Rappel aux syndicats de copropriété : Entrée en vigueur prochaine de certaines dispositions de la Loi 141 et du règlement la précisant

Par Elsa Rizkallah

Le 13 juin 2018, le gouvernement a sanctionné le projet de Loi 141 ou Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières, LQ 2018, c. 23 (ci-après, la Loi).

Il est pertinent de noter que cette Loi a modifié plus de quarante autres lois en vigueur, dont, entre autres, le Code civil du Québec (ci-après, le C. c. Q.), sur la copropriété divise d’un immeuble.

Le 15 avril 2020, le gouvernement a publié le Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises, c. CCQ, r. 4.1 (ci-après, le Règlement). Certaines des dispositions de ce Règlement n’entreront en vigueur que plus tard, soit les 15 avril 2021 et 15 avril 2022. Il s’avère ainsi fort important de se dépêcher pour s’assurer que la copropriété est conforme.

Quelles sont les dispositions qui entreront en vigueur et à quelles dates?

1. Cotisations au fonds d’auto assurance[1], disposition qui entrera en vigueur le 15 avril 2022

Comme l’explique le Règlement, à l’article 2 :

1° lorsque la capitalisation du fonds est inférieure ou égale à la moitié de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat des copropriétaires, la contribution est égale à la moitié de cette franchise;

2° lorsque la capitalisation de ce fonds est supérieure à la moitié de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat, la contribution est égale au montant résultant de la différence entre cette franchise et la capitalisation de ce fonds;

3° lorsque la capitalisation de ce fonds est supérieure ou égale à la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat, aucune contribution n’est requise.

Commentaires

Il est donc pratique de calculer les cotisations au fonds d’auto assurance au moment de présenter le budget annuel.

Aussi, les syndicats de copropriété devaient et devront encore aller chercher dans les poches des copropriétaires et/ou puiser des autres fonds disponibles pour honorer les dispositions du Règlement sur la matière et répondre à l’existence dans le futur proche de ce fonds.

2. Évaluation du montant que l’assurance doit prévoir pour la reconstruction de l’immeuble, disposition qui entrera en vigueur le 15 avril 2021

En vertu de l’article 1073 du C.c.Q. et de l’article 3 du Règlement, l’évaluation du montant que l’assurance de l’immeuble détenu en copropriété pour la reconstruction devra être renouvelé chaque cinq ans, et ce, seulement par un membre en règle de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

Si une évaluation de l’immeuble détenu en copropriété a été réalisée dans les quatre ans précédant le 15 avril 2020, alors le syndicat aura cinq ans suivant cette date pour en demander une nouvelle. La condition requise est que ladite évaluation ait été réalisée par un évaluateur agréé.

3. Risques couverts de plano, disposition qui entrera en vigueur le 15 avril 2021

Le Règlement énumère une liste de risques qui sont considérés comme couverts de plein droit par l’assurance de l’immeuble détenu en copropriété. À défaut de les exclure expressément, ces risques seront donc couverts et il appartient aux compagnies d’assurance de réviser leur contrat et de négocier une modification aux clauses dudit contrat, le cas échéant.

Il est pertinent de reproduire la liste de ces risques telles qu’elles sont énoncées à l’article 4 du Règlement :

4. Les risques qu’un contrat d’assurance de biens souscrit par un syndicat de copropriétaires doit couvrir conformément au troisième alinéa de l’article 1073 du Code civil sont les suivants: le vol, l’incendie, la foudre, la tempête, la grêle, l’explosion, les fuites et débordements d’installations sanitaires et d’appareils raccordés aux conduites de distribution de l’eau à l’intérieur du bâtiment, la grève, l’émeute ou un mouvement populaire, l’impact d’un aéronef ou d’un véhicule et les actes de vandalisme ou de malveillance.

Commentaires

Ainsi, selon notre lecture, si une assurance de biens est déjà en vigueur au 15 avril 2021, ces dispositions ne devraient s’appliquer qu’à partir de l’expiration de cette assurance. Si en revanche, le terme de couverture va au-delà du 15 avril 2022, ladite disposition s’appliquera à partir du 15 avril 2022.

Le texte intégral de la loi est disponible ici.

Le texte intégral du règlement est disponible ici

[1] Le fonds d’auto assurance s’avère être la modification majeure qui sera amenée par la présente Loi et se veut un fonds destiné à couvrir les franchises d’assurance.