Le paiement incitatif à la location : une dépense admissible sur le plan fiscal
Par Maia Ioana Voicu, Avocate
INTRODUCTION
Dans 41 Victoria c. Agence du revenu du Québec, 2026 QCCQ 2904, rendue le 22 juin 2026, la Cour du Québec se penche sur la façon de qualifier, sur le plan fiscal, une somme consentie par un locateur à son locataire pour financer l’aménagement des lieux loués en vertu d’un bail commercial. Dans cette affaire, la Cour conclut que la somme de 4,6 millions de dollars octroyée par le locateur à son locataire afin de permettre l’aménagement des lieux loués est un paiement incitatif à la location qui se qualifie de dépense ayant servi à gagner du revenu. De ce fait, la Cour permet que la somme soit entièrement déduite des revenus du locateur pour l’année où elle a été versée.
CONTEXTE
La demanderesse, 41 Victoria SENC, une société en nom collectif, était propriétaire d’un immeuble commercial qui s’est retrouvé vacant en 2013 après le départ de la Caisse Desjardins, locataire jusqu’alors.
En 2014, la demanderesse signe une convention de Bail (« Bail ») avec Brookfield Renewable Energy Group (« Brookfield ») pour une durée de 15 ans. Brookfield prend possession des lieux loués le 1er décembre 2015 et, le même jour, elle émet une facture de 4,6 millions de dollars plus les taxes applicables à la demanderesse, à titre d’allocation pour améliorations locatives. La demanderesse paie à Brookfield le montant ainsi facturé à titre d’allocation pour améliorations locatives.
La demanderesse inclut la somme payée à Brookfield à titre d’allocation pour améliorations locatives comme déduction dans sa déclaration de revenus pour l’année d’imposition 2015.
En effet, l’Agence du revenu du Québec (« ARQ ») refuse la déduction du montant de l’allocation pour améliorations locatives que la demanderesse applique à ses revenus imposables, considérant ainsi ce montant comme un prêt.
DÉCISION
La Cour rejette l’approche de l’ARQ qui consiste à isoler le mot « remboursement » figurant à une des clauses du Bail pour soutenir que la somme versée constituait un prêt distinct[1]. Ensuite, la Cour rappelle que « la réalité économique d’une situation ne justifie pas de requalifier les rapports juridiques établis par les parties »[2] .
Selon la Cour plusieurs facteurs confirment que l’allocation pour améliorations locatives ne constitue pas un prêt, notamment :
- L’allocation était un incitatif financier en début de bail en lien avec les coûts importants que Brookfield devait engager pour installer son entreprise dans de nouveaux locaux. Il ne s’agissait donc pas d’une avance.
- L’allocation ne portait aucun intérêt.
- L’allocation n’était assortie d’aucune garantie en cas de résiliation ou de défaut.[3]
Le paiement par la demanderesse à Brookfield de cette allocation a été fait afin de favoriser la conclusion du Bail :
Brookfield a approché SENC dans le but de louer des locaux et non pour obtenir un prêt sans intérêt. SENC n’a pas voulu consentir un prêt sans intérêt à Brookfield, mais plutôt l’inciter à s’engager dans un bail de longue durée, en lui offrant une allocation, comme d’autres avantages aussi prévus au Bail.[4]
La somme octroyée par la demanderesse à Brookfield afin de permettre l’aménagement des lieux loués est un paiement incitatif à la location qui se qualifie de dépense servant à l’exploitation d’un immeuble à revenus. Enfin, la Cour permet à la demanderesse de déduire de ses revenus cette dépense pour l’année où elle a été encourue.
Le texte intégral de la décision est disponible ici.
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[1]41 Victoria c. Agence du revenu du Québec, 2026 QCCQ 2904, au para. 101
[2] Id. para. 76
[3] Id. para 119
[4] Id. para. 110
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