Homologation partielle d’un état de collocation

Par Pierre-Luc Beauchesne GowlingLafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.Dans Demersc. Gestion Vasire Inc./Vasire HoldingsInc. (2014 QCCS 5832), la Cour était saisie d’une requête en homologationpartielle d’un état de collocation suite à l’exercice d’un recours hypothécairede vente sous contrôle de justice. La Cour nous rappelle que l’article 725 du Code de procédure civile empêche ladistribution à l’égard de la créance contestée et de celles qui lui sontpostérieures. ContexteLe Château, 1321 Sherbrooke Ouest Inc. (ci-après le« Château ») opère un blocappartement dont les résidents ne sont pas propriétaires de leur unité, maisplutôt d’actions émises par le Château. Le défendeur Basil N. Pothitos détenaitdes actions tant personnellement que par l’entremise de sa société de gestion,la défenderesse Gestion Vasire Inc./Vasire Holdings Inc., qui lui donnaient ledroit d’occuper deux  unités. En août2010, le requérant Denis Demers lui a consenti un prêt garanti par unehypothèque sur ses actions et celles de sa société de gestion. Le 4 mai2012, la Cour a… Lire la suite

Lorsque le produit de la vente est distribué, on ne peut plus contester un état de collocation

Par Pierre-Luc Beauchesne Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l. Dans la décision Banque Laurentienne du Canada c. Turcotte (2012 QCCQ 7391), l’Agence du Revenu du Québec (l’Agence) a présenté une requête en contestation d’un projet d’état de collocation. Suite à la vente en justice d’un immeuble, la personne désignée, un huissier de justice, n’avait pas notifié le projet d’état de collocation à l’Agence et avait également procédé à la distribution du produit de la vente sans tenir compte de son hypothèque légale. Le Tribunal conclut toutefois que la requête de l’Agence n’est pas le recours approprié étant donné que le produit de la vente a déjà été distribué. Les faits Le 31 mai 2010, le sous-ministre du Revenu du Québec, maintenant l’Agence, a obtenu un jugement à l’encontre de M. Jesse Chrétien l’autorisant à poser divers gestes pour recouvrer sa créance fiscale, dont celui de publier des hypothèques légales sur des… Lire la suite

Hypothèque légale de la construction : la Cour d’appel retient la théorie de la plus-value relative

Par Pierre-LucBeauchesne Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l. Construction Delaumar inc. c. VerrièresVal des Arbres Inc. (Séquestre de), 2012 QCCA 985 Dans Construction Delaumar inc. c. Verrières Val des Arbres Inc. (Séquestre de)(2012 QCCA 985), la Cour d’appel retient la théorie de la plus-valuerelative relativement à la distribution de sommes d’argent provenant de lavente d’un immeuble par un séquestre intérimaire entre les créanciersdétenteurs d’hypothèque légale de la construction et ceux détenteursd’hypothèques conventionnelles lorsque le produit de vente n’est pas suffisantpour payer l’ensemble des créanciers.  En septembre 2004, Les Verrières Val des Arbres Inc. (ci-après« Verrières ») achète un terrain afin de construire un projet dequatre immeubles à condos. Verrières a des difficultés à obtenir lefinancement nécessaire pour compléter son projet et, en octobre 2006, unerequête pour la nomination d’un séquestre intérimaire en vertu de l’article 47de la Loi sur la faillite etl’insolvabilité est présentée par trois créanciers. Cette requête estaccueillie, et Raymond Chabot Inc. est… Lire la suite

La théorie du marshalling ne s’applique pas en droit québécois

par Karim Renno Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l. En common law, la théorie du marshalling permet à la Cour de modifier un état de collocation pour permettre une distribution plus équitable du produit d’une vente judiciaire. Par ailleurs, son application en droit québécois est loin d’être évidente. Or, dans Maisons Marcoux inc. (Syndic de) (2012 QCCA 192), la Cour d’appel en est venue à la conclusion que cette théorie n’avait pas sa place en droit québécois, même dans un contexte d’insolvabilité et donc d’application du droit fédéral. Nous avions déjà traité du jugement de première instance en 2010 (voir notre billet ici: http://bit.ly/hOFqdy). Dans cette affaire, des compagnies créancières qui détiennent une hypothèque légale de la construction sur des lots appartenant à la débitrice situés à Boisbriand contestent l’état de collocation établi par le syndic après la vente sous contrôle de justice de terrains sur lesquels sont érigés des bâtiments construits par… Lire la suite

Selon la Cour supérieure, il faut interpréter l’hypothèque additionnelle comme couvrant seulement les intérêts qui s’accumulent sur le prêt

par Karim Renno Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l. À la lecture des registres immobiliers, l’on constate souvent que les institutions financières inscrivent des hypothèques immobilières pour des montants plus élevés que le montant du prêt effectué. C’est en fonction des clauses « d’hypothèque additionnelle », que l’on retrouve presque systématiquement dans les actes d’hypothèque, que ce procédé est utilisé. Or, dans l’affaire Banque Nationale du Canada c. Larouche (2011 QCCS 5387), la Cour supérieure vient confirmer la validité des clauses d’hypothèque additionnelle, mais seulement pour garantir le montant des intérêts. Dans cette affaire, le Défendeur conteste l’état de collocation préparé suite à la vente sous contrôle de justice, mais de gré à gré, de sa propriété. L’hypothèque de base était de 125 000 $. C’est l’interprétation donnée à la clause dite hypothèque additionnelle de 20 %, soit 25 000 $, qui pose problème dans cette affaire. En effet, la Demanderesse cherche à être colloquée pour… Lire la suite