Résumé SOQUIJ de la semaine: Le caractère exceptionnel du droit de retrait impose une interprétation stricte des conditions d’exercice; le législateur n’a pas voulu imposer au retrayant l’obligation de payer la somme totale de la vente alors que celui-ci n’a déboursé qu’une fraction du prix total
Le juge de première instance n’a pas erré en concluant que la clause de déchéance du terme qui modifie les conditions d’exercice du droit de retrait prévu à l’article 1022 C.C.Q. en faveur de l’indivisaire n’est pas opposable à celui-ci parce qu’il n’y a pas consenti.
2011EXP-3599
Intitulé : 2159-4395 Québec inc. c. Lamarche,
2011 QCCA 2117
Juridiction : Cour d’appel (C.A.), Montréal,
500-09-020068-094 et 500-09-020069-092
Décision de : Juges Nicole Duval Hesler (juge en
chef), Pierre J. Dalphond et Nicholas Kasirer
Date : 17 novembre 2011
Références : SOQUIJ AZ-50805801, 2011EXP-3599,
J.E. 2011-1993 (14 pages). Retenu pour publication dans le recueil [2011]
R.J.Q.
BIENS ET PROPRIÉTÉ — copropriété par indivision — droit de retrait —
indivisaire — modalité de paiement — remboursement au tiers acquéreur — somme
exigible — clause de déchéance du terme — acte de vente de la part indivise —
opposabilité au retrayant — interprétation de l’article 1022 C.C.Q. —
conditions d’exercice — interprétation stricte — paiement du prix — offres et
consignation.
INTERPRÉTATION DES LOIS — intention du législateur — interprétation de
l’article 1022 C.C.Q. — droit de retrait d’un indivisaire.
Appels d’un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli
une requête visant l’exercice du droit de retrait par un indivisaire. Rejetés.
Le 13 octobre 2006, l’appelant Charbonneau a
vendu à l’appelante 2159-4395 Québec inc. sa part indivise d’un immeuble dont
il était propriétaire avec l’intimé. Aux termes du contrat de vente, 2159
devait lui payer 50 000 $ au moment de la vente et le solde de
520 000 $ en versements exigibles le 1er octobre de
chaque année jusqu’en 2012. De plus, elle s’engageait à acquitter mensuellement
sa part de la dette hypothécaire. Le contrat prévoyait aussi que, advenant le
cas où l’intimé exercerait son droit de retrait, le solde du prix deviendrait
aussitôt exigible. Le 28 novembre, l’intimé a annoncé son intention
d’exercer son droit de retrait et a offert à 2159 de lui rembourser le prix
payé au moment de la vente (50 000 $) ainsi que les frais s’y
rapportant (21 437 $) dont le paiement était garanti par une lettre
de crédit irrévocable de 72 000 $. Il a également offert de prendre à
sa charge le paiement de la dette hypothécaire. Les parties n’ont jamais réussi
à s’entendre. Au début de l’année 2008, les indivisaires ont acquitté le solde
du prêt hypothécaire. À ce titre, 2159 a payé au créancier hypothécaire la
somme de 327 790 $. L’intimé lui a alors offert 447 312 $
en remboursement de ce qu’elle avait déjà payé. Le paiement de cette somme
était garanti par une lettre de crédit irrévocable. 2159 a refusé au motif que
cette somme était insuffisante en raison de l’exigibilité du solde du prix de
vente. Le juge de première instance a conclu que l’article 1022 du Code
civil du Québec (C.C.Q.) envisage deux situations: celle où il existe un
droit de préemption et celle où, faute d’un tel droit, le droit de retrait
existe. Selon le juge, dans le premier cas, l’indivisaire qui se prévaut du
droit de préemption bénéficiera des mêmes conditions que le tiers et il ne
devrait pas en aller autrement dans le cas du droit de retrait. Quant à la
déchéance du bénéfice du terme, le juge a décidé que la clause selon laquelle
en cas de retrait 2159 perdait le bénéfice du terme et le solde devenait immédiatement
payable n’avait d’effet qu’entre les parties contractantes, soit 2159 et
l’appelant (art. 1440 et 1443 C.C.Q.). Ainsi, le juge a conclu que les
offres de l’intimé étaient valables et suffisantes pour l’exercice du droit de
retrait. Elles couvraient le remboursement de toutes les sommes payées par 2159
à l’appelant ainsi qu’au créancier hypothécaire de même que les frais liés à
l’acquisition de la part. Une fois la dette hypothécaire éteinte, l’intimé
n’avait qu’à supporter le solde du prix de vente selon les échéances prévues à
l’acte de vente. Le juge a donc ordonné le retrait de 2159 en faveur de
l’intimé et a prononcé diverses conclusions à cet effet. En l’espèce, 2159
soutient, selon son interprétation de l’article 1022 C.C.Q., que l’indivisaire
qui écarte l’acheteur doit payer le prix complet de la vente et obtenir des
quittances en faveur de ce dernier, notamment des créanciers hypothécaires.
