La résiliation extrajudiciaire peut avoir lieu en l’absence de mise en demeure formelle lorsqu’il est démontré que la débitrice de l’obligation connaissait bien les reproches qui lui étaient formulés

par Karim RennoIrving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l. Nous discutons régulièrement de l’obligation pour une partie de dénoncer l’existence de vices cachés par écrit, tel que l’exige l’article 1739 C.c.Q. et des assouplissements jurisprudentiels qui ont été apportés à cette obligation lorsque les circonstances le justifiaient. C’est pourquoi nous avons été particulièrement intéressés de lire la décision de l’Honorable juge Micheline Perreault dans Montpetit c. Associés sportifs de Montréal (Midtown sporting clib du sanctuaire), s.e.c. (2012 QCCS 130) où la Cour avalise la résiliation extrajudiciaire d’un contrat nonobstant l’absence de preuve d’une mise en demeure telle que requis par l’article 1605 C.c.Q. Dans cette affaire, la Demanderesse présente une requête introductive d’instance en injonction provisoire, interlocutoire etpermanente par laquelle elle demande au tribunal d’enjoindre à la Défenderesse de respecter un contrat intervenuentre elles. En effet, cette dernière, citant plusieurs manquements contractuels allégués de la part de la Demanderesse, a unilatéralement mis fin à l’entente… Lire la suite

The first things you should do when discovering latent defects in your home

by Karim RennoIrving Mitchell Kalichman LLP In certain circumstances, a party’s initial reaction is important to the preservation of its legal rights. The discovery of latent defects in a building definitely falls into that category. Indeed, in such cases, the first actions taken by the discovering party are crucial to the safeguard of its legal rights as quick repairs might lead to the loss of the opportunity to be indemnified by the seller. We therefore discuss below best practices to ensure that no such consequence befalls you. What are latent defects? As stated by the Supreme Court of Canada in ABB Inc. v. Domtar Inc. (2007] 3 S.C.R. 461), latent defects, also sometimes called hidden defects, have four characteristics. Such defects must be (a) hidden, (b) sufficiently important, (c) existing at the time of the sale and (d) unknown to the purchaser. Article 1726 of the Civil Code of Quebec makes… Lire la suite

Le demandeur en garantie n’est pas dispensé de l’obligation de dénoncer le vice caché à son vendeur

par Karim Renno Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l. En août dernier, nous avisions nos lecteurs d’un développement très important touchant les recours en garantie en matière de vices cachés. L’Honorable juge Wilbrod Claude Décarie avait jugé que l’obligation de dénoncer un vice caché (art. 1739 C.c.Q.) s’appliquait nonseulement à l’acheteur qui désire poursuivre son vendeur, mais également à cevendeur s’il désire intenter un recours en garantie contre le propriétaireprécédent (voir ici : http://bit.ly/vvCCqd). Nous commentions que ce développement pouvait avoir un impact drastique sur plusieurs recours en garantie. Il semble que notre prédiction s’est réalisée, du moins dans l’affaire Factory Mutual Insurance Company c. Kohler co (2011 QCCS 5684). Dans cette affaire, la Défenderesse en garantie soulève l’irrecevabilité de la demande en garantie aux motifs que la Demanderesse en garantie ne lui a pas dénoncé par écrit le prétendu vice tel qu’exigé par l’article 1739 C.c.Q., que la requête en garantie n’allègue aucun… Lire la suite

La mise en demeure: beaucoup plus qu’une simple formalité

par Karim Renno Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l. Les avocats sont souvent un peu désinvolte au sujet de l’obligation d’adéquatement mettre la partie adverse en demeure avant de procéder à des travaux ou d’instituer des procédures judiciaires. Or, comme nous le rappelle la décision récente rendue dans Québec (Ville de) c. 2173-4157 Québec Inc. (2011 QCCS 3801), l’absence d’une mise en demeure valide peut parfois entraîner le rejet pur et simple d’un recours judiciaire. Dans cette affaire, la Demanderesse réclame de la Défenderesse la somme de 91 963,44 $ constituant les frais de nettoyage d’une canalisation dont la Défenderesse est en partie propriétaire. Cette dernière conteste la réclamation. Une des questions centrales est celle de savoir si la Demanderesse a adéquatement mis la Défenderesse en demeure de remplir l’obligation alléguée de nettoyer la canalisation pertinente au litige. L’Honorable juge Michel Girouard est d’avis que ce n’est pas le cas. En… Lire la suite

La personne qui opère une entreprise indistinctement à travers sa compagnie et personnellement engage sa responsabilité

par Karim Renno Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l. On discute souvent du voile corporatif sur le Blogue. C’est pourquoi nous attirons aujourd’hui l’attention de nos lecteurs à une décision récente de la Cour du Québec qui édicte que la personne qui opère une entreprise indistinctement à travers son entreprise et personnellement engage sa responsabilité personnelle. Il s’agit de l’affaire 402398 Canada inc. (Technair) c. 3646807 Canada Inc. (Maisons Laurier) (2011 QCCQ 3050). La Demanderesse réclame aux Défendeurs la somme de 13 792,65 $. À l’audience, la Demanderesse se désiste de son recours contre un des trois Défendeurs et la compagnie Défenderesse ne comparaît pas.  C’est ainsi que la cause procède en l’absence de cette dernière mais en présence du procureur de la Défenderesse Réjeanne Labrecque. La Demanderesse allègue avoir fait affaire indistinctement avec la compagnie Défenderesse et la Défenderesse Labrecque et ce, depuis de nombreuses années. La Défenderesse Labrecque plaide que le recours contre… Lire la suite

L’obligation de modération de l’avocat appliquée à la mise en demeure

par François-Xavier Robert Ordre des Agronomes du Québec Le 2 novembre 2010, dans l’arrêt Dufour c. Avocats (2010 QCTP 129), le Tribunal des professions s’est penché sur l’appel d’une avocate qui avait écrit une mise en demeure contenant une allusion au Code criminel. La décision du Tribunal des professions confirme qu’une telle pratique devrait être évitée, même si elle n’est pas faite avec l’intention d’intimider. Les faits L’appelante, une avocate, transmet au nom de son client une mise en demeure à un tiers dans laquelle on retrouve l’extrait suivant : « Nous réitérons la position exposée par notre client dans son courriel du 2 mars 2005 et vous avisons que par votre refus d’y donner suite, tel qu’exprimé dans votre courriel du 23 mars suivant, vous vous appropriez illégalement un ordinateur (2 049,98 $) qui ne vous appartient pas et demeurez endetté à l’égard de l’Université en ce qui concerne… Lire la suite