Auteur : Francis Hemmings

05
Mar2015
par
Francis Hemmings

Il revient au syndic de copropriété de gérer les situations d’urgence

Droit civil Obligations

Par Francis HemmingsHemmings avocat inc.Dans l’affaire Digitallab inc. c. Syndicat des copropriétaires de «Association Condominium Prop. 2267-2329 rue Guénette», 2015 QCCS 586, la Cour supérieure revient sur la possibilité d’appliquer les articles 1072, 1092 et 1093 C.c.Q. aux situations nées avant l’entrée en vigueur du Code civil du Québec. Le tribunal rappelle que le véritable rôle de gestion revient au conseil d’administration du syndicat de copropriété («conseil d’administration»), bien qu’il ait parfois le devoir de consulter les copropriétaires. Il mentionne aussi que le conseil d’administration peut parfois s’en remettre à l’assemblée des copropriétaires pour prendre une décision. ContexteDans cette affaire, le conseil d’administration fait le choix d’un soumissionnaire pour la réparation urgente d’un toit. Or, plusieurs copropriétaires («demandeurs») prétendent que c’est à l’assemblée des copropriétaires qu’il revient de prendre la décision. Ces propriétaires appuient leurs prétentions sur (i) la nécessité d’adopter un budget spécial, (ii) en raison de l’usage du… Lire la suite

02
Mar2015
par
Francis Hemmings

Retour sur la préclusion promissoire et les règlements de zonage

Droit municipal

Par Francis HemmingsHemmings avocat inc.Dans l’arrêt Transport de conteneurs Garfield Inc. c. Ville de Montréal (« Ville »), 2015 QCCA 120, la Cour d’appel se penche sur une déclaration de culpabilité à trois infractions règlementaires municipales. Au-delà de l’interprétation des règlements pertinents, l’intérêt de l’arrêt réside dans les principes d’interprétations utilisés par la Cour d’appel et dans le retour sur la notion de préclusion promissoire. Contexte Dans cette affaire, la compagnie Transport de conteneurs Garfield Inc. («Garfield ») entrepose des conteneurs sur un terrain. La Ville de Montréal (« Ville ») estime que l’entreposage de conteneurs contrevient à la règlementation municipale. La Ville estime que la hauteur maximale permise d’entreposage était de 12 pieds, avant l’entrée en vigueur d’une nouvelle règlementation. Toujours selon la Ville, cette ancienne limite constitue le fondement de droits acquis aujourd’hui.Quant à Garfield, elle estime qu’elle a des droits acquis lui permettant d’entreposer des conteneurs, dont… Lire la suite

17
Fév2015
par
Francis Hemmings

Les usages accessoires d’une propriété ne sont pas générateurs de droits acquis

Droit municipal

Par Francis HemmingsHemmings avocat inc.Dans l’affaire Delson (Ville de) c. Autobus La Québécoise Roussillon inc. 2015 QCCA 20, la Cour d’appel revient sur la notion de droits acquis. En bref, l’utilisation d’une propriété est génératrice de droits acquis pour (i) l’usage précis de la propriété (ii) exercé au moment du changement législatif, (iii) si cette utilisation était non accessoire et (IV) qu’elle n’a pas été abandonnée. ContexteDans cette affaire, l’entreprise Autobus La Québécoise Roussillon inc. (« Entreprise ») exerce des opérations d’entretien et d’entreposage sur un terrain situé dans la Ville de Delson (« Municipalité »). L’Entreprise suspend ses opérations le 1er octobre 2008 en raison de la perte d’un important contrat. L’Entreprise continue d’entreposer des autobus sur le terrain et loue ce dernier à une autre entreprise, qui effectue de l’entretien de véhicules lourds.Le 12 mai 2009, la Municipalité modifie le règlement qui affecte le terrain et retire le… Lire la suite

10
Fév2015
par
Francis Hemmings

De l’immunité agricole en matière de troubles de voisinage

Droit civil Responsabilité civile

Par Francis HemmingsHemmings avocat inc.Dans l’affaire Plantons A et P inc. c. Delage 2015 QCCA 7, la Cour d’appel revient sur la notion d’immunité agricole en matière de troubles de voisinage. En plus d’identifier les trois éléments nécessaires en vertu de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles, c. P-41.1 (ci-après la « LPTAA ») [(1) exercer une activité agricole (2) les nuisances liées à cette exploitation et (3) les nuisances sont des poussières, des bruits ou des odeurs], mais aussi, le rôle des règlements adoptés en vertu de l’article 113 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme ch. A-19.1. ContexteDans cette affaire, les parties appelantes œuvrent dans le domaine agricole. En décembre 2004, elles ont installé des fournaises artisanales pour chauffer des serres. Or, la fumée des fournaises provoquait des désagréments au voisinage. Malgré des ajustements, rien n’a vraiment changé. En 2010, les fournaises sont… Lire la suite

13
Jan2015
par
Francis Hemmings

Interprétation de la notion de « contrepartie » en matière de mutations immobilières

Par Francis HemmingsHemmings avocat inc. Dans la décision Carrière St-Eustache ltée c. Boisbriand (Ville de) 2014 QCCA 2233, la Cour d’appel revient sur le principe moderne d’interprétation des lois. Cette fois-ci, il est appliqué en matière de fiscalité. Celui-ci conduit la Cour d’appel à conclure que la notion de « contrepartie » dans Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, L.R.Q., c. D-15.1 comprend non seulement le prix prévu à l’acte de vente, mais aussi, tout ce qui a été donné en échange du transfert. ContexteLa Carrière St-Eustache Ltée (« Compagnie ») louait à la Municipalité de Boisbriand (« Municipalité ») un immeuble. Dans le bail, une clause octroyait une priorité au locataire pour l’achat de l’immeuble. Cette clause prévoyait une somme constituant le prix de l’immeuble en cas de levée de la priorité (2 944 000) $, à laquelle seraient retranchés l’acompte de 216 000 $ et le… Lire la suite

05
Jan2015
par
Francis Hemmings

Propriété superficiaire : bref retour sur la renonciation au bénéfice de l’accession

Droit civil Droit des biens

Par FrancisHemmings Hemmings avocat inc. Dansl’affaire Pintal c. Dontigny, 2014QCCA 2276, la Cour d’appel revient sur la notion de propriété superficiaire.Ce billet permet d’expliquer ce qu’est la propriété superficiaire et quels en sontles principaux attributs. Il distingue aussi la propriété superficiaire de lapropriété acquise par accession. Contexte Danscette affaire, les appelants possèdent un terrain sur lequel passe un aqueduc.Cet aqueduc dessert en eau une propriété voisine, appartenant aux intimés. Or,en première instance, après avoir conclu que l’aqueduc est une propriétésuperficiaire et indivise, appartenant aux intimés, le tribunal ordonne auxappelants de ne pas nuire à l’approvisionnement en eau des intimés provenant decet aqueduc. Les appelants portent en appel ce jugement de première instance,notamment pour contester le constat de l’existence d’une propriété superficiaireet l’ordonnance aux appelants de ne pas nuire à l’approvisionnement en eau desintimés. Décision L’accession est, notamment, un mode d’acquisition depropriété. Elle permet d’acquérir ce qui s’unit à une propriété (948… Lire la suite

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