17 Oct 2012

Limitation de responsabilité vs. inexécution des obligations contractuelles essentielles : la Cour d’appel tranche?

Par
Marie-Hélène Beaudoin
McCarthy
Tétrault

En
juin 2010, le Blogue
du CRL
rapportait la décision Samen
Investments Inc.
c. Monit Management
Limited
, 2010
QCCS 2618
, où l’honorable Louis Crête avait conclu à la négligence
grossière de Monit Management,
gestionnaire de l’immeuble de Samen Investments, à la suite d’une gestion
déficiente de cet immeuble, ainsi qu’à l’inapplicabilité de la clause
d’exonération de responsabilité prévue au contrat de gestion, et l’avait
condamnée à payer une portion des dommages réclamés. La Cour d’appel a
maintenant confirmé la condamnation aux dommages, vu la négligence grossière, dans
une décision rendue le 10 octobre 2012 : Monit Management Ltd. c. Samen
Investments Inc.
, 2012 QCCA 1821.

Le juge Léger énonce la nature des questions en appel comme
suit :

« [6]  Le pourvoi pose principalement deux
questions. La première concerne l’étendue des obligations de l’appelante envers
l’intimée en tant que gestionnaire professionnelle de ses immeubles. La seconde
consiste à savoir si les manquements contractuels de l’appelante à l’entretien
adéquat de l’immeuble en cause, durant plus de 20 ans, relèvent de la
négligence grossière, auquel cas l’appelante ne saurait bénéficier de l’application
de la clause d’exonération de responsabilité. Pour les motifs qui suivent, je
propose d’accueillir pour partie l’appel principal, à la seule fin de réduire
le montant des honoraires de l’expert de l’intimée que l’appelante a été
condamnée à payer, et de rejeter tous ses autres moyens d’appel ainsi que
l’appel incident de l’intimée. »

Malheureusement, nous n’avons pas
obtenu, dans la décision de la Cour d’appel, la confirmation des motifs du juge
de première instance qui avait conclu que l’on ne peut se dégager de ses
obligations contractuelles essentielles par le biais d’une clause de limitation
de responsabilité. En effet, à la lumière de son analyse des faits démontrés en
première instance, la Cour d’appel a confirmé qu’il y avait effectivement eu
négligence grossière dans la gestion de l’immeuble. Or, selon elle :

« [69]        Cette conclusion rend théorique le
débat sur la validité de la clause d’exonération de responsabilité puisque
celle-ci précise que le gestionnaire ne peut pas échapper à sa responsabilité
en cas de faute lourde (« willfull misconduct or gross negligence ») »

Question intéressante, au sujet de
laquelle l’éclairage de la Cour d’appel aurait été le bienvenu. C’est donc à
suivre… 

Commentaire

Au-delà de ce qui précède, cet arrêt
devrait être porteur d’enseignements importants pour les plaideurs qui se
bornent à invoquer que le juge de première instance a passé des faits sous
silence, alors qu’il les a considérés, mais n’y a tout simplement pas donné
l’effet qu’une partie voulait qu’il leur soit donné. Il faut plutôt expliquer
de quelle manière leur considération aurait dû conduire le juge à conclure
différemment, tel qu’il ressort des commentaires du juge Léger au paragraphe 52
de la décision.

Le texte
intégral de la décision est disponible ici.

 

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