Servitude de passage : la Cour d’appel précise le critère de l’usage utile

Une servitude grevant un lot s’éteint par prescription extinctive en cas de non-usage utile sur une période de 10 ans. Dans l’affaire Hilborn c. De Koven[1], la Cour d’appel se prononce précisément sur le caractère que doit prendre cet usage utile et sur l’étendue d’une servitude octroyant un droit de passage donnant accès à un lac. Contexte Une servitude se trouve dans l’acte d’achat de la propriété acquise par l’intimée (De Koven) et confère au lot dominant un droit de passage sur le lot servant (appartenant à l’appelante) afin d’accéder aux eaux du lac Hugues. L’appelante intente un recours afin de faire déclarer éteinte par prescription extinctive la servitude de passage grevant le lot pour cause de non-usage, cela conformément à l’article 1191 C.c.Q. La Cour supérieure rejette la demande dans un jugement rendu le 26 novembre 2018 au motif qu’il y a eu usage utile de la servitude. Décision… Lire la suite

Un cas particulier de servitudes contraire à l’ordre public

George Yeryomin, étudiant en droit à l’Université McGill  Amélie Lemay, avocate, Chambre de la sécuritéfinancière   Dans la décision Nadeau c. Habitations Jeandamiinc., 2019 QCCS 5273, le propriétaire d’un fonds désire faire radier desservitudes par jugement déclaratoire, incluant une qui serait ouvertementdiscriminatoire. La décision de la Cour supérieure soulève trois questionsclarifiant le statut du régime actuel gouvernant les servitudes :  1) Pour des servitudescréées à l’époque du Code civil du Bas-Canada (ci-après C.c.B.-C.), etdont on veut demander la radiation à l’époque du Code civil du Québec (ci-aprèsC.c.Q.), quel droit est applicable : (a) pour qualifier cesservitudes(b) pour déterminer si onpeut les radier ? 2) Les servitudesinterdisant l’aliénation ou le louage d’un immeuble aux juifs, conclues avantl’adoption de la Charte québécoise des droits et libertés, sont-ellescontraires à l’ordre public et si oui, cela suffit-il pour les radier ? 3) Les servitudes derestriction de commerce et de résidence, telles que rédigées, sont-ellesréelles ou… Lire la suite

Modification de l’assiette d’une servitude : une preuve claire de commodité

Par Sophie LecomteAvocate Dans l’affaire Lachance c. Goyette, 2016 QCCS 4667, la Cour supérieure est saisie d’uneinjonction suite à une modification unilatérale de l’assiette d’une servitude depassage par le propriétaire du fonds servant. Faits Depuis 2003, le demandeurest propriétaire d’un immeuble dont l’acte d’achat stipule qu’il bénéficie uneservitude de passage sur les immeubles propriétés des défendeurs. En octobre 2013, les défendeurs ontdécidé unilatéralement de modifier l’assiette de la servitude du demandeur et delui conférer un autre accès. Le demandeur s’oppose à ce nouvel accèsavançant qu’il n’est pas commode pour lui. Après l’échec des négociations entreles parties, la Cour est saisie de la question suivante : le défendeur est-il en droit de modifierunilatéralement l’assiette de la servitude, en vertu de l’article 1186 C.c.Q? Décision et analyse L’article 1186 C.c.Q. établit que les défendeurs peuvent changerl’assiette d’une servitude pourvu qu’elle soit aussi commode que l’ancienne. Art. 1186 Lepropriétaire du fonds dominant ne… Lire la suite

Distinguer une servitude personnelle, d’une servitude réelle

Par Francis HemmingsLauzon Bélanger Lespérance Inc. Dans l’affaire Charbonneau c. Moreau, 2014 QCCA 1425, la Cour d’appel se penche sur l’existence d’une servitude. Elle revient sur la distinction entre les notions de servitude personnelle et de servitude réelle et sur la règle d’interprétation en cas d’ambiguïté.Dans cette affaire, le litige porte sur uneservitude octroyée en 1945, qui aurait permis au propriétaire d’un terraind’accéder à un lac via un autre terrain. Une tolérance historique des propriétairesdu terrain au bord du lac à l’égard des voisins désirant accéder au lac permetde croire qu’une servitude existe. Les titres ont fréquemment changé de mainset les contrats semblent indiquer que les servitudes ont été transmises. Enpremière instance, le tribunal accueille en partie la demande de jugementdéclaratoire visant à faire reconnaître l’existence de cette servitude. Décision Dans son analyse, la Cour d’appel distingue lesnotions de servitude personnelle et de servitude réelle. La servitudepersonnelle est rattachée à… Lire la suite

Le tribunal n’est pas lié par le strict libellé de la conclusion recherchée

ParPierre-Luc BeauchesneGowling Lafleur Hendersons.e.n.c.r.l., s.r.l. Dans Poulin c. Dumas (2014 QCCA 676), la Courrappelle que l’article 467 C.p.c. permet de redresser les impropriétés determes dans les conclusions d’un jugement et que le Tribunal n’est pas lié parle strict libellé de la conclusion recherchée, notamment lorsqu’il est saisid’une requête pour jugement déclaratoire. Le juge de première instance a conclu à l’existence d’uneservitude par destination du propriétaire. La Cour d’appel a considéré qu’onpouvait grever les lots d’une servitude afin d’atteindre le résultat souhaitéet permettre aux parties de circuler entre les deux lots : « [3]Lejuge n’a pas adjugé ultra petita. L’article 467 C.p.c. édicte quele tribunal ne peut adjuger au-delà de ce qui est demandé. Il peut toutefois «redresser les impropriétés de termes dans les conclusions, pour donner àcelles-ci leur véritable qualification eu égard aux faits allégués ». Parailleurs, lorsqu’il est saisi d’une requête pour jugement déclaratoire, letribunal n’est pas lié par le strict libellé de la… Lire la suite

Servitude de passage, faute du notaire, lien de causalité et responsabilité du vendeur

Par Pierre-Luc BeauchesneGowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.Dans Laflamme c. Kapsa (2014 QCCA 391), la Cour d’appel confirme la décision de première instance où la Cour avait conclu à la faute professionnelle du notaire qui n’avait pas constaté l’existence d’une servitude de passage. La Cour rejette notamment les prétentions de l’appelant à l’effet qu’il n’y avait aucun lien de causalité entre la faute professionnelle commise et les dommages subis. FaitsLe 23 septembre 1997, Mme Margaret Trudeau a intenté à l’encontre de Messieurs Kapsa et Sawdon, ses voisins, une demande en justice en reconnaissance de servitude, en injonction permanente et en dommages-intérêts. Messieurs Kapsa et Sawdon ont appelé en garantie leur notaire, Me Gilles Laflamme, et leur vendeur, M. Robert Grenier, demandant à ce qu’ils prennent fait et cause pour eux et demandant une condamnation à des dommages-intérêts. L’action en garantie a été disjointe de l’action principale et un jugement a été… Lire la suite