par
Sarah D. Pinsonnault
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06 Août 2012

10 jugements essentiels traitant des recours à l’injonction en copropriété divise

Par Sarah D. Pinsonnault, avocate


par Sarah D. Pinsonnault
De Grandpré Joli-Coeur, s.e.n.c.r.l.

Pour tous ceux qui habitent en copropriété
divise, ce billet est dédié à vous. Avez-vous des voisins immédiats qui
n’observent pas la déclaration de copropriété? Afin de rappeler à l’ordre votre
voisin fautif, vous envisagez une demande d’injonction?

Le législateur a codifié le droit de recours
en injonction en copropriété divise à l’art. 1080
C.c.Q
. Cet article accorde le
droit au syndicat ou à un des copropriétaires d’intenter un recours en
injonction contre un copropriétaire qui cause à l’un ou à l’autre un préjudice
sérieux du fait de sa violation de la déclaration de copropriété :

« 1080. Lorsque le refus du copropriétaire de
se conformer à la déclaration de copropriété cause un préjudice sérieux et
irréparable au syndicat ou à l’un des copropriétaires, l’un ou l’autre peut
demander au tribunal de lui enjoindre de s’y conformer.

Si le copropriétaire transgresse l’injonction ou
refuse d’y obéir, le tribunal peut, outre les autres peines qu’il peut imposer,
ordonner la vente de la fraction conformément aux dispositions du Code de
procédure civile (chapitre C-25) relatives à la vente du bien d’autrui. »

Dans leur analyse, les tribunaux doivent
répondre aux questions suivantes :

1. Est-ce que l’obligation invoquée est imposée dans la déclaration de
copropriété?
2. Est-ce que ladite obligation est justifiée par la destination de
l’immeuble, aux termes de l’art. 1056
C.c.Q
.?
3. Est-ce que le copropriétaire en question a contrevenu à cette
obligation?

Dans l’hypothèse où la délinquance du
copropriétaire est constatée, le tribunal rendra, par voie d’injonction, une
ordonnance qui imposera au copropriétaire délinquant de se conformer à la
déclaration de copropriété. Si cette ordonnance n’est pas respectée par ce
copropriétaire, le tribunal pourrait même ordonner que sa fraction soit vendue.

1. Syndicat
Northcrest c. Amselem, 2004 CSC 47

Le présent billet commence avec une affaire
qui s’est rendue jusqu’à la plus haute instance du pays. Dans cet arrêt, les
appelants, des Juifs orthodoxes, avaient installé des souccahs sur leur balcon, afin de se conformer à
leurs obligations religieuses.

À la suite de tentatives infructueuses
d’arriver à une solution commune, le Syndicat a présenté une demande en
injonction permanente visant l’interdiction aux appelants d’installer des
souccahs et, au besoin, l’autorisation de démolir des souccahs existantes.  Cette demande a été fondée sur des clauses
de la déclaration de copropriété qui interdisaient d’installer des décorations
sur les balcons, d’apporter des modifications à ceux-ci et d’y faire des
constructions.

La demande a été accueillie par la Cour
supérieure, et confirmée par la Cour
d’appel
. D’ailleurs, l’arrêt de la Cour d’appel continue d’être cité dans
plusieurs décisions en copropriété divise puisqu’il établit que la
contravention à la déclaration de copropriété suffit pour donner au demandeur
le droit à l’injonction demandée en vertu de l’art. 1080 C.c.Q., sans qu’il
n’ait besoin de démontrer l’existence d’un préjudice sérieux et irréparable.

Néanmoins, quant au sujet du droit à la
liberté de religion, la Cour suprême, par une décision divisée de cinq voix
contre quatre, a accueilli l’appel en décidant que les clauses contestées de la
déclaration de copropriété portaient atteintes à ce droit fondamental.

Dans un premier temps, le Syndicat a allégué
que l’atteinte, s’il y en avait une, était justifiée par le droit des
copropriétaires à la jouissance de leurs biens en préservant l’apparence
esthétique des balcons et l’harmonie externe de l’immeuble, un droit garanti
par l’art. 6 de la Charte québécoise. Dans un deuxième temps, le refus de
permettre l’installation de souccahs était justifié par le droit des
copropriétaires à la sûreté de leur personne, un droit protégé par l’art. 1 de
la Charte québécoise.

