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Me Gabriel Lavigne
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17 Nov 2021

La Cour d’appel confirme la résiliation du bail d’un locataire qui fait défaut d’exploiter le local loué.

Par Me Gabriel Lavigne

Un locateur peut-il de son propre chef mettre fin à un bail commercial intervenu avec un locataire qui fait défaut d’exploiter et d’occuper le local loué? La Cour d’appel a répondu à cette raison par l’affirmative dans l’arrêt 9745866 Canada inc. c. 9518002 Canada inc[1].

Les faits :

L’intimée, 9518002 Canada inc., a conclu le 22 janvier 2016 un bail commercial avec la compagnie 9347160 Canada inc., par lequel cette dernière s’engage à exploiter une pharmacie dans le local loué, l’immeuble accueillant ce local devant servir à accueillir la première super-clinique médicale de la région de l’Outaouais. L’exploitation d’une pharmacie dans cet immeuble s’inscrivait donc dans un projet plus large visant à regrouper en son sein divers locataires œuvrant dans le domaine de la santé.

Dans les mois suivant sa conclusion, le bail a été cédé en bonne et due forme à l’appelant, 9745866 Canada inc.

La construction de l’immeuble n’ayant pas encore débuté au moment de la conclusion du bail, ce dernier ne prévoyait pas de date fixe pour le début de l’exploitation de la pharmacie. Il prévoyait plutôt que le paiement du loyer débuterait trois mois suivant la prise en position du local.

Pourtant, une fois les travaux terminés et le local prêt à accueillir le commerce, l’appelante ne débute pas son exploitation et fait défaut d’ouvrir les portes de sa pharmacie.

Plus d’un an suivant la prise de possession du local et malgré plusieurs demandes de l’intimée à cet égard, la situation demeure la même. C’est dans ce contexte que, le 26 juillet 2018, l’intimée met en demeure l’appelante de débuter ses activités dans un délai du 10 jours, à défaut de quoi l’intimée sera en droit de résilier le bail. L’appelant n’ayant pas agi en ce sens, l’intimée transmet le 20 août 2018 un avis de résiliation de bail, accordant à l’appelante un délai de 10 jours pour quitter les lieux. Le 2 août 2018, l’appelante dépose une demande visant à obtenir une injonction pour faire cesser la résiliation du bail, ainsi que des dommages-intérêts compensatoires et punitifs.

Le jugement de première instance

Saisie de la demande, la Cour supérieure mentionne tout d’abord que son rôle se limite à vérifier la légalité de la résiliation extrajudiciaire effectuée par l’intimée.

Elle en arrive à la conclusion que l’exploitation de la pharmacie constituait une condition essentielle prévue au bail et que le défaut engendré par l’absence d’exploitation équivalait à un changement de destination. Estimant que l’avis transmis par l’intimée n’était même pas nécessaire, elle en arrive à la conclusion que l’intimée était un droit de résilier le bail, considérant le défaut important de l’appelante de s’acquitter de ses obligations.

L’analyse

La Cour d’appel se penche tout d’abord sur la question de la résiliation de plein droit effectuée par l’intimée. Cette dernière soulève, à l’appui de ses prétentions, l’application de la clause 35 du bail, au centre du litige :

35- Le locateur pourra, à son gré et de plein droit, résilier sur-le-champ (sans autre préavis préalable) le présent contrat dans les cas suivants :

(…)

i. si le locataire modifie la destination des lieux loués, sans avoir obtenu au préalable l’autorisation écrite du locateur.

L’absence d’exploitation de la pharmacie équivaut-elle, au sens de la clause 35, à une modification de la destination des lieux loués? La Cour d’appel en arrive à la conclusion que oui.

En effet, l’article 1605 C.c.Q. prévoit qu’une partie peut résilier un bail sans intervention judiciaire lorsque l’autre partie est en demeure de plein droit d’exécuter ses obligations ou lorsque le délai prévu à la mise en demeure est expiré. Le défaut doit être important et répétitif[2].

Bien que la résiliation judiciaire soit la règle[3], les parties peuvent prévoir contractuellement des circonstances à l’occasion desquelles la résiliation de plein droit peut être effectuée. La clause doit, dans ces cas, être claire et interprétée restrictivement.

