par
M. George Yeryomin
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09 Jan 2020

Une enclave économique donne-t-elle automatiquement le droit à un droit de passage?

Par M. George Yeryomin, étudiant à l’Université McGill

George Yeryomin, étudiant en droit à l’Université McGill

Amélie Lemay, avocate, Chambre de la sécurité
financière

Le propriétaire d’un terrain
enclavé économiquement désire en changer l’usage et il réclame un droit de
passage sur le fonds voisin qui lui serait plus commode. A-t-il le droit de le
faire en vertu de l’article 997 du Code civil du Québec (C.c.Q.) ? Dans
l’affaire Rankin c. Gaucher (2019
QCCA 1718), la Cour d’appel a déterminé que non. La loi n’accorde qu’un passage
de nécessité, pas de commodité. Un passage plus commode n’est pas accordé pour
un fonds enclavé ayant une issue suffisante pour une exploitation congrue avec
la destination des lieux où il se trouve.

 

Ce litige se déroule dans la
Municipalité de Lac-Tremblant-Nord, une municipalité dont la loi constitutive
et ses règlements subséquents évoquent la vocation de lieu villégiature
estivale. Les terrains de cette municipalité donnent sur le lac Tremblant, qui
est une voie d’accès publique en soi, et la majorité des propriétaires n’a aucun
accès routier. Dans le contexte du litige, le propriétaire d’un terrain n’ayant
pas d’accès routier veut obtenir un droit de passage en fonction de l’article
997 du C.c.Q. sur le fonds d’un de ses voisins pour avoir accès à une route. Il
le fait parce qu’il désire transformer son chalet en résidence principale et
ainsi avoir un accès constant et commode à la résidence durant toute l’année.
En effet, durant l’hiver, les propriétaires de terrains n’ayant pas d’accès
routier doivent parvenir à leur terrain en se déplaçant sur le lac gelé par
exemple par motoneige ou par ski, ce qui n’est pas toujours sécuritaire.

L’article 997 du C.c.Q. énonce que
le propriétaire d’un fonds peut exiger le passage par le fonds d’un de ses
voisins en échange d’une indemnité, si son propre fonds se trouve enclavé, n’a
aucune issue sur la voie publique ou si l’issue est insuffisante, difficile ou
impraticable (par. 25).

Dans ce litige, la Cour devait déterminer
si l’issue que le terrain avait sur le lac Tremblant est insuffisante,
difficile ou impraticable au sens de l’article 997 du C.c.Q. pour permettre au
propriétaire de réclamer un passage sur le fonds voisin. La Cour estime que
non, car l’issue ne présente qu’une simple incommodité, ce qui n’atteint pas le
niveau d’issue insuffisante, difficile ou impraticable. L’article 997 du C.c.Q.
n’accorde qu’un droit de passage de nécessité, non pas de commodité (par. 31).

La Cour énonce que le droit de
passage réclamé doit se fonder sur une réalité objective de l’enclave. Cette
enclave ne doit pas nécessairement être absolue. Par exemple, une terre
agricole qui ne peut être pleinement exploitée parce que le passage est
insuffisant, difficile ou impraticable serait considérée comme enclavée et le
droit permettrait de réclamer un passage sur un terrain voisin. En effet, un
tel terrain agricole n’aurait aucune valeur et serait tout simplement stérile
sans ce droit de passage (par. 35 et 36).

Mais dans le cas du présent litige,
la demande pour un passage se fondait sur la décision du propriétaire de
changer l’usage de son fonds, et non pas sur une réalité objective du fonds. Le
passage par le lac Tremblant était suffisant pour un chalet estival situé dans
une municipalité vouée à la villégiature. Cette issue n’empêchait donc pas le
propriétaire d’exploiter son fonds. Sa demande de droit de passage terrestre
relative à sa décision de transformer le chalet en résidence principale
relevait de la commodité plutôt que de la nécessité, et il ne peut donc pas
l’obtenir. L’honorable juge Morissette conclut au paragraphe 41: « [L]’intimé
recherche tous les avantages de la ville en pleine forêt et au bord d’un lac,
au détriment de ses voisins qui se satisfont des avantages actuels de ce site
sylvestre. Il recherche un accès plus « commode ». Le droit que confère
l’article 997 C.c.Q. ne va pas jusque-là̀. »

La Cour réaffirme également que la
connaissance par le propriétaire de l’état d’enclave de son terrain au moment
de son acquisition ne lui n’enlève pas le droit de réclamer un passage. Ce
droit ne dépend que de la réalité du fonds enclavé (par. 35).

Le texte intégral de la décision
est disponible ici.

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