17 Oct 2012

Recours du courtier contre le promettant-acheteur qui n’a pas donné suite à une promesse de vente

Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Dans l’arrêt Société en nom collectif Immobilier 2000 c. Immobilier Estrie Inc. (2012 QCCA 1826),
la Cour d’appel a infirmé la décision de première instance qui avait accueilli
la requête en réclamation de commission d’un courtier et qui a condamné les
appelants à lui payer la somme de 55 353,91 $. La Cour conclut que le
courtier n’a pas été en mesure de prouver la faute des promettants-acheteurs et
soulève également que le juge de première instance et même les parties n’ont
pas tenu compte de la commission obtenue par le courtier suite à la vente des
immeubles à des tiers.

Les faits

En décembre 2007, Madame Mary McCallum, la promettante-vendeuse a signé
avec l’intimée Immobilier Estrie Inc. (le « Courtier ») deux contrats
de courtage pour la vente de deux immeubles. En mars 2008, les appelants, les
promettants-acheteurs, ont signé une promesse d’achat pour chacun des
immeubles. Par la suite, après offre et contre-offre, une entente finale est
intervenue entre les parties. En mai 2008, les promettants-acheteurs ont
demandé de prolonger le délai accordé pour l’obtention du financement, ce qui a
été accepté par la promettante-vendeuse. Le 6 juin, les promettants-acheteurs
se voient refuser le financement recherché. Le 11 juin, les parties s’entendent
à nouveau pour prolonger le délai jusqu’au 23 juin 2008, même si les délais
précédents étaient expirés. Le 23 juin, une nouvelle prolongation de délai est
intervenue entre les promettants-acheteurs et le Courtier pour une durée de
4 jours. Le 27 juin, les promettants-acheteurs n’ont toujours pas obtenu
leur financement. 

Dès le 30 juin, le Courtier transmet une mise en demeure aux
promettants-acheteurs les tenant responsables de la non-conclusion de la vente
de chacun des immeubles. Au début juillet, les promettants-acheteurs apprennent
qu’ils pourraient obtenir du financement. Ils tentent de communiquer avec la
promettante-vendeuse, mais par la suite les communications cessent entre les
parties.

Le 25 juin 2008, le Courtier signifie aux appelants une requête
introductive d’instance leur réclamant la somme de 55 353,91 $ pour
ses commissions perdues. À la mi-juillet 2008, la promettante-vendeuse
renouvelle le contrat de courtage avec le Courtier, et des ventes sont
finalisées avec d’autres acheteurs.

Analyse

La Cour d’appel rappelle les principes applicables lorsqu’un courtier
immobilier veut exercer un recours contre un promettant-acheteur à la suite
d’une vente avortée. Dans l’arrêt Ibrahim c. Groupe Sutton Immobilia Inc. (2008
QCCA 2379), la Cour d’appel a énoncé que la faute contractuelle du
promettant-acheteur envers son promettant-vendeur n’est pas suffisante pour
établir la faute extracontractuelle du promettant-acheteur envers le courtier immobilier.  La cour doit examiner le comportement du
promettant-acheteur pour déterminer si il a agi en personne raisonnable envers
le tiers. De plus, une certaine jurisprudence soulève que le courtier
immobilier doit démontrer la mauvaise foi, l’insouciance, l’incurie, la
désinvolture, l’erreur de jugement ou le manque de perspicacité du
promettant-acheteur. Il faut donc que les promettants-acheteurs aient eu un
comportement fautif envers le courtier immobilier.

La cour conclut tout d’abord que les promettants-acheteurs n’ont pas
commis une faute contractuelle envers la promettante-vendeuse et qu’ils n’ont
pas commis de faute extracontractuelle envers le courtier.

« [52] Loin d’établir une mauvaise foi des
promettants-acheteurs, la preuve démontre plutôt des efforts réels et soutenus
pour l’obtention du financement et des démarches concrètes pour avoir des
prolongations du délai stipulé. Si les démarches ont avorté, c’est en raison
d’une absence de prolongation additionnelle de ce délai. Pour les promettants-acheteurs,
cela s’est produit après leurs démarches infructueuses auprès de la
promettante-vendeuse et sa réponse voulant qu’il était trop tard. Selon cette
dernière, elle n’aurait jamais dit cela.

[53] Toutefois, quitte à le redire, elle n’a
rien fait par la suite dans la mesure où, selon ses dires, tout aurait achoppé
sans qu’elle en soit avisée.