Certes, le bail ne prévoyait pas de date exacte pour le début de l’exploitation de la pharmacie, mais cela est dû au fait que l’immeuble où se trouvait le local n’était pas construit au moment de la signature du bail. L’ouverture de la pharmacie pouvait en principe se faire dès la fin des travaux.

En outre, l’argument de l’appelant selon lequel rien dans le bail ne l’oblige à occuper les lieux en continu ne résiste pas à l’analyse. En effet, la preuve démontre plutôt que l’immeuble avait la vocation d’offrir de multiples services en matière de santé, dont les services offerts par les pharmaciens. Pour la Cour d’appel, « la notion d’exploitation présuppose que la pharmacie doit être en activité dans le local loué pendant la durée du bail. » [4].

La Cour d’appel retient également les conclusions de la juge de première instance à l’effet que la théorie du « Anchor tenant » n’était pas applicable en l’espèce. En vertu de cette théorie, un propriétaire peut forcer le locataire clé d’un immeuble à exploiter son commerce en raison de la forte dépendance économique entre les parties[5]. Or, en l’espèce, il n’existait pas de telle dépendance. Par contre, la Cour d’appel souligne que l’exploitation de la pharmacie était partie intégrante du projet d’immeuble à vocation de soins de santé. Elle en conclut donc ainsi :

« La juge pouvait raisonnablement conclure que le locataire a l’obligation contractuelle d’occuper et d’exploiter les lieux loués et que son défaut de ce faire cause un préjudice sérieux à l’intimée. Le fait que la pharmacie n’est pas ouverte, plus d’un an après la prise de possession du local, constitue un manquement important aux obligations du locataire pouvant, dans les circonstances, être assimilé à un changement de destination des lieux au sens de la clause 35(i) et justifiant la résiliation de plein droit du bail. »[6]

La Cour d’appel est également d’avis, à l’instar de la juge de première instance, que l’appelante était en demeure de plein droit d’exécuter ses obligations. Au regard des faits administrés en preuve lors du procès[7], l’appelante a, de par son comportement, violé de manière répétée une obligation successive et manifesté son intention de ne pas respecter ses obligations. De ce fait, l’intimée n’était nullement tenue de transmettre un avis de mise en demeure, bien qu’elle l’ait fait, et on ne peut lui reprocher l’insuffisance du délai de 10 jours octroyé par cette mise en demeure. L’intimée était donc en droit de résilier le bail et l’appelante ne peut lui réclamer de dommages découlant de cette résiliation.

En terminant, la Cour d’appel se penche sur la dernière question en litige soulevée par le pourvoi, à savoir ce qui devait être fait des montants détenus en fidéicommis par l’avocat de l’appelante et devant servir au paiement du loyer pour les mois subséquents à la résiliation du bail. En effet, la juge de première instance avait ordonné que les loyers payés par l’appelante postérieurement à la résiliation du bail soient remis à l’intimée. Or, la Cour d’appel estime que « Le bail étant résilié depuis le mois d’août, rien ne justifie que l’intimée conserve les loyers après cette date alors qu’elle a privé l’appelante de la jouissance des lieux loués en l’expulsant de son propre chef. »[8]. Elle infirme donc le jugement de première instance sur ce point uniquement et permet à l’appelante de conserver les montants déposés en fidéicommis.

Conclusion

En conclusion, le défaut d’exploiter et d’occuper le lieu loué peut, dans certaines circonstances, constituer un changement de destination de l’immeuble. De ce fait, le locataire se trouve à manquer de manière important à ses obligations contractuelles, donnant ouverture à la résiliation extrajudiciaire par l’une des parties

Le texte intégral de la décision est disponible ici.


[1] 2021 QCCA 1530

[2] Art. 1604 C.c.Q.

[3] Art. 1863 C.c.Q.

[4] 9745866 Canada inc. c. 9518002 Canada inc, préc., note 1, par. 32.

[5] Id, par. 33

[6] Id. par. 38.

[7] À cet égard, voir les paragraphes 43 à 64.

[8] Id, par. 81.

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