Bosnière c. Arbour : l’inspection préachat, un rapport à ne pas sous-estimer!

Par Leff Baud, étudiant à l'Université de Montréal et Pierre-Alexis Bombardier, avocat

Dans le cadre de la présente décision, Bosnière c. Arbour[1], rendue par l’honorable Chantale Beaudin, j.c.q., la Cour sanctionne la conduite de nouveaux acheteurs ayant fait défaut de s’enquérir du rapport inspection préachat[2] obtenu dans le cadre du processus d’achat. Ce défaut se révèle fatal à leur demande formulée suivant les articles 1726 et suivants du Code civil du Québec. 

Contexte

Le 18 juin 2018, Corinne Adeline Bosnière et Réal Vézina (ci-après les « Demandeurs ») achètent de Louise Arbour et Normand Beaulieu (ci-après les « Défendeurs ») une maison unifamiliale pour la somme de 580 000 $, et ce, avec la garantie légale de qualité[3]. Les Demandeurs, ayant pris connaissance de la déclaration du vendeur et de l’inspection préachat[4], prennent possession de leur nouvelle propriété le 22 juin 2018[5].

Rapidement, les Demandeurs décèlent plusieurs signes de dégradation du revêtement du plancher de la cuisine et de la salle à manger[6]. Au courant de l’hiver 2018-2019, ces derniers remarquent une accumulation d’agrégats se détachant au bas du mur, près de l’entrée. Puis, vers la fin du mois de février 2019, le plâtre d’un des murs du garage présente des signes d’humidité[7]. Une expertise révèle, en avril 2019, l’existence d’infiltration d’eau par la toiture du garage[8]. Les Demandeurs dénoncent à leurs vendeurs les problématiques identifiées dans les délais requis (1739 C.c.Q.) et instituent la présente procédure, réclamant une diminution du prix d’achat de 35 800,77 $, en plus d’une somme de 5 000 $ à titre de compensation pour préjudice moral[9].

Décision

Les Demandeurs prétendent à l’existence de vices cachés, et ce, à l’égard de l’entièreté des déficiences alléguées. Comme nous rappelle la Cour, quatre (4) critères cumulatifs doivent être satisfaits afin de prétendre à l’existence d’un vice caché, soit :

• Le vice doit être d’une certaine gravité
• Le vice doit être antérieur à la vente
• Le vice doit être inconnu de l’acheteur
• Le vice doit être caché (« occulte »)

En l’espèce, la Cour détermine que les vices dénoncés, soit l’infiltration d’eau par la toiture du garage et la dégradation de l’agrégat, ne constituent pas des vices cachés[10]. Il appert clairement de la preuve administrée que le rapport d’inspection préachat contenait des indications et des indices clairs, sérieux et préoccupants laissant soupçonner la présence de potentiels vices[11]. La notation rouge (la plus urgente) dont a fait usage l’inspecteur aurait dû alarmer les Demandeurs. Or, le témoignage des Demandeurs a révélé qu’ils n’ont posé aucune question à ce sujet ni cherché à découvrir la cause de l’infiltration[12]. Un « acheteur raisonnable aurait eu la réaction de pousser l’investigation plus loin, ce que les Demandeurs n’ont pas fait [13]». Conséquemment, la Cour déclare que l’infiltration d’eau par la toiture du garage et la dégradation de l’agrégat sont des vices apparents[14] qui ne permettent pas aux Demandeurs de réclamer une diminution de prix.

Par ailleurs, pour ce qui est du revêtement du plancher de la cuisine et de la salle à manger, la Cour conclut qu’en raison du faible nombre de tuiles abîmées[15], il ne s’agit pas ici d’un vice d’une certaine gravité (n’entrainant pas un déficit d’usage de la propriété). Considérant ce qui précède, la Cour rejette donc, en bloc, la demande, et ce, en octroyant, par le fait même, les frais de justice aux Défendeurs[16]. 

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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[1] Bosnière c. Arbour, 2022 QCCQ 8972.

[2] Le rapport d’inspection préachat est un rapport d’évaluation effectué par un inspecteur en bâtiment, et ce, quant aux composantes essentielles d’une propriété : structure, plomberie, toiture et bien plus. Le but étant d’identifier les défauts majeurs pouvant causer une diminution de l’usage, la jouissance ou la valeur de la propriété, ou qui présentent un risque pour la sécurité des occupants.

[3] Id., par. 41.

[4] Id., par. 42.

[5] Id., par. 43.

[6] Id., par. 44.

[7] Id., par. 45.

[8] Id., par. 46.

[9] Id., par. 1.

[10] Id., par. 83.

[11] Id., par. 81.

[12] Id., par. 78.

[13] Id., par. 83.

[14] Id., par. 84.

[15] Id., par. 118.

[16] Id., par. 138