par
Etienne Gabrysz-Forget
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13 Fév 2018

Régie du logement : lorsque la consommation médicale de cannabis par un locataire importune son locateur

Par Etienne Gabrysz-Forget, Avocat

Par Etienne Gabrysz-Forget

Avocat

Dans la décision Chassé c. Chartier, 2018 QCRDL 235, la
Régie du logement résilie le bail et ordonne l’expulsion d’un locataire
consommant légalement du cannabis médical afin d’apaiser sa douleur, au motif
que la fumée importune son locateur.

En résumé, le
locateur Chassé et son épouse habitent dans le même duplex que le locataire
Chartier. Ils habitent d’ailleurs juste en dessous de leur locataire. C’est la
fumée et l’odeur de cannabis qui dérangent Chassé et son épouse.
Notamment, « [i]ls ont l’impression d’étouffer tellement cette odeur
les indispose en plus de leur causer des problèmes de sommeil ».

Quant à lui,
le locataire Chartier est dans un état de santé fort précaire. Il a notamment
une bronchite chronique, un « pacemaker » au cœur et de l’arthrose
avancée aux genoux et aux hanches. Seule la consommation de cannabis lui permet
d’obtenir soulagement.

Au paragraphe
26 de la décision, le juge administratif rappelle le fardeau qui incombe au
locateur pour obtenir la résiliation du bail de son locataire :

[P]our
obtenir la résiliation du bail, le locateur aura le fardeau de démontrer que le
locataire a manqué à l’une de ses obligations et, que cette faute lui cause, à
lui-même ou aux autres occupants, un préjudice sérieux. La résiliation du bail
étant une sanction fort importante, en ce sens, la preuve et les motifs y
conduisant devront l’être tout autant.

Ici, il est
de l’avis de la Régie du Logement que le locataire Chartier a fait défaut de se
conformer à son obligation de ne pas troubler la jouissance normale des autres
locataires au sens de 1860 C.c.Q.

Selon la
preuve présentée, il s’agit d’« une importante source de tracasseries, de
nuisance olfactive et d’inconvénients sérieux aux locateurs » :

[42]
En effet, la preuve permet de conclure que le locataire, par l’inhalation de la
fumée de marijuana de façon récurrente dans son logement, est une source
d’ennuis et qu’il porte atteinte aux droits des autres occupants de l’immeuble
et à leur jouissance paisible et normale des lieux. Le Tribunal estime donc que
la nuisance causée par cette odeur de fumée de marijuana est assez répétitive
et persistante pour constituer une source d’ennuis et d’inconvénients sérieux
pour les locateurs lesquels sont voisins du locataire.

Dans sa
défense, le locataire Chartier prétend que son droit à la vie privée lui permet
de fumer du cannabis médical à l’intérieur de son logement. Cet argument est
toutefois rejeté.

Pour en
arriver à cette conclusion, la Régie du logement s’appuie d’abord sur l’arrêt
R. c. Clay de la Cour suprême du Canada (2003 CSC 75) pour stipuler « que
fumer de la marijuana à l’intérieur d’un logement relève plutôt d’une
préférence quant à son mode de vie et ne saurait être un droit protégé ».
Elle se base ensuite sur la protection de la population face à la fumée
secondaire afin de justifier le rejet de l’argument du locataire Chartier.

Au final, la
Régie du logement donne gain de cause au locateur : « ce n’est pas
parce qu’une personne ne commet pas une infraction criminelle en possédant ou
en consommant de la marijuana prescrite par un médecin que cela crée un droit
d’indisposer les voisins en leur imposant ce que l’on appelle couramment la
fumée secondaire ».

Notons tout
de même qu’il aurait été possible pour le juge administratif d’utiliser sa
discrétion afin de ne pas résilier le bail et de prononcer une ordonnance
visant à faire cesser l’inhalation de cannabis. Malgré cela, le locataire
Chartier ne s’est pas montré ouvert à une autre forme de consommation de
cannabis.

Commentaires

Cette
décision rendue par la Régie du logement en matière de consommation de cannabis
médical et de résiliation d’un bail de logement est fort intéressante. Avec
l’imminente légalisation du cannabis, la Régie du logement va assurément se
pencher sur d’autres causes de ce genre, et ce pour longtemps.

Néanmoins, je
suis curieux de voir si cette décision sera contestée. Voici donc deux
commentaires à cet effet :

1) Ici, aucun
autre locataire n’est intervenu pour se plaindre de la consommation de cannabis
du locataire Chartier. C’est normal puisque nous sommes ici en présence d’un
duplex, il n’y a donc pas d’autres locataires. Le locateur et son épouse
habitent une unité et le locataire Chartier habite l’autre unité. Ainsi, est-ce
que l’article 1860 C.c.Q. peut ici être applicable en matière de trouble à la
jouissance normale du locateur causé par son seul locataire?

1860. Le
locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance
normale des autres locataires.

Il
est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice
qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit
due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l’usage du bien ou
l’accès à celui-ci.

Le
locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation
du bail.

(Nos
emphases)

2) L’argument
du locataire Chartier relativement au droit à la vie privée gagnerait à être
approfondi.  L’arrêt R. c. Clay, mentionnée
ci-haut et citée par le juge administratif Adam au paragraphe 36 de ses motifs,
ne traite pas de la question de la consommation de cannabis médical, mais
uniquement de la consommation de cannabis à des fins récréatives. Voici
justement un paragraphe introductif de l’arrêt Clay :

L’appelant
consomme de la marihuana, mais non pour des raisons médicales.
  Il lui est arrivé de vendre, à son magasin,
des boutures de plants de marihuana à des personnes consommant de la marihuana
pour des raisons médicales.  Ces
personnes ne sont toutefois pas parties au pourvoi dont notre Cour est
saisie.  La question de la
consommation médicale de la marihuana n’est donc pas en litige dans les
présents pourvois
.

(Nos
emphases)

La décision est disponible ici.

Commentaires (2)

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