Lorsqu’un syndicat de copropriétaires devient propriétaire d’une unité de condo de 150 000$, pour une dette de 2000 $, sommes-nous en présence d’un cas d’enrichissement injustifié?

Par
Sarah D. Pinsonnault
De
Grandpré Joli-Coeur, s.e.n.c.r.l.

En
copropriété divise, lorsqu’un copropriétaire fait défaut de payer ses charges
communes pendant plus de 30 jours, son syndicat de copropriétaires peut publier
une hypothèque légale à l’encontre de sa partie privative. Comme dans tous les
cas d’un recours hypothécaire, si le défaut de paiement n’est toujours pas
résolu suite à la publication de l’hypothèque légale, le syndicat peut faire
publier un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire et, à l’expiration dudit
préavis, instituer un recours visant la vente sous contrôle de justice ou la
prise en paiement de l’unité du copropriétaire en défaut. La décision Agalakov Sheloykina c.
Syndicat des copropriétaires Les
Habitations Poupart, 2012 QCCA 1620 est un bon exemple de ce recours.

La
requérante était propriétaire d’une unité de copropriété dont elle n’acquittait
pas les frais de condo. Le syndicat en question a donc fait inscrire une
hypothèque légale sur son unité. La requérante ne payant toujours pas, l’intimé
a fini par obtenir un jugement en délaissement forcé et prise en paiement par
l’honorable Danielle Grenier contre l’unité de la requérante.

Quel
était le montant dû par cette dernière? Une somme de 2 019,68 $, représentant de
frais communs impayés, ainsi qu’une cotisation spéciale pour des travaux effectués
à des espaces communs.

Plutôt
que de porter cette décision en appel, la requérante a intenté un recours en enrichissement
injustifié contre l’intimé,  par lequel
elle réclamait la différence entre ce qu’elle lui devait et la valeur de son unité
de copropriété (différence qu’elle estimait à 146 716,80 $). Cette requête a
été déclarée irrecevable par l’honorable Benoit Emery en vertu de l’article
165(4) C.p.c.

La
requérante a par la suite présenté une requête pour permission spéciale
d’appeler de la décision du Juge Émery.

La
Cour d’appel rejette la requête de Mme Sheloykina en concluant que le
pourvoi est dépourvu de chances raisonnables de succès et voué à l’échec.

En
effet, afin d’être en présence d’un cas d’enrichissement injustifié, en vertu
des articles 1493 et suiv. C.c.Q., il
doit bien évidement y avoir une absence de justification. Dans le présent cas,
le recours hypothécaire de prise en paiement exercé par l’intimé était
entièrement justifié en vertu des articles 2778 à 2783 C.c.Q.

« [8] On peut certes comprendre
le désarroi de la requérante qui, pour une dette de quelques milliers de
dollars seulement, se trouve privée d’une propriété valant plus de 150 000 $ [3].
Malheureusement, cette situation résulte de l’application stricte de la loi :
l’intimé, titulaire d’une hypothèque légale sur l’immeuble de la requérante,
pouvait choisir d’exercer le recours hypothécaire de prise en paiement et c’est
ce qu’il a fait. Le Code civil du Québec prévoit diverses mesures permettant au
débiteur hypothécaire de faire échec à la prise en paiement, mais la requérante
n’a utilisé aucun de ces moyens. En outre, tel qu’indiqué plus haut, elle n’a
pas non plus interjeté appel du jugement de la juge Grenier
accueillant l’action hypothécaire, jugement qui a donc l’autorité de la chose
jugée.

[9] La prise en paiement, on peut en
convenir, est le plus draconien des recours mis à la disposition du créancier
hypothécaire et, comme on le voit ici, il peut causer un préjudice réel au
débiteur hypothécaire. Son usage, cependant, est permis expressément par le
législateur (sauf circonstance dont aucune ne paraît ici applicable ou n’est
soulevée par la requérante) et le préjudice qui peut en découler, étant
inhérent au recours, le débiteur ne peut s’en plaindre. Ce préjudice ne saurait
donc ordinairement être le fondement d’un recours en enrichissement injustifié
au sens des articles 1493 et s. C.c.Q. »

Le
texte intégral de la décision se retrouve ici.