Mise au point sur l’interprétation d’obligations conditionnelles

Dans le contexte d’une promesse d’achat d’immeuble, quelle est la portée d’une clause assujettissant la vente éventuelle à l’obtention par l’acheteur du consentement des créanciers hypothécaires du vendeur ? Quelle est la responsabilité de l’acheteur quant aux moyens qu’il doit déployer afin de tenter d’obtenir ce dernier ? L’acheteur peut-il inculper son courtier parce qu’il n’aurait pas rédigé la condition de façon à inclure toutes les formes de financement planifiées ? Dans l’arrêt 9061-5832 Québec inc. c. Plourde, 2020 QCCS 3667, la Cour supérieure répond à ces questions et clarifie la portée restrictive de l’interprétation d’une condition relative au financement, limitant cette dernière strictement à ce qui est nécessaire pour l’acquisition de l’immeuble, sans inclure des travaux modificatifs éventuels contemplés par l’acheteur. Contexte Dans ce litige, M. Plourde, le défendeur, a émis une offre d’achat d’un immeuble de chambres à Mme Bérubé, représente de l’entreprise demanderesse. Cette offre était conditionnelle… Lire la suite

Sélection SOQUIJ – Tremblay c. Beaudoin, 2019 QCCA 695

VENTE : Mêmes’ils n’ont pas obtenu l’appui des autres copropriétaires indivis, lesappelants pouvaient intenter un recours en dommages-intérêts contre lesintimées à la suite de leur refus d’honorer une promesse d’achat d’un immeublecommercial; il ne s’agit pas d’une décision relative à l’administration dubien, mais plutôt d’une réclamation visant à récupérer des sommes qui leur sontdues personnellement en vertu du contrat. 2019EXP-1166 Intitulé : Tremblay c.Beaudoin, 2019 QCCA 695Juridiction : Cour d’appel(C.A.), Montréal, 500-09-027078-179Décision de : Juges GenevièveMarcotte, Mark Schrager et Clément Samson (ad hoc)Date : 15 avril 2019Références : SOQUIJ AZ-51588092,2019EXP-1166 (11 pages) Résumé VENTE — offre,promesse et autres accords préalables — promesse d’achat acceptée — immeublecommercial — refus d’acheter — offre conditionnelle — inspection préachat —copropriété indivise — recours d’un indivisaire — nature du recours — recoursen dommages-intérêts — sommes dues à un indivisaire personnellement — absencede consentement des autres indivisaires — erreur de droit — question importanteliée à l’administration du bien — rejet de procédure. BIENS… Lire la suite

Retour sur la violation d’une promesse de vente

Par Sophie LecomteAvocate Dans son arrêt Beauséjour c. St-Jean, 2017 QCCS 541, laCour supérieure se prononce sur la violation d’une promesse de vente. La Cour nous rappelle que l’erreur invoquée sur le prix (la lésion), n’estpas une cause de nullité du contrat et que le dol par omission ne pourra êtreretenu que s’il a été provoqué par la partie contractante ou à sa connaissance. Faits En l’espèce, les défendeurs ont venduleur immeuble à M. J. en violation d’une promesse de vente sur l’immeuble faiteaux demandeurs. Au cours de l’instance, sur un moyend’irrecevabilité, le juge Sansfaçon avait rejeté la conclusion en opposabilitéet passation de titre des demandeurs. Les demandeurs réclament aujourd’hui auxdéfendeurs et à M.J. des dommages-intérêts en violation de la promesse de vente,ainsi que des dommages punitifs et le remboursement des honorairesextrajudiciaires, en vertu des articles 51 et suivants du Code de procédurecivil (ci-après : « C.p.c »). 51 C.c.Q. Les tribunauxpeuvent… Lire la suite

La responsabilité du promettant acheteur : l’obligation précontractuelle d’information

Par Sophie Lecomte Avocate La Cour supérieure, dans l’arrêt Junon Inc. c. 9247-3974 Québec Inc. 2016 QCCS 4697, s’estpenchée sur la question de la responsabilité du promettantacheteur lors de la non-réalisation de la vente. La jurisprudence impose, sur lefondement du devoir de bonne foi, une obligation précontractuelle d’informationà la charge de la partie qui connaît une information dont l’importance estdéterminante pour le consentement de l’autre dès lors que, légitimement, cettedernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Faits Le 5 octobre 2011, 9247-3974 QuébecInc. (ci-après : la défenderesse) soumet à Junon Inc. (ci-après :la demanderesse) une offre d’achat pour son immeuble commercial.L’intention de la défenderesse d’établir une usine d’asphalte sur l’immeublen’est pas divulguée à la demanderesse lors des discussions. Le 6 octobre 2011, la demanderesseaccepte cette offre (ci-après : le contrat). La clause 5.4 du contrat prévoit que sila défenderesse n’est pas satisfaite, à son entière discrétion, du résultat del’un de… Lire la suite

La faculté de rachat doit être exercée dans les cinq ans suivant la date de sa stipulation

Par Pierre-Luc BeauchesneGowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.L’article 1750 du Code civil du Québec prévoit qu’une vente faite avec faculté de rachat est une vente sous condition résolutoire par laquelle le vendeur transfère la propriété d’un bien à l’acheteur en se réservant la faculté de le racheter. L’article 1753 C.c.Q. précise que la faculté de rachat ne peut pas être stipulée pour un terme excédant cinq ans et que s’il excède cinq ans, le terme est réduit à cette durée. Dans Forget c. Syndicat de la copropriété du 2012, 2014, 2016 Boulevard Gouin Est (2015 QCCA 109), la Cour rappelle que le délai de cinq ans prévu à l’article 1753 C.c.Q. en est un de déchéance et que la faculté de rachat doit être exercée dans les cinq ans suivant la date de sa stipulation. Le juge de première instance a conclu que les contrats de vente en litige comportaient une… Lire la suite

Les revenus nets d’exploitation d’un immeuble constituent un élément essentiel du consentement de l’acheteur

Par Paula Barcelos ImparatoGrondin Savarese Legal Inc. Dans Kinmont Canada inc. c. Meyerco Enterprises Ltd. et al. (2014 QCCS 372), la Cour supérieure conclut que les revenus nets d’exploitation de l’immeuble constituaient un élément essentiel pour l’acheteur dans sa décision de l’acquérir. FaitsLe ou vers le 1er février 2010, la défenderesse a loué une grande surface de son immeuble commercial à la société Moni-Trans-Import-Export inc. (ci-après « Moni-Trans ») pour un loyer annuel de 276 999 $. En juillet 2010, la défenderesse a vendu à la demanderesse l’immeuble pour la somme de 3 000 000,00 $. Selon l’offre d’achat datée du 26 mars 2010, la défenderesse devait fournir à la demanderesse des certificats d’attestation pour les plus importants locataires de l’immeuble, ce qu’elle a fait. Toutefois, après la vente, Moni-Trans a refusé de payer son loyer et a informé la demanderesse qu’elle n’en avait jamais payé auparavant, selon une entente… Lire la suite