Pour sa part, Charbonneau prétend que, en vertu de l’effet relatif des
contrats, seul le prix de vente prévu à l’acte de vente est pertinent, et non
les modalités de paiement, qui ne profiteraient qu’à 2159. Quant à la clause de
déchéance du terme, les appelants affirment qu’il n’est pas souhaitable de
permettre la prise en charge par le retrayant des dettes sans libérer le
retrayé. L’offre de l’intimé ne serait donc pas suffisante.
Décision
M. le juge Dalphond: En vertu du Code civil du Québec, le
droit de retrait est personnel et non réel, il requiert au préalable à sa
naissance une aliénation à titre onéreux et il s’exerce au moyen une demande du
retrayant au retrayé — il s’agit d’un droit et non d’une obligation — et
d’un paiement par le premier au deuxième. En outre, le caractère exceptionnel
de ce droit impose une interprétation stricte des conditions d’exercice. En
l’espèce, la situation juridique née du retrait est identique à ce qu’elle
aurait été si la vente par Charbonneau avait été consentie à l’intimé le
13 octobre 2006. Ainsi, le retrayant devient le seul propriétaire de
l’immeuble et l’indivision prend fin, et ce, rétroactivement à cette date.
Malgré la rétroactivité du retrait, les conditions de la vente initiale doivent
être prises en considération. Ainsi, lorsque le prix n’était pas exigible
immédiatement, le retrayé ne pouvait pas demander au retrayant la totalité du
remboursement. Par ailleurs, le lien contractuel initial entre 2159 et
Charbonneau demeure. Le retrait ne peut ni nuire ni profiter à ce dernier.
Finalement, eu égard aux tiers, si 2159 avait constitué des droits sur sa part
avant le retrait, l’exercice de celui-ci aurait entraîné leur disparition.
D’autre part, le législateur n’a pas voulu imposer au retrayant l’obligation de
payer la somme totale de la vente alors que celui-ci n’a déboursé qu’une
fraction du prix total (art. 1022 C.C.Q.). Ainsi, le juge de première
instance n’a pas erré en concluant que l’offre de l’intimé était satisfaisante
étant donné qu’elle couvrait toutes les sommes versées par 2159. Quant à la
clause de déchéance du terme contenue à l’acte de vente, elle avait uniquement
pour but de contrecarrer la faculté de l’intimé de substituer 2159 par
l’exercice du droit de retrait que lui confère l’article 1022 C.C.Q. Or, ce
droit ne peut être réduit ou anéanti sans le consentement de son bénéficiaire,
en l’occurrence l’intimé. Dans ces circonstances, le juge n’a pas commis
d’erreur en concluant que l’intimé pouvait se prévaloir des modalités de
paiement convenues avec 2159. En conséquence, Charbonneau peut exiger
immédiatement du retrayant la somme de 400 000 $, ainsi que, le 1er octobre
2012, le solde de 120 000 $. Enfin, en raison du refus de 2159
d’accepter les dernières offres de l’intimé, celui-ci n’était pas tenu de
consigner la somme offerte au greffe (art. 1573 et 1574 C.C.Q.). Instance précédente : Juge Pierre Tessier, C.S., Montréal,
500-17-034049-067, 2009-09-02, 2009 QCCS 3988, SOQUIJ AZ-50574064.
Réf. ant : (C.S., 2009-09-02), 2009 QCCS 3988, SOQUIJ AZ-50574064, J.E. 2009-1736,
[2009] R.D.I. 896 (rés.), [2009] R.J.Q. 2531.
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