Force majeure et COVID-19 : la Cour tranche sur la réduction de loyer
Par Stéphanie Bernier, avocate
Dans Hengyun International Investment Commerce Inc. c. 9368-7614 Québec inc., (2020 QCCS 2251) rendue le 16 juillet 2020, la Cour supérieure accorde une réduction de loyer à un locataire d’un immeuble à vocation commerciale pour cause de force majeure dans le cadre de la pandémie de la COVID-19, et ce, malgré la présence dans le bail d’une disposition prévoyant que la clause de force majeure ne s’appliquait pas aux obligations monétaires du locataire.
Contexte
Hengyun International Investment Commerce Inc. (ci-après le « Bailleur ») loue un espace commercial à 9368-7614 Québec inc. (ci-après le « Locataire ») qui opère un gym dans ledit local et les parties sont liées par un bail de cinq ans dont la durée a débuté le 15 octobre 2017 (par. 2).
Il y a plusieurs questions en litige en l’espèce, mais celle qui nous intéresse est la suivante : le Locataire a-t-il droit à des dommages ou à une réduction de loyer pour les mois allant de mars à juin 2020, période pendant laquelle il n’a pu opérer en raison de la pandémie de COVID-19?
Le Locataire a été forcé de cesser ses opérations suite au décret gouvernemental du 24 mars 2020, les gyms n’étant pas considérés comme des services essentiels (par. 90). Le Locataire prétend donc ne pas avoir l’obligation de payer son loyer pour cette période pour cause de force majeure (par.91). L’article 13.03 du bail (Unavoidable Delay) prévoit ce qui suit:
« Notwithstanding anything in this Lease to the contrary, if the Landlord or the Tenant is delayed or hindered in or prevented from the performance of any term, obligation or act required hereunder by reason of superior force, strikes, lockouts, labour troubles, riots, accidents, inability to procure materials, restrictive governmental rules, regulations or orders, bankruptcy of contractors, or any other event whether of the foregoing nature or not which is beyond the reasonable control of the Landlord or the Tenant, as the case may be, then the performance of such term or obligation or act is excused for the period of the delay, and the party so delayed shall be entitled to perform such term, obligation or act within the appropriate time period after the expiration of such delay, without being liable in damages to the other.
However, the provisions of this Section 13.03 shall not operate to excuse the Tenant from the prompt payment of the Base Rent or Additional Rent or any other payments required by this Lease. » (surlignements de la Cour).
Le Bailleur, quant à lui, soutient que le Locataire est dans l’obligation de payer le loyer pour cette période, car la clause de force majeure du bail prévoit que malgré toute force majeure, le locataire demeure dans l’obligation de payer le loyer (par. 92). Par ailleurs, le Bailleur soutient également que le Locataire a reçu du gouvernement un prêt d’urgence de 40 000,00 $ en raison de la COVID-19, et que par le fait même, il ne peut prétendre être incapable de payer son loyer. Il est à noter que ce prêt n’a pas été utilisé par le Locataire pour payer le loyer, mais une grande partie a été utilisée pour payer les frais liés aux procédures judiciaires en cause (par. 93).
Décision
La Cour se penche tout d’abord sur la notion de « force majeure », laquelle est définie à l’article 1470 C.c.Q. comme une force imprévisible et irrésistible. Elle considère que la pandémie de COVID-19 remplit le critère de l’imprévisibilité, car elle ne pouvait être prévue au moment de la signature du bail en 2017 (par. 97). Quant au critère de l’irrésistibilité, la Cour précise que pour que celui-ci soit satisfait, il doit être impossible de remplir l’obligation, en l’occurrence le paiement du loyer, non seulement pour le Locataire, mais pour tout locataire placé dans la même situation. Le critère n’est pas rempli en l’espèce puisque certains locataires placés dans la situation du Locataire pourraient payer leur loyer sans problème (par. 100).
Cependant, la Cour considère que le Bailleur a été empêché par une force majeure de fournir la jouissance paisible des locaux (par. 101). Ceux-ci devaient servir de gym et, bien que le Locataire y avait encore accès, il ne pouvait pas s’en servir pour opérer un gym vu le décret gouvernemental, empêchant donc le Bailleur de fournir la jouissance paisible des locaux tel que le prévoit l’article 1854 C.c.Q. La Cour soulève qu’en vertu de l’article 1694 C.c.Q., le débiteur qui est libéré de l’exécution de son obligation ne peut exiger l’obligation de l’exécution corrélative du créancier et que, par conséquent, le Bailleur ne peut exiger le paiement du loyer par le Locataire pour la période visée (par. 102.) À cet argument, le Bailleur rétorque que l’obligation de fournir la jouissance paisible des locaux prévue à l’article 1854 C.c.Q. n’est pas d’ordre public et que l’article 13.03 du bail vient directement limiter contractuellement l’application de l’article 1854 C.c.Q (par. 103).
La Cour ne partage pas l’avis du Bailleur et soutient que « There is no doubt that paragraph 13.03 of the Lease refers to situations of superior force. However, in the Court’s view, the clause contemplates obligations, the performance of which is delayed; not obligations that cannot be performed at all. According to the language of paragraph 13.03, the party unable to perform an obligation is only excused for the period of the delay and is entitled to perform it at a later time. » (par. 105). La Cour prône que l’exécution de l’obligation de fournir la jouissance paisible des locaux au Locataire pour les mois de mars à juin 2020 n’a pas été retardée, mais bien impossible à exécuter. Par conséquent, l’application de l’article 13.03 du bail est écartée, ce qui empêche donc le Bailleur de demander l’obligation corrélative qui est le paiement du loyer au Locataire (par. 106). La Cour souligne également que même si l’interprétation du Bailleur de l’article 13.03 du bail était retenue, l’article en question ne pourrait être interprété comme libérant entièrement le Bailleur de son obligation de fournir la jouissance paisible des locaux, car celle-ci est l’obligation principale du Bailleur en vertu du contrat de bail. Les parties peuvent seulement limiter l’impact de l’inexécution de l’obligation principale du Bailleur et non l’exclure complètement (par. 107).
Commentaire
Compte tenu de la popularité de la limitation de l’application de clauses de force majeure aux obligations monétaires des parties dans les baux commerciaux, il sera intéressant de voir si le nombre de demandes de réduction de loyer de la sorte se multipliera suite à la décision à l’étude.
Ce jugement est une porte ouverte pour tous les locataires qui souhaitent tenter de ne pas payer leurs loyers de mars à juin 2020. En effet, selon ce jugement, le décret du 24 mars 2020 ordonnant la fermeture de tous les commerces constituerait donc une impossibilité pour le bailleur de procurer la jouissance paisible des lieux loués – ce qui entrainerait ainsi l'annulation de l'obligation corrélative du locataire d'acquitter son loyer. Cette conclusion m'apparait toutefois discutable puisque l'interdiction en question est générale et n'a rien à voir avec les lieux loués (donc avec les obligations du bailleur).