[54] Sur ce point précis, il appartenait au
courtier de se décharger de son fardeau d’établir, de façon prépondérante, la
faute des promettants-acheteurs. Ils ont failli sur la démonstration d’une
mauvaise foi, soit la base retenue par le premier juge pour accueillir le
recours.

[55] Si tant est que ce soit nécessaire de
l’ajouter, il en va de même quant à un comportement prétendument déraisonnable
ou fautif des promettants-acheteurs. Au mieux, la prépondérance de la preuve ne
l’appuie pas. Il n’y a pas d’automatisme entre le défaut de passer titre et le
droit du courtier à un recours contre le promettant-acheteur.

[56] À l’audience devant nous, bien que le
premier juge n’ait pas élaboré sur cet élément, l’intimée insiste sur les
démarches parallèles poursuivies à l’époque par les appelants relativement à
d’autres projets immobiliers. Avec égards, en soi, il n’y a rien de fautif à
cela.

[57] Somme toute, en l’absence à la fois de
faute contractuelle des promettants-acheteurs envers leur promettante-vendeuse,
ou de faute extracontractuelle de leur part envers le courtier immobilier, le
recours intenté contre les appelants est sans fondement. Cela suffit à accueillir
le pourvoi. […] »

De plus, la Cour a soulevé que le juge de première instance et les
parties auraient dû tenir compte de la commission potentiellement reçue par le
courtier suite à la vente des immeubles :

« [59] Il s’ensuit qu’en définitive, le
courtier a vraisemblablement touché une commission pour la vente de ces
immeubles[4]. Or, dans l’arrêt Ibrahim
c. Groupe Sutton Immobilia inc., la
Cour aborde justement cette question.

[60] Dans ses motifs, et quoi qu’en dise à
nouveau un auteur qui semble en faire fi, la Cour écarte comme erroné en droit
le courant jurisprudentiel voulant que la deuxième vente soit la suite d’un
tout autre travail et d’un tout autre contrat, si bien que le préjudice
découlant de l’avortement de la première vente devrait être compensé par
l’octroi de dommages sans égard aux montants perçus par le courtier à la suite
de la revente de l’immeuble.

[61] La Cour rappelle plutôt qu’en ce domaine
comme en tout autre, l’évaluation des dommages doit viser une juste
compensation. Dans cette optique, la Cour indique qu’un tribunal ne peut
omettre de considérer la commission reçue par le courtier à la suite de la
revente de l’immeuble. La Cour souligne que dans l’évaluation des dommages, le
tribunal doit considérer tous les faits pertinents pour établir une juste
compensation, ce qui doit tenir compte notamment de la commission alors reçue :

[58] Lorsque l’immeuble faisant l’objet d’une
offre d’achat qui ne mène pas à la conclusion d’un contrat par la faute du
promettant-acheteur est par la suite vendu par le même courtier inscripteur, le
tribunal ne peut omettre de considérer la commission ainsi reçue
. En effet,
si l’immeuble visé par le litige avait été vendu à la suite de la première
offre, il n’aurait certainement pas pu l’être une deuxième fois. Comment
prétendre alors que le courtier a droit à deux commissions, sans autre analyse?

[59]          Quand
un tribunal évalue les dommages subis, il lui faut considérer tous les faits
pertinents pour en arriver à établir une juste compensation. Dans ce but, il
doit tenir compte non seulement de la commission reçue lors de la revente de
l’immeuble, mais également de toutes les circonstances pertinentes.
Il est
donc possible que la commission reçue ne soit pas prise en compte dans le
calcul des dommages accordés ou qu’elle le soit en partie, mais il peut
également arriver qu’elle le soit entièrement.

                                                                                                              
(Je souligne)

[62] Malgré ces enseignements, ni le premier
juge ni les parties elles-mêmes d’ailleurs n’ont considéré la commission
potentiellement reçue par le courtier dans l’évaluation des dommages octroyés.
C’est une erreur de droit d’en faire ainsi abstraction. Cette erreur n’a
toutefois pas d’incidence en l’espèce car je conclus à l’absence à la fois de
faute contractuelle et de faute extracontractuelle, ce qui fait échec à
l’octroi de quelque dommage.

[63] J’estime malgré tout important de le noter
puisque, dans les circonstances de ce dossier, alors que la revente des
immeubles s’est faite à court terme dans la continuité du même mandat, la
commission vraisemblablement touchée par le courtier aurait fort probablement
influencé de façon importante la juste compensation à laquelle il aurait pu
avoir droit. »

Le texte intégral de la décision se retrouve ici.

 

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