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mercredi 13 avril 2016

Retour sur la notion de jouissance paisible des lieux

Par Rachel Rioux-Risi

Dans la décision 9185-4000 Québec Inc. c. Centre commercial Innovation Inc., 2016 QCCA 538, la Cour d’appel révise la notion de jouissance paisible des lieux prévus à l’article 1854 du Code civil du Québec (C.c.Q), qui constitue l’essence même du contrat de louage.

Faits 

Le 24 février 2010, 9185-4000 Québec Inc. (les appelants) loue un local pour exploiter un restaurant Amir et signe un bail d’une durée de 10 ans avec le Centre commercial Innovation Inc. (l’intimé). Le local situé au-dessus du restaurant est occupé par un entrepôt du supermarché Métro. Le restaurant Amir ouvre ses portes en mai 2010. De septembre jusqu’au 23 novembre 2010, d’importants travaux de réfection sont entrepris par l’intimé. Durant cette période, les appelants perçoivent un bruit qui dérange leur clientèle.  Après la fin des travaux, le bruit perdure et il semble provenir du local utilisé par la bannière Métro. Les appelants se plaignent de la situation à l’intimé dès le 24 novembre 2010. Aussitôt l’intimé avertit Métro, qui entreprend les démarches nécessaires pour réduire le bruit. Toutefois, malgré cela, le bruit anormal demeure perceptible. En février 2011, les appelants intentent un recours en résiliation du bail et en dommages-intérêts, lequel est rejeté par la Cour supérieure. Bien que la Cour ait reconnu la présence d’un bruit anormal, elle soutient dans sa décision que les appelants n’ont pas démontré le lien de causalité existant entre le bruit anormal et leur perte du chiffre d’affaires.
 
Analyse
 
La Cour d’appel rappelle dans sa décision que l’intimé, en tant que locateur, a, en vertu de l’article 1854 C.c.Q., l’obligation de procurer à ses locataires la jouissance paisible des lieux. Il s’agit d’une obligation de résultat. Seule une force majeure ou une faute commise par un tiers dont il n’est pas responsable, peut l’en exonérer.
 
Se basant sur l’article 1860 C.c.Q., la Cour d’appel enchaîne ensuite avec l’obligation qu’a un locataire envers les autres locataires. L’article prévoit qu’il doit se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires. Pour saisir la notion de ce comportement fautif, la Cour d’appel a fait une analogie avec l’article 976 C.c.Q., qui traite de trouble de voisinage. Tel que stipulé, les voisins doivent accepter les inconvénients du voisinage qui sont jugés raisonnables eu égard au lieu, aux circonstances et au contexte. C’est ainsi que la jouissance des lieux s’apprécient selon les circonstances et la perception de la personne raisonnable.
 
En vertu de l’article 1861 C.c.Q., un trouble persistant et anormal peut être l’occasion de proposer une réduction du prix du loyer ou de la résiliation du bail.  Dans le cas présent, il s’agit d’un trouble anormal dérangeant le restaurant Amir et sa clientèle. Cette situation entraîne des conséquences juridiques et ce, même en l’absence d’une faute du locateur. Pour cette raison, il s’avère inutile de démontrer un lien de cause à effet entre le bruit et la baisse du chiffre d’affaires. La jouissance des lieux ne s’évalue pas en fonction de ces facteurs. Autrement dit,
« Les constats de faits de la juge selon lesquels les appelants doivent subir un bruit « anormal pour un restaurant » et que ce bruit provient de l’entrepôt exploité par un autre locataire auraient dû conduire à affirmer que le locateur ne remplit pas adéquatement sa principale obligation. »
Comment l’inexécution de cette obligation primordiale du locateur, lors d’un contrat de louage (location), peut-elle être sanctionnée ? Pour résilier un bail, le préjudice doit être considéré sérieux et grave au point d’empêcher ou de diminuer gravement la jouissance du bien ou des lieux. Dans le présent cas, le plaignant est un restaurateur, qui doit offrir à sa clientèle un lieu de consommation paisible et agréable. Prenant en considération ce point, il est difficile d’imposer aux appelants un bruit anormal sans que cela ne constitue une sérieuse diminution de jouissance des lieux. Ainsi :
« [35] Dans les circonstances, et compte tenu de la nature même du commerce des appelants, la juge aurait dû conclure à la résiliation du bail. Comme le souligne le professeur Jobin, la résiliation prend effet à la date à laquelle la violation est devenue certaine. De la preuve retenue par la juge, l’on comprend que, le 20 janvier 2011, Métro fait modifier ses systèmes. Le 21 janvier 2011, d’autres mesures acoustiques sont prises et le bruit persiste. Cette situation est d’ailleurs confirmée par le procureur de l’intimée CCI, dans une lettre qu’il adresse à Métro le 8 février 2011, prévoyant d’ailleurs que les appelants déposeront des procédures sous peu.

[36] De fait, les procédures ont été introduites le 23 février 2011. Malgré les procédures, Métro effectue d’autres tests acoustiques sur les transpalettes au début du mois d’avril 2011. Voici ce que la juge en conclut :
Des tests acoustiques sur les transpalettes ont lieu au début d’avril 2011. La conclusion est que peu importe le type de roues utilisées, le bruit demeure. Monsieur Roy achète même un nouvel appareil transpalette. Son utilisation ne change rien au bruit entendu au restaurant. De la même façon, le transpalette fait le même bruit qu’il soit vide ou plein.
[37] Il ressort de la preuve que la situation est en quelque sorte cristallisée au début du mois d’avril 2011, moment où les appelants ont abandonné les lieux. Il convient donc de résilier le bail à compter du 11 avril 2011. Par ailleurs, il est approprié de diminuer le loyer de moitié, pour la période entre le 24 novembre 2010 et le 11 avril 2011, soit pour quatre mois et demi, compte tenu de la preuve. »
[Références omises]
La décision intégrale est disponible ici.

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