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Stéphanie Bernier
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28 Avr 2021

Un droit de préemption demeure valide 75 ans après la vente d’un terrain

Par Stéphanie Bernier, avocate

Dans Filles de la Charité du Sacré-Cœur de Jésus c. Ville de Sherbrooke, (2021 QCCS 214) rendue le 29 janvier 2021, la Cour supérieure refuse d’invalider un droit de préemption qu’avait octroyé la communauté religieuse à la Ville de Sherbrooke dans un contrat de vente datant de 1945 et ce, malgré l’absence d’un terme extinctif.

Contexte

En 1945, les Filles de la Charité du Sacré-Cœur de Jésus (la « Communauté Religieuse ») a acheté un terrain vacant à la Ville de Sherbrooke (la « Ville ») [1] dans le but d’y construire un lieu de repos pour ses religieuses [5], et ce, pour la modique somme de 200$, considérant que la dimension du terrain est de 150 000 pieds carrés [4]. Dans le contrat de vente, la Communauté Religieuse a octroyé un droit de préemption à la Ville, selon lequel dans l’éventualité où la Communauté Religieuse voudrait vendre le terrain, elle devrait en informer la Ville, qui pourrait l’acheter au même prix que le prix de vente [1].

Le droit de préemption se lit comme suit :

« Dans le cas où l’acquéreur trouverait à revendre ledit terrain, la Cité aurait le privilège de l’acheter, après que l’acquéreur lui aurait signifié son intention de le vendre par un avis écrit un mois au préalable, et ce pour le prix vendu par la Cité. » [7]

En date du jugement, le terrain était évalué à 701 400$ et aucun bâtiment n’a été construit depuis son achat [9]. La Communauté Religieuse n’a pas manifesté l’intention de vendre ledit terrain. Par contre, afin d’éliminer toute ambiguïté et de clarifier ses titres, elle s’est adressée à la Ville afin de lui expliquer que le droit était caduc puisqu’il s’est écoulé plus de 75 ans depuis son octroi [13], et afin de lui demander de renoncer contractuellement à son droit [14]. Devant le refus de la Ville, la Communauté Religieuse a fait appel à la Cour pour déclarer caduc le droit de préemption ou, subsidiairement, qu’elle fixe audit droit un délai de déchéance [15].

La Communauté Religieuse soutient qu’un droit de préemption doit avoir un terme extinctif et ne peut lier les parties indéfiniment. Elle affirme que, puisque les tribunaux n’ont pas encore déterminé les règles entourant la validité d’un droit de préemption sans terme fixé et que des auteurs de doctrine avancent que les parties peuvent s’adresser au Tribunal pour le déterminer, alors elle est donc en droit de demander au Tribunal de déclarer le droit caduc ou de fixer le terme. De plus, elle invoque que le prix fixé à 200$ limite sérieusement sa jouissance du terrain, car le prix parait « ridicule ou totalement disproportionné » par rapport à la valeur du terrain. Selon elle, cela constitue un empêchement de vendre son immeuble et donc une atteinte à ses droits fondamentaux prévus dans la Charte des droits et libertés de la Personne. Pour finir, elle soutient que le Tribunal peut intervenir et fixer le terme extinctif en vertu de l’article 1512 C.c.Q. qui prévoit ce qui suit :

« Lorsque les parties ont convenu de retarder la détermination du terme ou de laisser à l’une d’elles le soin de le déterminer et qu’à l’expiration d’un délai raisonnable, elles n’y ont point encore procédé, le tribunal peut, à la demande de l’une d’elles, fixer ce terme en tenant compte de la nature de l’obligation, de la situation des parties et de toute circonstance appropriée.

Le tribunal peut aussi fixer ce terme lorsqu’il est de la nature de l’obligation qu’elle soit à terme et qu’il n’y a pas de convention par laquelle on puisse le déterminer. » [16].

Pour sa part, la Ville soutient qu’il n’y a aucune ambiguïté dans le contrat, celui-ci reflétant l’intention des parties, et que la demande de la Communauté Religieuse aurait pour effet de changer les conditions du contrat sans son accord. En outre, la Ville avance que le droit de préemption ne peut être prescrit ou caduc, car il n’a pas encore pris naissance, ce droit étant déclenché seulement lorsque la Ville reçoit un avis de la Communauté Religieuse lui manifestant son intention de vendre le terrain. Par ailleurs, elle invoque que le tribunal ne pourrait considérer le seul écoulement du temps pour déterminer que la Ville ait renoncé à son droit. Puisque la condition déclenchant le droit de préférence peut encore possiblement se réaliser, le Tribunal ne pourrait donc pas considérer que la condition ne s’accomplira jamais pour invalider le droit. Pour finir, la Ville affirme que le droit de préemption n’est pas contraire à l’ordre public, car la Cour suprême a déjà déterminé par le passé qu’il est possible que des parties conviennent de clauses à effet perpétuel sans que ce ne soit contraire à l’ordre public [18].

