Investissements immobiliers PB inc. c. Syndicat des copropriétaires de la résidence condominium du Jardin des Sables phase I, 2025 QCCA 1587

Par SOQUIJ, Intelligence juridique

BIENS ET PROPRIÉTÉ : Le règlement du syndicat des copropriétaires qui interdit la location d’une unité d’hébergement de l’immeuble pour une durée de moins de 32 jours consécutifs est invalide, inopérant et inopposable aux appelants; il modifie la destination de l’immeuble et devait être adopté par la double majorité prévue à l’article 1098 C.C.Q.

2025EXP-2773** 

Intitulé : Investissements immobiliers PB inc. c. Syndicat des copropriétaires de la résidence condominium du Jardin des Sables phase I, 2025 QCCA 1587

Juridiction : Cour d’appel (C.A.), Montréal

Décision de : Juges Geneviève Cotnam, Sophie Lavallée et Judith Harvie

Date : 8 décembre 2025

Références : SOQUIJ AZ-52176053, 2025EXP-2773 (13 pages)

–Résumé

BIENS ET PROPRIÉTÉ — copropriété divise — déclaration de copropriété — interprétation de «destination de l’immeuble» — interprétation large — usage résidentiel — syndicat des copropriétaires — règlement de l’immeuble — modification — partie privative — interdiction de location à court terme — assemblée des copropriétaires — vote — application de l’article 1098 C.C.Q. — recours en nullité — jugement déclaratoire — appel.

Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une demande en jugement déclaratoire et une demande reconventionnelle en déclaration d’abus. Accueilli.

Les appelants sont copropriétaires divis d’unités d’hébergement situées dans un immeuble construit en 1987 dans la Municipalité du Canton d’Orford, à proximité d’une montagne et d’un lac. Malgré l’entrée en vigueur d’un règlement municipal interdisant maintenant la location de 31 jours et moins, ils bénéficient d’un droit acquis leur permettant de faire un usage dérogatoire de leurs unités. Ils ont acheté celles-ci dans l’intention de les louer à court terme, alors que le règlement permettait l’usage de «chalet touristique». Certains appelants louent leur unité pour de courtes périodes à des touristes ou des travailleurs, et ce, pendant toute l’année.

En première instance, ils ont demandé l’annulation d’un règlement du syndicat des copropriétaires intimé qui interdit la location d’une unité d’hébergement de l’immeuble pour une durée de moins de 32 jours consécutifs. Le juge a conclu que le règlement avait été validement adopté par un vote à une majorité de 66,50 % des voix des copropriétaires présents ou représentés. Estimant que le règlement ne changeait pas la destination de l’immeuble, il a retenu que son adoption ne requérait pas la double majorité prévue à l’article 1098 du Code civil du Québec (C.C.Q.).

Décision
M^me la juge Lavallée: Selon le principe général prévu à l’article 1063 C.C.Q., le copropriétaire a les prérogatives attachées à la propriété sur sa fraction. Pour cette raison, les documents composant la déclaration de copropriété ne peuvent être modifiés que lorsque la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation le justifient, comme le mentionne l’article 1056 C.C.Q. Dans l’arrêt Kilzi c. Syndicat des copropriétaires du 10400 boul. l’Acadie (C.A., 2001-09-24), SOQUIJ AZ-50100727, J.E. 2001-1784, [2001] R.J.Q. 2401, [2001] R.D.I. 619 (rés.), la Cour a retenu une conception large de la destination de l’immeuble.

En l’espèce, contrairement à la situation dans Kilzi et dans Mosca c. SDLC Les Tours du Château Horizontal (C.A., 2021-05-26), 2021 QCCA 874, SOQUIJ AZ-51768572, 2021EXP-1518, la déclaration de copropriété précise expressément que la destination résidentielle de l’immeuble inclut la possibilité de location à court terme. La location de ce type, pratiquée depuis 1988, ne peut être écartée au motif qu’elle s’apparente à une activité d’hôtellerie. Le règlement contesté ne constitue donc pas simplement «un aménagement ou un encadrement de l’exercice d’un […] droit dans le respect de la destination de l’Immeuble» (paragr. 58). Il limite de façon importante la possibilité, pour les copropriétaires bénéficiant de droits acquis, de louer leur unité à court terme, en empêchant toute location d’une durée inférieure à 32 jours. Même si la location à court terme demeure possible au-delà de cette durée, il s’agit d’un changement de la destination de l’immeuble.

Rien dans la déclaration de copropriété, laquelle n’utilise que l’expression «location à court terme», ni dans la preuve administrée n’appuie la position de l’intimé selon laquelle les locations de 31 jours et moins sont des «locations à très court terme» et que les locations de plus de 31 jours, mais de moins de 12 mois, sont des «locations à court terme».

Par conséquent, le règlement est invalide, inopérant et inopposable aux appelants. Il modifie la destination de l’immeuble et devait être adopté par la double majorité prévue à l’article 1098 C.C.Q.

Instance précédente : Juge Gaétan Dumas, C.S., Saint-François (Sherbrooke), 450-17-008648-231, 2025-02-06, 2025 QCCS 390, SOQUIJ AZ-52097355.

Réf. ant : (C.S., 2025-02-06), 2025 QCCS 390, SOQUIJ AZ-52097355, 2025EXP-1597; (C.A., 2025-03-26), 2025 QCCA 352, SOQUIJ AZ-52107953, 2025EXP-966.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.