Publie ou perd ton titre! Chroniques et fatalités d’une action en passation de titre.

La procédure est la servante du droit, mais en matière de passation de titre, un mauvais choix procédural peut s’avérer fatal à celui qui cherche à forcer la vente du bien qu’il convoite. Un arrêt récent de la Cour d’appel[i] illustre bien cette réalité et met en lumière un aspect fondamental et déterminant de ce type de recours : la course à la publication des droits.

Servitude de passage : la Cour d’appel précise le critère de l’usage utile

Une servitude grevant un lot s’éteint par prescription extinctive en cas de non-usage utile sur une période de 10 ans. Dans l’affaire Hilborn c. De Koven[1], la Cour d’appel se prononce précisément sur le caractère que doit prendre cet usage utile et sur l’étendue d’une servitude octroyant un droit de passage donnant accès à un lac. Contexte Une servitude se trouve dans l’acte d’achat de la propriété acquise par l’intimée (De Koven) et confère au lot dominant un droit de passage sur le lot servant (appartenant à l’appelante) afin d’accéder aux eaux du lac Hugues. L’appelante intente un recours afin de faire déclarer éteinte par prescription extinctive la servitude de passage grevant le lot pour cause de non-usage, cela conformément à l’article 1191 C.c.Q. La Cour supérieure rejette la demande dans un jugement rendu le 26 novembre 2018 au motif qu’il y a eu usage utile de la servitude. Décision… Lire la suite

Un cas particulier de servitudes contraire à l’ordre public

George Yeryomin, étudiant en droit à l’Université McGill  Amélie Lemay, avocate, Chambre de la sécuritéfinancière   Dans la décision Nadeau c. Habitations Jeandamiinc., 2019 QCCS 5273, le propriétaire d’un fonds désire faire radier desservitudes par jugement déclaratoire, incluant une qui serait ouvertementdiscriminatoire. La décision de la Cour supérieure soulève trois questionsclarifiant le statut du régime actuel gouvernant les servitudes :  1) Pour des servitudescréées à l’époque du Code civil du Bas-Canada (ci-après C.c.B.-C.), etdont on veut demander la radiation à l’époque du Code civil du Québec (ci-aprèsC.c.Q.), quel droit est applicable : (a) pour qualifier cesservitudes(b) pour déterminer si onpeut les radier ? 2) Les servitudesinterdisant l’aliénation ou le louage d’un immeuble aux juifs, conclues avantl’adoption de la Charte québécoise des droits et libertés, sont-ellescontraires à l’ordre public et si oui, cela suffit-il pour les radier ? 3) Les servitudes derestriction de commerce et de résidence, telles que rédigées, sont-ellesréelles ou… Lire la suite

Une enclave économique donne-t-elle automatiquement le droit à un droit de passage?

George Yeryomin, étudiant en droit à l’Université McGill Amélie Lemay, avocate, Chambre de la sécuritéfinancière Le propriétaire d’un terrainenclavé économiquement désire en changer l’usage et il réclame un droit depassage sur le fonds voisin qui lui serait plus commode. A-t-il le droit de lefaire en vertu de l’article 997 du Code civil du Québec (C.c.Q.) ? Dansl’affaire Rankin c. Gaucher (2019QCCA 1718), la Cour d’appel a déterminé que non. La loi n’accorde qu’un passagede nécessité, pas de commodité. Un passage plus commode n’est pas accordé pourun fonds enclavé ayant une issue suffisante pour une exploitation congrue avecla destination des lieux où il se trouve.   Ce litige se déroule dans laMunicipalité de Lac-Tremblant-Nord, une municipalité dont la loi constitutiveet ses règlements subséquents évoquent la vocation de lieu villégiatureestivale. Les terrains de cette municipalité donnent sur le lac Tremblant, quiest une voie d’accès publique en soi, et la majorité des propriétaires… Lire la suite