Étiquette : Droit immobilier

23
Juil2015
par
Francis Hemmings

Présomption de mitoyenneté, copropriété indivise et Loi sur la protection des arbres

Droit civil Droit des biens

Par Francis HemmingsHemmings avocat inc. Dans l’affaireBambara c. Gagnon Tremblay 2015 QCCS 3065, le tribunal aborde la questionde la présomption de mitoyenneté applicable aux arbres situés dans une haie entre deux propriétés. Le tribunalfait une interprétation de l’article 1003 C.c.Q. en tenant compte descommentaires du ministre et de l’abolition de l’article 530 C.c.B.-C. Finalement, le jugementconstitue une discussion intéressante des dommages pouvant être réclaméslorsque des arbres en copropriété indivise sont abattus sans autorisation.  ContexteDans cette affaire, la partie défenderesse (« Défenderesse ») a coupé des arbres qui séparaient sa propriété de celle des demandeurs («Demandeurs »). Les Demandeurs allèguent que ces arbres constituaient un mur mitoyen. La Défenderesse n’ayant pas obtenu leur autorisation, elle n’était pas en droit de couper ces arbres. Les Demandeurs désirent donc obtenir une compensation monétaire pour les dommages subis. Quant à la défenderesse, celle-ci prétend qu’elle était propriétaire de ces arbres et qu’elle était donc en droit… Lire la suite

07
Juil2015
par
Francis Hemmings

Malgré les plans et devis, un entrepreneur doit particulièrement faire attention dans le choix de ses matériaux

Droit civil Obligations

Par Francis HemmingsHemmings avocat inc. Dans la cause Distribution Couche-Tard inc. c. Constructions Loracon inc. 2015 QCCS 2775, le Tribunal revient sur un dossier de perte d’ouvrages. Il faut surtout retenir qu’un entrepreneur ne peut pas éviter sa responsabilité en invoquant le manque de précision dans les plans et devis préparés par des ingénieurs. Plus précisément et conformément aux règles de l’art, il doit s’assurer de choisir les bons matériaux et s’informer au besoin. ContexteDans cette affaire, Distribution Couche-Tard inc. (« Demanderesse ») poursuit une firme de génie (« Firme de génie ») et un entrepreneur en construction (« Entrepreneur ») pour la perte de deux ouvrages : (1) une aire de stationnement et (2) une aire pour les camions. Dans quelle mesure la Firme de génie et l’Entrepreneur sont-ils responsables? Le tout aurait été causé par des plans et devis imprécis, ainsi que par l’utilisation de mauvais matériaux.AnalyseDans son… Lire la suite

02
Juil2015
par
Francis Hemmings

La notion de promesse d’achat inconditionnelle et le contrat de courtage

Droit civil Obligations

Par Francis HemmingsHemmings avocat inc.Dans l’affaire Société en commandite Place Mullins c. Services immobiliers Diane Bisson inc., 2015 CSC 36, la Cour suprême du Canada interprète des clauses dans un contrat de courtage. Dans ce court billet, la notion de promesse d’achat inconditionnelle est présentée comme l’élément donnant naissance à l’obligation de verser une commission. Cela s’explique par l’intérêt de ne pas rendre la commission vulnérable à une condition résolutoire de la vente.  ContexteDans cette affaire, l’intimée est une entreprise de courtage et elle a réclamé aux deux appelantes la commission, même si l’immeuble n’a pas été vendu. L’intimée a plaidé qu’il y a une promesse d’achat conformément au contrat et subsidiairement que les appelantes ont empêché la libre exécution du contrat. Le contrat de courtage exclusif a été formé à l’aide d’un formulaire de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Le 30 novembre 2007, une promesse d’achat… Lire la suite

31
Mar2015
par
Francis Hemmings

Enrichissement injustifié et conjoints de fait : un exemple en matière immobilière

Droit civil Obligations

Par Francis Hemmings Dans l’affaire Andjorinc. Bourbonnais, 2015 QCCS 431, la Cour supérieure traite d’un conflit enmatière matrimoniale. À la suite de la séparation de deux conjoints de fait,l’une des parties demande au tribunal une indemnité pour enrichissementinjustifié et/ou d’être déclaré propriétaire d’immeubles sur la base de lasimulation. De tous les éléments intéressants dans cette décision, ce billet estconsacré au résumé du droit par le tribunal sur l’enrichissement injustifié relativementà la résidence de Laval. Contexte Le jugement porte sur un conflit en matièrematrimoniale. La défenderesse (« Madame ») et le demandeur (« Monsieur ») ontété conjoints de fait pendant 18 ans. En 1997, la défenderesse achète une maison à Laval.Madame est la seule à avoir son nom sur le contrat d’achat et sur le contrat deprêt garanti par hypothèque. Toutefois, il y a une entente tacite selonlaquelle l’immeuble appartient à Madame et Monsieur, et surtout, Monsieur paie denombreuses factures et… Lire la suite

05
Mar2015
par
Francis Hemmings

Il revient au syndic de copropriété de gérer les situations d’urgence

Droit civil Obligations

Par Francis HemmingsHemmings avocat inc.Dans l’affaire Digitallab inc. c. Syndicat des copropriétaires de «Association Condominium Prop. 2267-2329 rue Guénette», 2015 QCCS 586, la Cour supérieure revient sur la possibilité d’appliquer les articles 1072, 1092 et 1093 C.c.Q. aux situations nées avant l’entrée en vigueur du Code civil du Québec. Le tribunal rappelle que le véritable rôle de gestion revient au conseil d’administration du syndicat de copropriété («conseil d’administration»), bien qu’il ait parfois le devoir de consulter les copropriétaires. Il mentionne aussi que le conseil d’administration peut parfois s’en remettre à l’assemblée des copropriétaires pour prendre une décision. ContexteDans cette affaire, le conseil d’administration fait le choix d’un soumissionnaire pour la réparation urgente d’un toit. Or, plusieurs copropriétaires («demandeurs») prétendent que c’est à l’assemblée des copropriétaires qu’il revient de prendre la décision. Ces propriétaires appuient leurs prétentions sur (i) la nécessité d’adopter un budget spécial, (ii) en raison de l’usage du… Lire la suite

02
Mar2015
par
Francis Hemmings

Retour sur la préclusion promissoire et les règlements de zonage

Droit municipal

Par Francis HemmingsHemmings avocat inc.Dans l’arrêt Transport de conteneurs Garfield Inc. c. Ville de Montréal (« Ville »), 2015 QCCA 120, la Cour d’appel se penche sur une déclaration de culpabilité à trois infractions règlementaires municipales. Au-delà de l’interprétation des règlements pertinents, l’intérêt de l’arrêt réside dans les principes d’interprétations utilisés par la Cour d’appel et dans le retour sur la notion de préclusion promissoire. Contexte Dans cette affaire, la compagnie Transport de conteneurs Garfield Inc. («Garfield ») entrepose des conteneurs sur un terrain. La Ville de Montréal (« Ville ») estime que l’entreposage de conteneurs contrevient à la règlementation municipale. La Ville estime que la hauteur maximale permise d’entreposage était de 12 pieds, avant l’entrée en vigueur d’une nouvelle règlementation. Toujours selon la Ville, cette ancienne limite constitue le fondement de droits acquis aujourd’hui.Quant à Garfield, elle estime qu’elle a des droits acquis lui permettant d’entreposer des conteneurs, dont… Lire la suite

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