Mise au point sur l’interprétation d’obligations conditionnelles

Dans le contexte d’une promesse d’achat d’immeuble, quelle est la portée d’une clause assujettissant la vente éventuelle à l’obtention par l’acheteur du consentement des créanciers hypothécaires du vendeur ? Quelle est la responsabilité de l’acheteur quant aux moyens qu’il doit déployer afin de tenter d’obtenir ce dernier ? L’acheteur peut-il inculper son courtier parce qu’il n’aurait pas rédigé la condition de façon à inclure toutes les formes de financement planifiées ? Dans l’arrêt 9061-5832 Québec inc. c. Plourde, 2020 QCCS 3667, la Cour supérieure répond à ces questions et clarifie la portée restrictive de l’interprétation d’une condition relative au financement, limitant cette dernière strictement à ce qui est nécessaire pour l’acquisition de l’immeuble, sans inclure des travaux modificatifs éventuels contemplés par l’acheteur. Contexte Dans ce litige, M. Plourde, le défendeur, a émis une offre d’achat d’un immeuble de chambres à Mme Bérubé, représente de l’entreprise demanderesse. Cette offre était conditionnelle… Lire la suite

Pour que l’article 1503 C.c.Q. s’applique, l’empêchement de la condition doit être fautif

par Karim RennoIrving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l. L’article 1503 C.c.Q. pose le principe voulant que l’obligation conditionnelle a plein effet lorsque l’accomplissement de la condition est empêché par le fait du débiteur. La jurisprudence qui est venue interpréter cet article a ajouté que ce principe ne trouve application que lorsque l’empêchement de la condition résulte d’un geste fautif. Or, dans l’affaire Achard c. Forest (2011 QCCS 6673), la Cour supérieure en vient à la conclusion qu’il n’était pas fautif ou purement potestatif pour la débitrice d’une obligation conditionnelle de cesser l’exploitation de son entreprise. Dans cette affaire, les Défendeurs s’engagent conditionnellement à verser un montant d’argent au Demandeur conformément à la clause qui suit: 2. Forest et Sogefor se portent fort et s’engagent à faire toute chose utile et nécessaire pour que Sawquip verse à Achard et à ses ayants droit la somme de cent cinquante mille dollars (150 000,00 $)… Lire la suite

Une transaction peut contenir une condition résolutoire

par Karim RennoIrving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l. Mercredi de cette semaine, nous attirions votre attention sur une décision de la Cour supérieure du Québec qui posait le principe voulait qu’on ne peut résoudre ou résilier une transaction pour cause d’inexécution des prestations (voir ici: http://bit.ly/sfn8ok). Il semble cependant que cela n’empêche pas l’inclusion d’une condition résolutoire dans une transaction. C’est du moins ce qui découle du jugement rendu par l’Honorable juge Jacques R. Fournier dans Terrapro Construction inc. c. 9148-7132 Québec Inc. (Topo 3D) (2011 QCCA 2137). Dans cette affaire, la Requérante demande l’autorisation d’en appeler d’un jugement qui a rejeté sa requête en irrecevabilité basée sur l’exception de la chose jugée par voie de transaction et l’a condamnée à payer à l’Intimée une somme de 27 448,47 $ avec intérêts et indemnité additionnelle et les frais. La Requérante a plaidé transaction à l’encontre de l’action sur compte intentée par l’Intimée,… Lire la suite

Les parties à un contrat ont une obligation de moyen relativement à l’accomplissement d’une condition suspensive

par Karim Renno Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l. L’article 1503 C.c.Q. prévoit qu’une partie à un contrat de doit pas empêcher l’accomplissement d’une condition. Par ailleurs, les tribunaux québécois ont été plus loin et ont jugé que le débiteur de l’obligation ne peut adopter un comportement passif et a une obligation de moyen relativement à l’accomplissement d’une condition suspensive. La décision de la Cour d’appel dans Lattes des Berges Inc. (Syndic de) (2008 QCCA 617) illustre bien ce principe. Il s’agit d’un dossier dans lequel la Cour supérieure avait condamné l’Appelante au paiement de 1 250 000 $, soit le prix d’achat que prévoyait le contrat conclu au mois d’août 2000 avec La Latte des Berges inc. et aux termes duquel l’Appelante proposait d’acheter d’importants éléments d’actifs de cette société. La vente était assujettie à la condition suivante : La présente vente est conditionnelle à l’annulation par le Ministre des Ressources naturelles… Lire la suite

Un propriétaire doit subir les conséquences du non-respect d’une police d’assurance par son locataire

par Karim Renno Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l. Dans la décision récente de Services financiers Paccar ltée c. Kingsway, compagnie d’assurances générales (2010 QCCS 6310), l’Honorable juge Kirkland Casgrain de la Cour supérieure devait déterminer si la propriétaire d’un bien assuré pouvait formuler une réclamation nonobstant le non-respect des termes de la police d’assurance par la locataire du bien. Le 5 mars 2007, la Demanderesse signe un bail avec une tierce partie de par lequel elle loue un de ses camions. Ce bail prévoyait que la tierce partie avait l’obligation de faire assurer le camion par une compagnie d’assurance approuvée par la Demanderesse et de désigner celle-ci co-assurée et bénéficiaire de l’indemnité en cas de perte. La locataire du camion contracte une police d’assurance auprès de la Défenderesse et désigne, comme prévu, la Demanderesse comme bénéficiaire. Cependant, la police prévoit que la locataire aura l’obligation de faire installer un système antivol sur le camion, ce qu’elle ne fera jamais…. Lire la suite