par
Stéphanie Bernier
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13 Juil 2023

Promesse d’achat : un vendeur invoque le retard dans la remise d’un dépôt et une tentative de cession du contrat pour en demander la nullité

Par Stéphanie Bernier, avocate

Dans Freund c. 9143-5818 Québec Inc., 2023 QCCS 75, la Cour supérieure se penche sur la question d’une nullité d’une promesse d’achat pour cause de retard dans la remise d’un dépôt et une tentative de cession de ladite entente.

Contexte

Dans cette affaire, Monsieur Pinchos Freund, promettant-acheteur (le « Demandeur »), saisit la Cour pour que 9143-5818 Québec Inc., le promettant-vendeur (le « Défendeur ») lui donne accès à son immeuble industriel (la « Propriété ») faisant l’objet d’une offre d’achat liant les parties depuis le 16 décembre 2020 [par. 13]. Le Demandeur veut effectuer une étude environnementale [par. 1], seule condition restante à la promesse d’achat [par. 15]. Il faut noter que suite à la conclusion de l’entente, le Demandeur a eu des discussions avec un acheteur potentiel pour la vendre, mais que cette vente ne s’est jamais concrétisée [par. 48].

Le Défendeur refuse l’accès à la propriété au Demandeur, car il juge que l’étude environnementale n’est pas nécessaire, étant donné qu’il avait effectué une telle étude 18 ans auparavant et que, selon lui, le Demandeur veut ralentir la transaction car il n’a pas les moyens d’acheter la Propriété et qu’il veut trouver un autre acheteur pour lui vendre la promesse d’achat [par. 3]. Le Demandeur, quant à lui, est d’avis que le Défendeur a dû se rendre compte, en ayant eu vent de l’intérêt d’un potentiel acquéreur pour la promesse d’achat, que la Propriété vaut plus que ce qu’il ne l’estimait et qu’il refuse l’accès pour l’étude environnementale afin que la dernière condition de la promesse d’achat ne se réalise [par. 4].

La Cour répond à plusieurs questions dans cette décision, mais celle qui nous intéresse en l’espèce est la suivante : la promesse d’achat lie-t-elle les parties? [par. 4]. Le Demandeur prétend que rien ne laisse croire que la promesse d’achat ne lierait pas les parties. Le Défendeur, quant à lui, invoque les deux arguments suivants pour la nullité de la promesse d’achat : (i) le retard dans la remise du dépôt prévu dans l’entente; et (ii) que les démarches faites par le Demandeur

pour vendre la promesse d’achat contreviennent à celle-ci et démontrent qu’il n’a pas les fonds nécessaires pour conclure la transaction [par. 38].

Décision

La Cour se penche premièrement sur l’argument de la nullité de la promesse d’achat pour cause du dépôt remis en retard. Elle affirme que le Défendeur a raison de dire que le dépôt n’a pas été remis conformément à la promesse d’achat à cause du retard et qu’il a dû faire de nombreux suivis au demandeur pour s’assurer du paiement [par. 40]. Cependant, la Cour conclut qu’il ne peut invoquer ce retard pour demander la nullité une fois que le paiement du dépôt est accepté :

« [42]      While Mr. Sorella was within his rights to demand that the deposit be paid and he may have been able to claim that this breach resulted in the nullity of this contract, he can no longer do so because he clearly accepted the late deposit in February of 2021. He signed subsequent amendments that incorporated or modified the terms of the previous contract with the result of ratifying the past conduct. Indeed, the subject of the deposit was expressly addressed in the amendment where he sought to increase it by an additional $ 400,000 and make it non-refundable except in the case that a Phase 2 environmental assessment showed contamination.

[43]        As a result, the fact that the deposit was paid late is not grounds upon which the Court may nullify the contract. » [par. 42-43].

La Cour examine ensuite le deuxième argument du Défendeur : la tentative de vente de la promesse d’achat est en contravention de celle-ci et démontre que le Demandeur n’a pas les moyens de conclure la transaction, ce qui entraîne la nullité du contrat. La Cour réfute cet argument et en vient à la conclusion que la tentative de vente est purement une décision d’affaires, ne peut être interprétée comme un manque de fonds et que, dans tous les cas, il n’y avait aucune restriction relativement au transfert dans la promesse d’achat:

« [46]        First, the fact that a person who benefits from a promise to purchase considers selling it tells us nothing about the person’s true intentions.  The parties recognize that the purchaser of the Property is a businessman.  His objective in buying the Property is ultimately to make money – either by leasing it or by reselling it at a profit. It goes without saying that if someone offers him an amount of money that allows him to realise a profit immediately, he will compare it with his anticipated future profits. He would not be a rational economic actor if he did not make such a calculation and accept to consider an offer that might maximize his profits or minimize his risks.

[47]        Second, there was no restriction on Mr. Freund’s right to transfer the promise to purchase.  Indeed, his offer was made in his name “for nominee”. This is not the kind of contract where the Defendant can claim that the identify of his co-contractor was an essential element of the contract. It is understandable that Mr. Sorella would feel that he had accepted a bad deal when he became aware that a third party was willing to pay a premium to obtain the promise to purchase, but this sentiment does not give rise to a legal right to resist the transfer. » [par. 46-47].

Pour ces raisons, la Cour conclut que la promesse d’achat est valide et lie les parties [par. 52]., ordonne au Défendeur de ne pas vendre ou transférer à quiconque la Propriété [par. 53]. et de donner accès à celle-ci au Demandeur pour qu’il puisse y conduire une étude environnementale [par. 54].

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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