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SOQUIJ
Intelligence juridique
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22 Mar 2013

Biens : La demanderesse avait l’intention et la volonté d’être propriétaire de la parcelle de terrain en litige; la connaissance qu’elle pouvait avoir de ne pas en être propriétaire ne faisait pas obstacle à sa possession, mais seulement à sa bonne foi.

Par SOQUIJ, Intelligence juridique

2013EXP-872
Intitulé : Bourgeois c. Société immobilière L’Assomption inc., 2013 QCCS 570
Juridiction : Cour supérieure (C.S.), Joliette, 705-17-002614-087
Décision de : Juge Gérard Dugré
Date : 14 février 2013

Références : SOQUIJ AZ-50937689, 2013EXP-872, J.E. 2013-475 (14 pages). Retenu pour publication dans le recueil [2013] R.J.Q.

La demanderesse avait l’intention ainsi que la volonté d’être propriétaire de la parcelle de terrain en litige et elle a exercé les droits d’un véritable propriétaire pendant plus de 10 ans; la connaissance qu’elle pouvait avoir de ne pas être propriétaire du terrain ne faisait pas obstacle à sa possession, mais seulement à sa bonne foi.

Résumé
BIENS ET PROPRIÉTÉ — prescription acquisitive — prescription décennale — parcelle de terrain — possession paisible, continue, publique et non équivoque — possession à titre de propriétaire — interprétation de «volonté», de «connaissance» et de «croyance» — bonne foi — usurpation — connaissance du véritable propriétaire — interprétation de l’article 2918 C.C.Q.
BIENS ET PROPRIÉTÉ — possession — parcelle de terrain — possession paisible, continue, publique et non équivoque — possession à titre de propriétaire — interprétation de «volonté», de «connaissance» et de «croyance» — possession de mauvaise foi — usurpation — connaissance du véritable propriétaire — prescription acquisitive — reconnaissance judiciaire du droit de propriété.
Requête en reconnaissance judiciaire d’un droit de propriété par prescription acquisitive. Accueillie en partie.
En 1985, la demanderesse a commencé à défricher une partie du lot résiduaire no 219, lequel est un terrain vacant adjacent à sa propriété. Préalablement à l’exécution de ces travaux, elle a tenté de connaître l’identité du véritable propriétaire du terrain, mais sans succès. Jusqu’en 2007 inclusivement, la demanderesse et les membres de sa famille ont occupé ce lot. Ils y ont notamment cultivé annuellement un jardin et planté des pommiers, en plus d’y installer, au cours des périodes estivales, des biens meubles. En 2008, à la suite de la réception du rapport d’un arpenteur-géomètre, la demanderesse a été informée du fait que la défenderesse était propriétaire de cette parcelle de terrain. La demanderesse soutient que, même si elle savait que celle-ci n’était pas sa propriété, elle peut l’avoir acquise par prescription acquisitive puisque, en vertu de l’article 2918 du Code civil du Québec (C.C.Q.), le possesseur d’un immeuble n’a plus à établir sa bonne foi. Pour sa part, la défenderesse considère la demanderesse comme une usurpatrice et, à ce titre, elle n’est pas le possesseur, mais simplement le détenteur du terrain; elle ne peut donc pas l’acquérir par prescription (art. 2913 C.C.Q.).
Décision
L’expression «à titre de propriétaire» utilisée à l’article 2918 C.C.Q. n’est pas une condition additionnelle pour bénéficier de la prescription acquisitive. Elle réitère cependant que le possesseur doit avoir le corpus et l’animus, que sa possession doit être conforme aux exigences qu’impose l’article 922 C.C.Q. et que c’est sa volonté — laquelle bénéficie d’ailleurs d’une présomption (art. 921 al. 2 C.C.Q.) — et non sa connaissance ou sa croyance qui importe pour lui permettre d’exercer les droits d’un possesseur. D’ailleurs, à la lumière des dispositions du Code civil du Québec, le législateur distingue clairement les notions de «volonté», de «croyance» et de «connaissance». Le concept de «possession» est fondé sur la notion de «volonté» (art. 921 C.C.Q.). Quant aux concepts de «croyance» et de «connaissance», ils ne touchent que la bonne ou la mauvaise foi, mais non la qualité de possesseur (art. 927, 931 et 932). Dans ces circonstances, le possesseur de mauvaise foi ou l’usurpateur d’un immeuble peut l’acquérir par prescription si sa possession est conforme aux exigences légales. En l’espèce, la demanderesse a démontré qu’elle avait l’intention et la volonté nécessaires pour acquérir par prescription la partie du terrain sur laquelle elle a exercé les droits d’un véritable propriétaire de 1985 à 2007. En outre, sa possession a été, tout au long de cette période, paisible, continue, publique et non équivoque. La connaissance qu’elle pouvait avoir de ne pas être propriétaire du terrain n’a pas compromis sa possession, mais seulement sa bonne foi. En conséquence, elle a acquis une partie du terrain en litige le 3 janvier 2004.

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