Actions hypothécaires à l’encontre d’un tiers-acquéreur : l’importance de signifier au débiteur de l’obligation personnelle

Dans une affaire récente, Banque Toronto-Dominion c. Young (2020 CSC 15), la Cour suprême du Canada a reconnu qu’un créancier hypothécaire ne peut avoir gain de cause dans le cadre d’un recours hypothécaire intenté uniquement contre le tiers-acquéreur d’un immeuble lorsque la créance garantie par l’hypothèque est éteinte par prescription extinctive. Contexte  Linda Macht (la « Débitrice ») consent en faveur de la Banque Toronto-Dominion (la « Banque ») une hypothèque de premier rang sur son immeuble afin de garantir un prêt qu’elle contracte auprès de cette dernière le 14 septembre 2009 et renouvelé le 27 octobre 2010. La Débitrice contracte le même jour un prêt avec les frères Young (les « Intimés ») garanti par une hypothèque de second rang sur le même immeuble (par. 7 et 8). La Débitrice ayant fait défaut de respecter ses obligations dans le cadre du prêt consenti par les Intimés, ceux-ci entreprennent un… Lire la suite

Homologation partielle d’un état de collocation

Par Pierre-Luc Beauchesne GowlingLafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.Dans Demersc. Gestion Vasire Inc./Vasire HoldingsInc. (2014 QCCS 5832), la Cour était saisie d’une requête en homologationpartielle d’un état de collocation suite à l’exercice d’un recours hypothécairede vente sous contrôle de justice. La Cour nous rappelle que l’article 725 du Code de procédure civile empêche ladistribution à l’égard de la créance contestée et de celles qui lui sontpostérieures. ContexteLe Château, 1321 Sherbrooke Ouest Inc. (ci-après le« Château ») opère un blocappartement dont les résidents ne sont pas propriétaires de leur unité, maisplutôt d’actions émises par le Château. Le défendeur Basil N. Pothitos détenaitdes actions tant personnellement que par l’entremise de sa société de gestion,la défenderesse Gestion Vasire Inc./Vasire Holdings Inc., qui lui donnaient ledroit d’occuper deux  unités. En août2010, le requérant Denis Demers lui a consenti un prêt garanti par unehypothèque sur ses actions et celles de sa société de gestion. Le 4 mai2012, la Cour a… Lire la suite

Pas de chose jugée entre les recours personnel et hypothécaire d’un créancier

ParPierre-Luc BeauchesneGowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l. Dans 162568 CanadaInc. c. Gap Capital Inc. (2013QCCS 5660), la Cour conclut qu’il ne peut avoir de chose jugée oulitispendance entre les recours personnel et hypothécaire d’un créancier, étantdonné que l’objet de ces recours est différent. Les faitsLe 14 mars 2012, la demanderesse a prêté à la défenderesse la somme de 200 000$, garantie par une hypothèque sur un immeuble. La défenderesse a été en défaut de rembourser le prêt à son échéance et de payer les taxes dues sur l’immeuble. En mars 2013, la demanderesse a poursuivi la défenderesse et une caution afin de réclamer les sommes dues et a obtenu un jugement par défaut contre eux le 19 juin 2013. La défenderesse avait alors présenté une requête en rétractation de jugement qui a été rejetée par la Cour le 18 septembre 2013. Par la suite, la demanderesse a déposé une Requête introductive d’instance… Lire la suite

La prescription applicable à un recours hypothécaire est de 3 ans suite à l’échéance du prêt

Par Pierre-Luc BeauchesneGowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.  Dans Nguyen c. Haber (2013 QCCA 860), la Cour rappelle qu’un recours hypothécaire doit être intenté dans les 3 ans suite à l’échéance du prêt. Voici les paragraphes les plus pertinents de la décision. « [5] Avec égard pour le juge de la Cour supérieure, il erre en affirmant que la prescription applicable à une action hypothécaire découlant d’un prêt est décennale.  En cas de défaut de remboursement d’un prêt à son échéance, le prêteur peut poursuivre l’emprunteur personnellement ou hypothécairement. Dans les deux cas, son action doit être intentée dans les trois ans (art. 2925 C.c.Q.).[6] En effet, s’il choisit un recours personnel, il fait valoir un droit personnel au sens de l’art. 2925 C.c.Q. et non un droit réel. Par contre, lorsqu’il choisit un recours hypothécaire, il fait valoir un accessoire de sa créance qui ne vaut qu’autant que l’obligation dont elle garantit l’exécution subsiste (art. 2661 C.c.Q.). Il s’ensuit que le recours… Lire la suite

Lorsqu’un syndicat de copropriétaires devient propriétaire d’une unité de condo de 150 000$, pour une dette de 2000 $, sommes-nous en présence d’un cas d’enrichissement injustifié?

ParSarah D. Pinsonnault DeGrandpré Joli-Coeur, s.e.n.c.r.l. Encopropriété divise, lorsqu’un copropriétaire fait défaut de payer ses chargescommunes pendant plus de 30 jours, son syndicat de copropriétaires peut publierune hypothèque légale à l’encontre de sa partie privative. Comme dans tous lescas d’un recours hypothécaire, si le défaut de paiement n’est toujours pasrésolu suite à la publication de l’hypothèque légale, le syndicat peut fairepublier un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire et, à l’expiration duditpréavis, instituer un recours visant la vente sous contrôle de justice ou laprise en paiement de l’unité du copropriétaire en défaut. La décision Agalakov Sheloykina c.Syndicat des copropriétaires LesHabitations Poupart, 2012 QCCA 1620 est un bon exemple de ce recours. Larequérante était propriétaire d’une unité de copropriété dont elle n’acquittaitpas les frais de condo. Le syndicat en question a donc fait inscrire unehypothèque légale sur son unité. La requérante ne payant toujours pas, l’intiméa fini par obtenir un jugement en… Lire la suite

Un créancier hypothécaire de premier rang peut-il se faire rembourser les honoraires de gestion et extrajudiciaires encourus par un créancier hypothécaire subséquent qui l’oblige de changer de recours hypothécaire en vertu de l’article 2779 C.c.Q.?

par Sarah D. Pinsonnault Degranpré, Jolicoeur Dans l’arrêt Canada (Procureur général) c. CaissePopulaire St-Joseph-de-Bordeaux, 2012 CCCA 826, la Cour d’appel vientclarifier ce qui constitue des «dépensesfaites dans l’intérêt commun» au sens de l’art. 2651(1) C.c.Q. Danscette décision, le Ministre du Revenu national (« Ministre ») sepourvoit contre un jugement rendu le 23 novembre 2009 par la Cour supérieurequi a rejeté la requête du Ministre en contestation d’un état de collocation. Les faits menant à la décisionsont les suivants. La Caisse Populaire St-Joseph-de-Bordeaux(« Caisse ») a entrepris un recours hypothécaire de prise enpaiement. Le Ministre, un créancier hypothécaire subséquent, s’est prévalu del’art. 2779 C.c.Q. et a exigé que la Caisse procède plutôt par la voie d’une ventesous contrôle de justice. En procédant ainsi, le créancierhypothécaire subséquent doit, à toutes fins pratiques, garantir que la vente sefera à un prix suffisamment élevé et que le créancier prioritaire sera payéintégralement de sa créance. La vente ayant généré… Lire la suite