Obligation de verser un loyer en contexte de pandémie : la Cour supérieure tranche en faveur des bailleurs

Au cours des derniers mois, certains locateurs de locaux commerciaux ont intenté des demandes d’ordonnance de sauvegarde afin de forcer le paiement par les locataires de loyers échus et à venir. Plusieurs juges ont usé de leur pouvoir discrétionnaire afin de réduire le montant de ceux-ci en attendant le jugement sur le fond[1], justifiant ces décisions notamment par le souci d’assurer un équilibre entre les parties malgré les difficultés financières engendrées par la pandémie ainsi que par la possibilité de recourir au programme AUCLC, lequel vise à répartir une part des inconvénients financiers entre le locateur et le locataire. Malgré cette tendance qui semblait se dessiner, une juge de la Cour supérieure a néanmoins ordonné dans six dossiers distincts impliquant les locateurs de la Hudson’s Bay Company (ci-après (« HBC ») que cette dernière leur verse le paiement intégral des loyers futurs pour une durée maximale de six mois[2]. Contexte Les… Lire la suite

Force majeure et COVID-19 : la Cour tranche sur la réduction de loyer

Dans Hengyun International Investment Commerce Inc. c. 9368-7614 Québec inc., (2020 QCCS 2251) rendue le 16 juillet 2020, la Cour supérieure accorde une réduction de loyer à un locataire d’un immeuble à vocation commerciale pour cause de force majeure dans le cadre de la pandémie de la COVID-19, et ce, malgré la présence dans le bail d’une disposition prévoyant que la clause de force majeure ne s’appliquait pas aux obligations monétaires du locataire. Contexte Hengyun International Investment Commerce Inc. (ci-après le « Bailleur ») loue un espace commercial à 9368-7614 Québec inc. (ci-après le « Locataire ») qui opère un gym dans ledit local et les parties sont liées par un bail de cinq ans dont la durée a débuté le 15 octobre 2017 (par. 2). Il y a plusieurs questions en litige en l’espèce, mais celle qui nous intéresse est la suivante : le Locataire a-t-il droit à des… Lire la suite

Retour sur la notion de jouissance paisible des lieux

Par Rachel Rioux-RisiDans la décision 9185-4000 Québec Inc. c. Centre commercial Innovation Inc., 2016 QCCA 538, la Cour d’appel révise la notion de jouissance paisible des lieux prévus à l’article 1854 du Code civil du Québec (C.c.Q), qui constitue l’essence même du contrat de louage. Faits Le 24 février 2010, 9185-4000 Québec Inc. (les appelants) loue un local pour exploiter un restaurant Amir et signe un bail d’une durée de 10 ans avec le Centre commercial Innovation Inc. (l’intimé). Le local situé au-dessus du restaurant est occupé par un entrepôt du supermarché Métro. Le restaurant Amir ouvre ses portes en mai 2010. De septembre jusqu’au 23 novembre 2010, d’importants travaux de réfection sont entrepris par l’intimé. Durant cette période, les appelants perçoivent un bruit qui dérange leur clientèle.  Après la fin des travaux, le bruit perdure et il semble provenir du local utilisé par la bannière Métro. Les appelants se plaignent… Lire la suite

L’obligation de sécurité d’un locateur ne va pas jusqu’à garantir contre le cambriolage

par Karim Renno Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l. L’obligation pour un locateur de fournir la jouissance paisible des lieux comporte une composante de sécurité. Dans Riocan Holdings (Québec) Inc. c. 4381882 Canada Inc. (2011 QCCS 2602), la Cour supérieure analyse l’étendue de cette obligation et en vient à la conclusion que l’obligation de sécurité du locateur ne va pas jusqu’à garantir contre le cambriolage. Dans cette affaire, la Demanderesse réclame aux Défendeurs des dommages résultant de la fin prématurée du bail intervenu entre elles. Ces derniers en contestent le bien-fondé de la demande et, par demande reconventionnelle, une des Défenderesses requiert que la Demanderesse lui verse une somme de 253 428,28 $ pour le préjudice qu’elle allègue avoir subi en raison de son défaut de lui procurer la jouissance paisible des lieux loués. En effet, la Défenderesse a fait l’objet de trois vols par effraction. L’Honorable juge Nicole-M. Gibeau note d’abord que pour conclure… Lire la suite