Le dépôt de garantie pour un logement qui excède un mois de loyer est toujours illégal ? La réponse de la Cour du Québec surprend.

Par David Searle, avocat

Croyez-le ou non en ce début d’hiver : pour les locataires en mode déménagement, le 1^er juillet arrive à grands pas ! Certains se demandent quel montant d’argent ils doivent remettre au locateur au moment de la signature de leur nouveau bail. L’article 1904 du Code civil du Québec semble offrir une réponse claire à la question : ils ne doivent pas payer plus qu’un mois de loyer. Mais qu’en est-il vraiment ?

Lors de la signature d’un bail résidentiel, un locateur peut-il demander un dépôt de loyer de plus d’un mois ? La Cour du Québec a tranché la question en appel d’une décision du Tribunal administratif du logement (ci-après « TAL ») et se prononce sur un nouveau courant jurisprudentiel.

La décision en première instance

Dans 9198-0110 Québec inc. c. Simindokht [1], la locatrice demande la résiliation du bail pour un non-paiement de loyer de la part des locataires. Ces derniers contestent en alléguant que le dépôt prélevé de leur compte au moment de la signature du bail contrevenait à l’article 1904 C.c.Q., qui se lit comme suit :

« 1904. Le locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer ; il ne peut exiger d’avance que le paiement du premier terme de loyer ou, si ce terme excède un mois, le paiement de plus d’un mois de loyer.

Il ne peut, non plus, exiger une somme d’argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement, ou exiger, pour le paiement, la remise d’un chèque ou d’un autre effet postdaté. »

Ils prétendent que la somme déposée dépasse un seul mois de loyer, était obtenue illégalement et doit être appliquée à leur dette envers les locateurs. Ils ne souffriraient donc d’aucun retard sur leur loyer[2].

La juge administrative Marilyne Trudeau rejette la demande, mais non pas pour les raisons avancées par les locataires. Elle conclut que les locataires ont renoncé « de manière volontaire » à la protection fournie par la loi en ce qui concerne leur dépôt. Elle se base sur les échanges entre les parties dans lesquels l’on comprend que le dépôt ne représentait qu’une option parmi d’autres offerte aux locataires. De plus, la locatrice avait apporté l’existence de l’art. 1904 C.c.Q. à leur attention. En somme, les locataires ont choisi de ne pas se prévaloir de cet article d’ordre public de protection[3]. Elle s’appuie entre autres sur l’arrêt Immeubles À côté inc. c. Mirzica dans lequel un locataire avait proposé librement un dépôt de sécurité pour un montant qui dépassait un mois de loyer, dépôt qui fut par la suite avalisé par le TAL[4].

Le TAL rejette tout de même la demande sur la base que le dépôt en question visait à garantir les obligations du locataire autre que le loyer, tel l’état du logement à leur départ. Ce type de dépôt serait toujours illégal. Les sommes sont donc appliquées à la dette de loyer, mettant fin au litige entre les parties.

L’appel

La locatrice conteste cette décision et, en appel, la Cour du Québec la renverse, mais tranche toujours en faveur des locataires. Contrairement au TAL, la Juge Magali Lewis détermine que la locatrice a agi illégalement en demandant un dépôt non prévu à 1904 C.c.Q. N’eût été ce contexte, le dépôt en question serait tout de même illégal puisqu’il visait à garantir autre chose que du loyer.

Demander un dépôt

Dans un premier temps, la Cour infirme la décision du TAL en précisant que la locatrice ne pouvait pas demander un dépôt de garantie de ses locataires. La Juge Lewis distingue cette situation de celle qui se retrouve et qui est citée à l’arrêt Mirzica, dans lequel un locataire avait réellement pris l’initiative d’offrir un dépôt à la locatrice. En l’espèce, le dépôt n’est pas offert librement :

« Il est imposé par la Locatrice après qu’elle a refusé une demande de location, à défaut par le locataire de pouvoir fournir un cautionnement ou d’accepter de prendre un colocataire pour garantir les obligations prévues au Bail.[5] »

Certes, les locataires, protégés par une disposition d’ordre public de protection, peuvent y renoncer librement. À cette fin, la cour énumère quelques principes tirés de la jurisprudence pour déterminer ce qui constitue un dépôt fait librement pour un montant qui excède le premier mois de loyer :

–       Il est offert par le locataire sans que la locatrice fasse de suggestion en ce sens[6] ;

–       La locatrice ne l’impose pas comme une condition à l’offre de location[7] ;

–       Il n’est pas présenté comme une parmi plusieurs options pour pouvoir bénéficier de la location d’un logement[8].

