Servitude de passage : la Cour d’appel précise le critère de l’usage utile

Une servitude grevant un lot s’éteint par prescription extinctive en cas de non-usage utile sur une période de 10 ans. Dans l’affaire Hilborn c. De Koven[1], la Cour d’appel se prononce précisément sur le caractère que doit prendre cet usage utile et sur l’étendue d’une servitude octroyant un droit de passage donnant accès à un lac. Contexte Une servitude se trouve dans l’acte d’achat de la propriété acquise par l’intimée (De Koven) et confère au lot dominant un droit de passage sur le lot servant (appartenant à l’appelante) afin d’accéder aux eaux du lac Hugues. L’appelante intente un recours afin de faire déclarer éteinte par prescription extinctive la servitude de passage grevant le lot pour cause de non-usage, cela conformément à l’article 1191 C.c.Q. La Cour supérieure rejette la demande dans un jugement rendu le 26 novembre 2018 au motif qu’il y a eu usage utile de la servitude. Décision… Lire la suite

Une enclave économique donne-t-elle automatiquement le droit à un droit de passage?

George Yeryomin, étudiant en droit à l’Université McGill Amélie Lemay, avocate, Chambre de la sécuritéfinancière Le propriétaire d’un terrainenclavé économiquement désire en changer l’usage et il réclame un droit depassage sur le fonds voisin qui lui serait plus commode. A-t-il le droit de lefaire en vertu de l’article 997 du Code civil du Québec (C.c.Q.) ? Dansl’affaire Rankin c. Gaucher (2019QCCA 1718), la Cour d’appel a déterminé que non. La loi n’accorde qu’un passagede nécessité, pas de commodité. Un passage plus commode n’est pas accordé pourun fonds enclavé ayant une issue suffisante pour une exploitation congrue avecla destination des lieux où il se trouve.   Ce litige se déroule dans laMunicipalité de Lac-Tremblant-Nord, une municipalité dont la loi constitutiveet ses règlements subséquents évoquent la vocation de lieu villégiatureestivale. Les terrains de cette municipalité donnent sur le lac Tremblant, quiest une voie d’accès publique en soi, et la majorité des propriétaires… Lire la suite

Le droit d’accès à une plage emporte le droit d’utiliser la plage

Par Pierre-Luc BeauchesneGowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l. Dans 9142-6023 Québec inc. c. Dostie (2014 QCCS 680), la Cour supérieure était saisie d’une action négatoire de servitude et requête en injonction permanente afin d’interdire aux défendeurs l’usage d’une plage. Même si le Tribunal conclut que la servitude de plage prévue à l’acte de vente est invalide, les défendeurs ont un droit d’accès valide au lac qui leur permet d’utiliser la plage, propriété de l’état.   FaitsLe 21 mai 1996, la défenderesse et sa sœur ont acquis un immeuble qu’elles louaient du propriétaire, M. André Yelle, depuis 1986 et qui est à proximité du Lac Simon. L’acte de vente créé notamment une servitude de passage à pied permettant l’accès au lac et le droit d’utiliser la plage aménagée en bordure du lac. La défenderesse et sa famille ont toujours utilisé le droit de passage pour avoir accès au lac et s’installer sur… Lire la suite

Une servitude de passage ne donne pas droit à stationner des véhicules

Par Francis HemmingsLauzon Bélanger Lespérance Inc. Dans Investissements Olymbec Inc. c. Centre de distribution intégré (C.D.I) inc. (2013 QCCS 5949), la Cour était saisie d’une requête introductive d’instance en injonction permanente afin de faire cesser l’usage d’un droit de passage à des fins de chargement et déchargement et afin de démolir des quais de chargement et déchargement. La Cour accueille en partie la requête concluant que le droit de passage n’inclut pas le droit de stationner des véhicules. Les faitsLe 5 juillet 1990, les auteurs des parties ont signé un acte de servitudes qui comprend notamment une servitude de droit de passage. La défenderesse importe des chaussures qui arrivent souvent par conteneurs. Elle utilise en quelque sorte l’assiette de la servitude comme zone de chargement et de déchargement.  On dénombre environ 400 mouvements de camions par année, chaque camion pouvant être stationné entre 30 à 90 minutes.AnalyseLa Cour conclut que… Lire la suite

La Cour du Québec n’est pas compétente pour définir l’assiette d’une servitude de passage

Par Pierre-Luc BeauchesneGowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.Dans Rocchetti c. Da Sie (2013 QCCQ 13510), la Cour du Québec était saisie d’une action en dommages par laquelle les demandeurs réclamaient la somme de 19 784,85$ suite à la démolition sans leur consentement d’un muret ornemental situé sur leur terrain et par laquelle les défendeurs réclamaient la somme de 55 064,18$ pour harcèlement, troubles et inconvénients, notamment parce que les demandeurs leur auraient empêché d’exercer leur droit de passage. La Cour décline compétence et ordonne le renvoi du dossier à la Cour supérieure, car les conclusions de la demande reconventionnelle nécessitent que le Tribunal définisse l’assiette de la servitude de passage de même que les droits et obligations de chacun. FaitsLes demandeurs ont acquis leur résidence le 20 juillet 2009 alors que les défendeurs ont acquis la leur le 24 mars 2010. Les résidences sont séparées par un chemin privé qui fait… Lire la suite