderre (2013 QCCQ 10425), la Cour du Québec conclut que le demandeur (ci-après le « Syndicat ») n’a pas d’intérêt pour réclamer au nom des copropriétaires les dommages personnels qui ne sont pas communs aux autres copropriétaires. FaitsLe Syndicat réclame, entre autres, des dommages moraux pour les gestes posés par le défendeur à l’endroit des administrateurs ainsi que pour l’intimidation qu’ont subi le Syndicat et ses employés. Le défendeur à son tour se porte demandeur reconventionnel et réclame au Syndicat des dommages pour atteinte à sa réputation. Plusieurs incidents qui démontrent les relations difficiles des parties ont été rapportés au dossier. AnalyseSur la base des principes énoncés aux affaires Syndicat de la copropriété 8561-8565, rue Bellerive (Condos Bellerive 2002) c. Garand (Succession de), 2008 QCCS 3978, Syndicat de la copropriété 5944-5946 et… Lire la suite

Un syndicat de copropriété ne peut s’immiscer dans la négociation de la vente d’un condo

Par Paula Barcelos Imparatostagiaire en droit Grondin Savarese Legal Inc. Dans Bergeron c. Pichette (2013 QCCS 3523), la Coursupérieure a rejeté la requête d’une acheteuse quant à l’obligation d’un syndicatde copropriété (le « Syndicat ») de dénoncer un litige qui l’opposaitau vendeur avant la vente.   Les faits Il s’agit ici d’une requête pour l’annulation d’une vente d’uncondominium acheté en 2010, au motif qu’il est affecté de vices cachés quil’ont rendu inhabitable. Subsidiairement, la demanderesse réclame 137 466 $ endommages et intérêts à son vendeur. Elle réclame le même montant solidairement auSyndicat pour avoir omis de dénoncer un litige de même nature qu’il l’opposaitau vendeur avant la vente. La demanderesse acquiert le condo au prix de 169 500 $. En janvier 2011,elle mandate une firme d’experts pour faire l’analyse de l’air ambiant. On yconstate une quantité significative de moisissures. La demanderesse obtient ensuiteune copie des échanges entre le défendeur et le Syndicat… Lire la suite

Le droit d’un syndicat de copropriétaires d’exiger des tests acoustiques se prescrit par trois ans

Par Pierre-LucBeauchesneGowling LafleurHenderson s.e.n.c.r.l., s.r.l. Dans Syndicat des copropriétaires de l’EstuaireCondos phase II c. Boisvert (2013QCCA 832), l’appelant, un syndicat de copropriété en appelle du jugement depremière instance qui avait accueilli la requête en irrecevabilité d’uncopropriétaire et qui avait rejeté la requête introductive d’instance eninjonction permanente du Syndicat, étant donné que celle-ci était prescrite. LaCour rejette l’appel et conclut que le droit pour le syndicat de copropriété deprocéder à des tests acoustiques est un droit personnel qui se prescrit par troisans.   Faits En 2004, un règlementa été adopté par la copropriété relativement à un devis d’insonorisation pourles planchers dans l’éventualité où un copropriétaire voudrait remplacer lestapis par des planchers à surface dure. Un devis adopté lors de l’assembléeannuelle du 26 septembre 2006 prévoit notamment que le syndicat peuteffectuer des visites d’inspection au cours des travaux et peut requérir destests permettant d’évaluer la performance acoustique des nouveaux revêtements. En février 2007,… Lire la suite

Une travailleuse autonome ne peut opérer une garderie dans un condo

Par Pierre-Luc BeauchesneGowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l. Dans la décision Syndicat de copropriété Les Condos du domaine c. Martel (2012 QCCS 6173), la Cour supérieure a accueilli la requête en injonction interlocutoire d’un syndicat des copropriétaires afin d’interdire aussi aux occupants d’un condominium d’opérer une garderie dans leur unité. La Cour a considéré que l’exploitation de la garderie créait un achalandage, ce qui allait à l’encontre des dispositions de la déclaration de copropriété. Faits Les défendeurs Martel et Mendez sont propriétaires d’une unité de condo dont le demandeur est le Syndicat des copropriétaires. Le 3 mars 2012, les défendeurs Martel et Mendez ont loué leur condo à Monsieur Gilles Vigneault et à la défenderesse Linda Racine. Cette dernière est une travailleuse autonome qui utilise le condo pour opérer une garderie subventionnée en milieu familiale pour 4 enfants. Les articles 14 et 15 de la Déclaration de copropriété prévoient : « 3.1    DESTINATIONS… Lire la suite

Lorsqu’un syndicat de copropriétaires devient propriétaire d’une unité de condo de 150 000$, pour une dette de 2000 $, sommes-nous en présence d’un cas d’enrichissement injustifié?

ParSarah D. Pinsonnault DeGrandpré Joli-Coeur, s.e.n.c.r.l. Encopropriété divise, lorsqu’un copropriétaire fait défaut de payer ses chargescommunes pendant plus de 30 jours, son syndicat de copropriétaires peut publierune hypothèque légale à l’encontre de sa partie privative. Comme dans tous lescas d’un recours hypothécaire, si le défaut de paiement n’est toujours pasrésolu suite à la publication de l’hypothèque légale, le syndicat peut fairepublier un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire et, à l’expiration duditpréavis, instituer un recours visant la vente sous contrôle de justice ou laprise en paiement de l’unité du copropriétaire en défaut. La décision Agalakov Sheloykina c.Syndicat des copropriétaires LesHabitations Poupart, 2012 QCCA 1620 est un bon exemple de ce recours. Larequérante était propriétaire d’une unité de copropriété dont elle n’acquittaitpas les frais de condo. Le syndicat en question a donc fait inscrire unehypothèque légale sur son unité. La requérante ne payant toujours pas, l’intiméa fini par obtenir un jugement en… Lire la suite