par
Vanessa Hergett
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06 Jan 2017

2646-8926 Québec inc. c. Lorraine (Ville de) – Zonage conservation constitue une expropriation déguisée

Par Vanessa Hergett, Avocate, Beauregard Avocats

Par Vanessa
Hergett

Avocate
Beauregard
Avocats

Dans
2646-8926 Québec inc. c. Ville de
Lorraine
, la Cour d’appel reconnaît l’expropriation déguisée d’un grand
terrain situé en la Ville de Lorraine, propriété de 2646-8926 Québec inc.
(ci-après la « Compagnie »), zoné conservation par la Ville. En
conséquence, la Cour déclare inopposables les règlements d’urbanisme et infirme
la décision de la Cour supérieure qui avait rejeté le recours de la Compagnie sous
prétexte que le recours n’avait pas été institué à l’intérieur d’un délai
raisonnable.


Faits et mise en contexte

La
Compagnie acquiert un grand terrain situé en la Ville de Lorraine en 1989, dans
le but d’y faire du développement immobilier sur une projection de 15 ans. En
1989, le terrain est situé dans une zone résidentielle.

En
1991, la Ville modifie son règlement de zonage : le terrain sera dorénavant
zoné à 60 % « conservation ».

Vers
la fin de 1991, le principal dirigeant de la Compagnie se rend sur le terrain
pour la première fois et constate que la Ville y a implanté des sentiers,
pistes de ski, bancs et escaliers, et apprend, peu de temps après, l’existence
du Règlement d’urbanisme U-91. Il entreprend alors des démarches judiciaires
pour faire annuler les règlements d’urbanisme ou, à tout le moins, les rendre
inopposables à son égard.

Jugement de première instance

Le 7
juillet 2015, la Cour supérieure rejetait l’action de la Compagnie,
principalement et uniquement en se fondant sur le fait que, selon le juge de
première instance, le recours n’avait pas été intenté à l’intérieur d’un délai
raisonnable, soit 16 ans après l’adoption du Règlement et 4 ans après la
connaissance factuelle de ce règlement et 3 ans après que la Ville ait confirmé
qu’elle ne modifierait pas son règlement de zonage. Le juge de première
instance ne s’est pas prononcé sur le fond du litige.

Analyse et décision

Délai
raisonnable

Dans
un premier temps, la Cour d’appel est d’avis que le juge de première instance
n’a pas commis d’erreur quant à sa conclusion que le recours en nullité n’a pas
été intenté dans un délai raisonnable. Par contre, le juge de première instance
n’a pas considéré que la Ville a abusé de sa compétence de réglementer
(expropriation déguisée) et qu’en conséquence, les règlements faisant l’objet
du recours de la compagnie devaient être déclarés inopposables.

Expropriation
déguisée

La
Cour est d’avis que les agissements de la Ville équivalent à une expropriation
déguisée du terrain. En effet, bien que la Ville ait compétence pour adopter
des règlements de zonage, elle a abusé de ce droit :

 « [10] La Cour est d’avis que ce raisonnement
s’applique au présent cas. La modification du zonage et l’occupation, par
l’installation des aménagements, constituent une expropriation déguisée puisque
l’appelante perd l’usage de son terrain, qui avait, après les modifications,
une utilité publique uniquement.

[11] La Ville a compétence pour
adopter des règlements de zonage. Il ne s’agit pas, tel que suggéré par
l’appelante, d’un cas où elle agit sans compétence. Par contre, elle a exercé
cette compétence de façon abusive. »

Conclusion

Puisque
la Cour conclut à une expropriation déguisée, elle estime que les règlements en
cause doivent être déclarés inopposables à la Compagnie, sans toutefois les
déclarer nuls. La Cour retourne le dossier en Cour supérieure, afin qu’elle
puisse trancher sur le quantum des
dommages.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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