En fin de compte, la majorité des juges,
sous la plume de l’honorable Iacobucci, était d’avis que les atteintes ou
effets préjudiciables prétendus par les copropriétaires étaient minimes et ne
justifiaient pas les limites imposées à l’exercice de la liberté de religion
par les appelants.

« [64]  
L’intimé au présent pourvoi plaide que le droit des copropriétaires à la
jouissance paisible de leurs biens et à la sûreté de leur personne limite dans
les circonstances l’exercice par les appelants de leur liberté de
religion.  Je reconnais qu’il y aurait
beaucoup à dire sur la nature et l’interrelation des divers droits garantis par
la Charte québécoise qui sont en jeu dans la présente affaire.  Une telle analyse n’est cependant pas
nécessaire pour trancher les questions en litige en l’espèce.  Il en est ainsi parce que, en définitive,
comme nous le verrons plus loin, j’estime qu’il a été porté une atteinte grave
au droit à la liberté de religion des appelants et que, eu égard aux faits de
l’espèce, les incidences sur les droits des membres de l’intimé sont tout au
plus minimes et ne sauraient être considérées comme une raison valable de
limiter l’exercice par les appelants de leur liberté de religion. »

Cette décision a suscité beaucoup de débats
quant à, entre autres, la place qui doit être accordée à la Charte des droits et libertés de la personne
en matières contractuelles.

2. Lavalléec. Simard, 2011 QCCA 1458

Cette décision a aussi amorcé des
discussions entre avocats pratiquants en droit de la copropriété divise. Dans
le fond, elle démontre les dangers potentiels reliés à l’adoption d’un
processus informel au sein d’une copropriété. En effet, cette décision révèle
la possibilité pour des copropriétaires de modifier tacitement leur déclaration
de copropriété, avec la conséquence que le Syndicat ne pourra plus imposer le
respect de cette dernière par voie d’injonction.

Dans cette affaire, les appelants se
pourvoient contre un jugement qui a rejeté leur requête en injonction visant à
faire détruire une série de travaux effectués sur l’immeuble par les intimés,
au motif que ces travaux n’ont pas été approuvés lors d’une assemblée des
copropriétaires.

Cependant, les faits de l’espèce révèlent
qu’un processus informel s’est développé au sein de la copropriété, à savoir
que malgré le fait qu’aucun vote n’a été obtenu pour autoriser les travaux
faits par les intimés, des ententes et discussions verbales ont toujours eu cet
effet.

En qualifiant la déclaration de copropriété
de contrat, le juge en chef J.J. Michel Robert écrit :

« [32]  
Je conclus de ce qui précède que, par l’expression de leur volonté, les
parties à une déclaration de copropriété peuvent en modifier informellement la
teneur. La déclaration est en effet soumise au régime général des contrats,
notamment à l’article 1378 C.c.Q., dans les limites posées par le chapitre de
la copropriété divise du Code civil, notamment l’article 1101. À l’inverse, la
jurisprudence indique que toute omission par un copropriétaire ou un syndicat
de s’opposer aux gestes d’un copropriétaire ne révèle pas nécessairement
l’intention de les autoriser ou de modifier la déclaration elle-même.
L’existence d’une telle modification informelle constitue une question de fait
qu’il appartiendra aux tribunaux de première instance d’évaluer. Par souci de
stabilité pour leurs rapports juridiques et leurs liens de voisinage, on ne
peut qu’inviter les copropriétaires à prendre le temps de formaliser toute
modification de leur déclaration de propriété selon la procédure qu’elle prévoit
lorsque de nouvelles pratiques ou des incertitudes émergent. »

La leçon qui peut donc être tirée de cet
arrêt est que, afin d’éviter le rejet d’un recours en injonction, il est
judicieux de toujours assurer le respect de la lettre de la déclaration de
copropriété, sous réserve d’une modification dûment adoptée par l’assemblée des
copropriétaires.