La cour conclut que le dépôt en l’espèce n’était ni libre ni volontaire. En proposant aux locataires parmi plusieurs options de faire un dépôt pour pouvoir louer son logement, la locatrice a porté directement atteinte à l’article 1904 C.c.Q.

Dépôt pour garantir au-delà du loyer

Finalement, la Cour du Québec se range avec la position du TAL en ce qui concerne le contenu de la clause de dépôt proposée par la locatrice. Le langage prévu à 1904 C.c.Q. empêcherait la locatrice de recevoir un dépôt pour garantir autre chose que du loyer. En l’espèce, la locatrice exige un dépôt qui sera remis si « toutes les obligations en vertu de celui-ci ont été respectées »[9]. Une telle rédaction permettrait à la locatrice de retenir le dépôt en cas de dommages constatés au logement, retenue interdite spécifiquement par la loi.

Conclusion

À titre de rappel, les locateurs ont le droit d’exiger un dépôt à la signature du bail résidentiel qui correspond au paiement du premier mois de loyer. Ce récent arrêt de la Cour du Québec nous enseigne le suivant :

–       Une clause de dépôt qui garantit autre chose que du loyer est toujours illégale ;

–       Une clause de dépôt pour plus d’un mois de loyer est seulement légale si c’est le locataire qui l’offre (et non pas exigée par la locatrice) ;

–       Si une clause est illégale, le montant déposé peut être appliqué à toute dette de loyer.

La lecture de ce jugement soulève toutefois quelques interrogations. Tant ce jugement que celui rendu en première instance font abstraction d’un arrêt clé en matière de renonciation à une disposition d’ordre public de protection, soit l’arrêt Garcia Transport Ltée c. Cie Royal Trust rendu par la Cour suprême du Canada en 1992[10]. Cité à maintes reprises par le TAL[11] et la doctrine[12], cet arrêt prévoit qu’une partie protégée par une mesure d’ordre public de protection ne peut seulement y renoncer qu’une fois son droit acquis.

Appliqué en matière de louage résidentiel, cet arrêt de la Cour suprême implique qu’un locataire ne peut renoncer à une mesure d’ordre public de protection qu’après la signature de son bail[13]. Or, cet arrêt de la Cour du Québec affirme la possibilité qu’un locataire puisse renoncer à une telle protection en amont de la signature du bail. Il restera donc d’intérêt général de suivre le traitement jurisprudentiel de ces questions à l’avenir.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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[1] 9198-0110 Québec inc c Simindokht, 2021 QCTAL 30157 .

[2] Ibid au para 8.

[3] Ibid au para 24.

[4] Immeubles À côté inc c Mirzica, 2020 QCRDL 4495 .

[5] 9198-0110 Québec inc c Simindokht, 2023 QCCQ 6792 au para 36.

[6] LG2I inc c Doyon, 2023 QCTAL 7001.

[7] TEAM Gestion immobilière inc c Lavoie, 2022 QCTAL 28077.

[8] Graham c 10643688 Canada inc, 2022 QCTAL 18295.

[9] 9198-0110 Québec inc. c. Simindokht, supra note 5 au para 34.

[10] Garcia Transport Ltée c Cie Royal Trust, [1992] 2 RCS 499 .

[11] Dans plus de 300 jugements, dont 50 au TAL depuis 2010.

[12] Luce De Palma, « Les règles particulières au bail d’un logement » dans, Collection de droit 2023-2024, Montréal, CAIJ, 2023 299, à la p 305.

[13] Ibid.