Décision

La Cour se penche tout d’abord sur la notion d’un droit de préemption. Elle précise qu’en général, le droit de préemption ne prévoit pas un prix d’achat fixe, mais bien que le bénéficiaire peut racheter l’immeuble aux mêmes conditions que celles offertes à un tiers acquéreur, faisant ainsi en sorte que le vendeur ne subisse pas de perte économique [20]. La Cour affirme par contre que ce n’est pas obligatoire et qu’un droit de préemption peut prévoir un prix fixé à l’avance [21]. De plus, les termes du droit de préemption à l’étude sont clairs et ne présentent aucune ambiguïté [23] : les parties ont décidé de ne pas fixer de terme, et que le droit de préemption s’exercerait au moment où la Communauté Religieuse voudrait vendre le terrain [24].

Par ailleurs, la Cour affirme que l’obligation n’est pas assortie d’une condition purement potestative (c’est-à-dire une condition qui dépend seulement de la volonté d’une partie), ce qui rendrait l’obligation nulle. En l’espèce, l’obligation dépend non seulement de l’intention de la Communauté Religieuse de vendre le terrain, mais aussi de l’intention de la Ville d’acheter le terrain [27].

Par ailleurs, la Cour estime qu’on ne peut avancer que la condition n’est pas réalisable pour invalider le droit de préemption, car la Communauté Religieuse peut décider à tout moment de vendre le terrain [27]. La Cour estime que, bien qu’il soit peu probable que la Ville refuserait d’exercer son droit de préemption si la Communauté Religieuse décidait de vendre compte tenu du prix modique de 200.00$ [28], c’est une situation que les parties pouvaient facilement envisager au moment de la vente et elles ont délibérément choisi de ne pas le faire [29]. La Cour estime donc qu’on ne peut invoquer en l’espèce la théorie de l’imprévision, théorie qui, de toute façon, n’est pas reconnue en droit québécois [30].

Pour ce qui est de l’argument relatif à l’utilisation de l’article 1512 C.c.Q. par le Tribunal pour fixer le terme, la Cour l’invalide en soutenant que :

« Il ne s’agit pas non plus d’une obligation, à laquelle pourraient s’appliquer les dispositions de l’article 1512 du C.c.Q. Il s’agit plutôt d’une obligation, de nature particulière, prévue pour couvrir un évènement futur, sans qu’il soit assuré qu’il se réalise un jour. L’exercice par la défenderesse de ses droits ne peut non plus être considéré comme étant une obligation à terme extinctif, tel que prévu à l’art 1517 C.c.Q., d’autant que cette obligation d’acheter ne peut naître tant que la demanderesse n’aura pas elle-même exprimé son intention de vendre. » [31].

Par ailleurs, la Cour affirme que l’argument de l’écoulement du temps ne peut être invoqué, car il ne peut être considéré comme une renonciation par la Ville à son droit de préemption [32]. Par ailleurs, la Cour affirme que la Communauté religieuse ne subit aucune restriction relativement à l’usage de son terrain, sa seule obligation étant d’offrir à la Ville d’acheter son terrain si un jour elle désire le vendre [36]. Selon la Cour, ceci ne limite en rien le droit de la Communauté Religieuse de construire sur ledit terrain et n’est pas contraire à la Charte des droits et libertés de la Personne.

Pour finir, la Cour soutient que les parties sont toutes deux des personnes morales dont la durée d’existence peut être perpétuelle et qu’au moment de la conclusion du contrat vente, il n’y avait aucun doute sur l’existence future des parties. Les parties ont donc, en toute connaissance de cause, conclu un droit de préemption sans terme extinctif et donc à caractère perpétuel [38].

Pour les raisons susmentionnées, la Cour a rejeté la demande de la Communauté Religieuse d’invalider le droit de préemption.

Il est important de noter que la Cour fait mention que:

 « Il est évident que si des constructions avaient été érigées ou l’étaient dans le futur sur le terrain, la situation serait différente et nécessiterait probablement une intervention, peut-être du même genre que celle appliquée par l’honorable juge Dallaire. Tel n’est toutefois pas le cas. » [40].

Commentaire

Il sera intéressant de voir si d’autres dossiers semblables feront surface en amenant l’argument de nouvelles constructions érigées depuis la vente pour faire modifier le prix de vente lors de l’exercice d’un droit de préemption.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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