Actions hypothécaires à l’encontre d’un tiers-acquéreur : l’importance de signifier au débiteur de l’obligation personnelle

Dans une affaire récente, Banque Toronto-Dominion c. Young (2020 CSC 15), la Cour suprême du Canada a reconnu qu’un créancier hypothécaire ne peut avoir gain de cause dans le cadre d’un recours hypothécaire intenté uniquement contre le tiers-acquéreur d’un immeuble lorsque la créance garantie par l’hypothèque est éteinte par prescription extinctive. Contexte  Linda Macht (la « Débitrice ») consent en faveur de la Banque Toronto-Dominion (la « Banque ») une hypothèque de premier rang sur son immeuble afin de garantir un prêt qu’elle contracte auprès de cette dernière le 14 septembre 2009 et renouvelé le 27 octobre 2010. La Débitrice contracte le même jour un prêt avec les frères Young (les « Intimés ») garanti par une hypothèque de second rang sur le même immeuble (par. 7 et 8). La Débitrice ayant fait défaut de respecter ses obligations dans le cadre du prêt consenti par les Intimés, ceux-ci entreprennent un… Lire la suite

Le droit de rétention d’un créancier ne peut faire obstacle au recours hypothécaire introduit par un autre

par Karim Renno Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l. Le droit de rétention d’un créancier a-t-il préséance sur les droits hypothécaires d’un autre? C’est la question à laquelle devait répondre l’Honorable juge Michel Delorme dans l’affaire Banque Nationale du Canada c. Plourde (2011 QCCS 3789). La partie requérante demande au tribunal d’ordonner le délaissement et la vente sous contrôle de justice d’un immeuble appartenant au Défendeur et situé à l’Assomption. Elle demande également de condamner ce dernier personnellement à lui verser la somme de 149 977,39 $ due au 26 février 2010 aux termes d’un prêt qu’elle lui a consenti, en plus des intérêts accumulés sur cette somme. Les mis en causes, faisant valoir un droit de rétention sur l’immeuble, s’opposent au recours hypothécaire de la Demanderesse. Pour trancher le débat, le juge Delorme doit d’abord se pencher sur la nature du droit de rétention. À cet égard, il note qu’il ne… Lire la suite

L’exécution provisoire n’est pas permise en matière de radiation d’une inscription immobilière

par Karim Renno Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l. Dans le cas d’une demande de radiation d’un droit immobilier, deux impératifs s’affrontent habituellement. D’un côté, il y a l’empressement pour le propriétaire de se débarrasser de toute inscription et de l’autre le désir légitime de la partie adverse de protéger ses droits jusqu’à jugement final. Avec l’article 3073 C.c.Q., le législateur québécois a tranché en faveur de ce dernier comme le démontre l’affaire Bourkas c. Gidal Construction Inc. (2011 QCCS 1461). Dans cette affaire, les Demandeurs réclament de la Défenderesse la somme de 395 596,28 $ pour l’inexécution d’un contrat de service relatif à la construction de leur résidence et à l’achat du terrain, et aussi parce que le coût final de leur résidence aurait excédé l’estimé initial. Les Demandeurs exigent également que la radiation de l’inscription légale inscrite par la Défenderesse. Celle-ci conteste toutes les réclamations des Demandeurs et se porte demanderesse reconventionnelle. Elle réclame… Lire la suite

La personne chargée de vendre un bien sous contrôle de justice doit avoir un certain degré d’indépendance

par Karim Renno Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l. La vente sous contrôle de justice, comme son nom l’indique, est théoriquement faite sous l’égide de la Cour. Pour cette raison, le législateur prévoit certains mécanismes de protection. Or, dans son jugement récent rendu dans Caisse populaire Desjardins de Farnham c. Prud’homme (2010 QCCS 6230) l’Honorable juge François Tôth indique qu’il est primordial que la personne chargée de procéder à ladite vente en vertu de l’article 2793 C.c.Q. possède un certain degré d’indépendance du créancier saisissant. Dans cette affaire, la Cour est saisie d’une requête en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice de gré à gré. Les Défendeurs n’ayant pas comparu, la Demanderesse a inscrit pour jugement par défaut de comparaître, ce dont est saisi le juge Tôth. Dans ses procédures, la Demanderesse demande que la personne chargée de vendre le bien (article 2793 C.c.Q.) soit une personne qui travaille pour la firme d’avocats qui la représente. Le… Lire la suite

On ne peut enregistrer une hypothèque légale de la construction contre un immeuble d’une personne morale de droit public qui est affecté à l’utilité publique

par Karim Renno Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l. Pour ceux qui participent à des travaux de construction, la faculté d’enregistrer une hypothèque légale de la construction est un outil puissant et efficace pour s’assurer d’être payé. Or, lorsqu’il s’agit de travaux sur des immeubles appartenant à une personne morale de droit public, on ne peut enregistrer une hypothèque que lorsqu’ils ne sont pas affectés à l’utilité publique comme l’indique l’Honorable juge Mark Peacock dans Pointe-Claire (City of) c. Service & construction Mobile ltée (2010 QCCS 6201). Le Défendeur dans cette affaire est un sous-contractant qui a enregistré une hypothèque légale de la construction contre les cours municipales de la ville de Pointe-Claire après que l’entrepreneur général qui l’avait engagé a fait faillite. Le projet sur lequel le sous-contractant avait travaillé impliquait la construction de trois réservoirs souterains dans les cours municipales afin de contenir l’essence nécessaire pour alimenter les véhicules utilisés par la Ville. Dans les… Lire la suite