par
Pierre-Luc Beauchesne
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25 Juin 2012

La perte du lien de confiance ne peut justifier la résiliation d’un bail commercial

Par Pierre-Luc Beauchesne, Gowling Lafleur Henderson S.E.N.C.R.L.


par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Lavoie c. Gauthier, 2012 QCCQ 4335

Dans Lavoie c. Gauthier (2012 QCCQ 4335), la Cour
énonce que la confiance d’une partie envers l’autre n’est pas essentielle et
nécessaire au maintien de leur relation juridique dans le cadre d’un bail d’une
terre agricole. Par conséquent, le locataire ne peut invoquer la perte du lien
de confiance comme motif de résiliation du bail. 

Le demandeur est locataire d’une terre agricole de 22 acres et réclame à
son locateur des frais d’engraissement de terre, des pertes de profit sur les
récoltes de foin et d’autres pertes suite à la résiliation du bail. En effet,
le locataire prétend que le bail a été résilié suite au refus du locateur de
lui laisser utiliser la terre louée, mais surtout par la perte du lien de
confiance causée par le comportement du locateur. Le demandeur soutient que le
lien de confiance a été rompu lorsque le locateur a commencé à le soupçonner
d’avoir volé les chaînes de son tracteur. Le défendeur, quant à lui, réclame au
demandeur la perte de loyer subie suite à l’abandon des lieux par le locataire,
les frais de remise en état des lieux et d’autres dommages.

D’entrée de jeu, la Cour énonce que chaque partie a pris des positions
contraires à celles de l’autre, mais également contraires à ses propres
positions tout au long du déroulement du dossier. Le tribunal conclut ensuite
que le bail en question, par sa nature, ne créé pas d’obligation de
loyauté :

« [43] Comme le dit Me Vincent Karim dans son ouvrage
Les Obligations, volume 1, p. 103:

Dans certains contrats, une relation de
confiance s’établit entre les parties, de sorte qu’un devoir de loyauté peut
naître à la charge de l’une d’elles envers l’autre.

[44] Cela est tout à fait vrai dans certains cas, tel un
contrat d’emploi pour un poste de responsabilité ou dans un poste de gestion
financière. Cette règle n’est cependant pas universelle: elle ne s’applique pas
systématiquement à tous les contrats. Seule la nature de l’obligation peut
permettre de conclure si la confiance d’une partie envers l’autre est
essentielle et nécessaire au maintien de leur relation juridique.

[45] Dans ce dossier, il n’y a pas une telle nécessité. L’objet
du contrat est la location d’une terre. L’affirmation par Martin Lavoie qu’il
doit pouvoir se fier sur le défendeur Gauthier pour surveiller son troupeau est
bien faible. Il s’agit
peut-être là d’un service que pourrait rendre le défendeur
Gauthier, mais, en
aucun cas, il ne constitue une obligation qui découle de
la nature même du
contrat qu’il a signé avec Martin Lavoie.

[46] Conséquemment la perte du lien de confiance qu’invoque le demandeur Martin
Lavoie ne saurait justifier une résiliation du contrat au tort
du défendeur. »

Le tribunal rappelle ensuite le principe que l’existence d’un préjudice
sérieux est une condition préalable nécessaire à la résiliation d’un bail,
comme le prévoit l’article 1863 C.c.Q., et conclut que la preuve n’a pas
démontré que le locateur a empêché son locataire d’utiliser le bien loué. La
Cour rejette donc la demande du locataire. Quant à la demande reconventionnelle
du locateur, la Cour accorde  la perte
de loyer pour une période d’un an seulement, ne considérant pas que le locateur
satisfait à son obligation de minimiser ses dommages quant à la perte de loyer
pour l’année subséquente.

Commentaires

La présente décision est un exemple fréquent de litige entre locateur et
locataire dans lequel les parties se sont laissées entraîner « dans une
spirale d’émotivité qui les a fort mal conseillé ». En tant que praticiens,
nous sommes souvent confrontés à de telles situations dans lesquelles nous
devons faire preuve d’humilité et de clairvoyance afin de conseiller
adéquatement nos clients.

Le texte intégral de la décision se retrouve ici.

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