3. Leduc-St-Pierre
c. Thériault, J.E. 97-1785 (C.S.)

Cette décision traite d’une notion bien
connue en matière d’injonction, celle de la « théorie des mains
propres ». Il s’agit de deux parties, étant copropriétaires d’une
copropriété de trois unités, qui demandent l’une contre l’autre des injonctions
pour des dérogations à la déclaration de copropriété. Parmi la série de
demandes se retrouvent notamment celles traitant d’un espace de stationnement,
d’une corde à linge, d’un chien, d’un abri et des gouttières.

Relativement à la question de la présence du
chien, la déclaration de copropriété stipulait une prohibition claire de garder
des animaux dans les parties privatives. Cependant, le Tribunal a jugé opportun
d’appliquer la théorie des mains propres contre les défendeurs qui réclamaient
que la demanderesse se départisse de son chien puisque ceux-ci abritaient
eux-mêmes un animal dans leur appartement.

Le Tribunal a jugé que même si la
déclaration de copropriété interdit clairement les animaux dans les parties
privatives, dans un contexte d’injonction, les défendeurs ne pouvaient pas
réclamer le respect d’une obligation à laquelle ils ont eux-mêmes contrevenu :

« [18] D’autre part, la demanderesse ajoute que
les défendeurs abritent un hamster depuis qu’ils ont logé dans leur appartement
et ont aussi gardé un chien de mai 1996 jusqu’à février 1997. Si l’on se place
sur le plan d’une demande d’injonction, ou de l’inexécution en matière
d’obligations, il y a lieu d’appliquer la théorie de l’acquiescement ou de
l’exception d’une exécution (non ad impleti contractus) ou la théorie des mains
propres par rapport à la demande des défendeurs. »

De plus, le chien de la demanderesse lui
servait à pallier un handicap, à savoir une surdité sévère. En vertu de la Charte des droits et libertés de la personne
et  de la Loi assurant l’exercice des droits des personnes handicapées, la
clause de la déclaration de copropriété interdisant les animaux lui est donc
inopposable.

4. Syndicat
des copropriétaires Le Verre-Bourg c. Delarosbil,
2012 QCCS 1750

Cette décision en est une autre qui traite
de l’utilisation d’un chien pour pallier un handicap. Dans cette décision, le
Syndicat avait déposé une requête en injonction interlocutoire et permanente
dirigée contre un copropriétaire pour non-respect de la déclaration de
copropriété relativement à la présence d’animaux. Malgré l’interdiction dans la
déclaration de copropriété, le défendeur, en raison de problèmes d’ouïe,
possède un chien-guide.

En parallèle, la Commission des droits de la
personne et des droits de la jeunesse (CDPCJ) a saisi le Tribunal des droits de
la personne (TDP) d’un recours pour faire, entre autres, déclarer ladite
interdiction dans la déclaration de copropriété discriminatoire au sens de la Charte des droits et libertés de la personne
(Charte québécoise).

La présente décision concerne une requête
subséquente présentée par le Syndicat devant la Cour supérieure, afin d’obtenir
une ordonnance enjoignant au TDP de surseoir à toutes procédures afin que le
dossier soit entendu exclusivement devant la Cour supérieure.

La Cour supérieure a constaté que les deux
recours sont basés sur les mêmes faits, impliquent les mêmes parties et visent
essentiellement les mêmes conclusions, à l’exception d’une qui relève exclusivement
de la Cour supérieure, à savoir l’injonction pour non-respect de la déclaration
de copropriété en cas de non-discrimination.

« [54]…Toutefois, une chose semble claire au
niveau juridique, si le TDPQ rendait une décision à l’effet qu’il n’y a pas discrimination
au sens de la Charte, pour le Syndicat, ce ne serait qu’une demi-victoire
puisque rien ne serait réglé. Le procès recommencerait, du moins en partie.
Ainsi vont les nouveaux délais et les coûts associés! Puisque la Cour
supérieure peut rendre un jugement plus complet en cas de non-discrimination,
le Tribunal trouve appui pour favoriser une audition devant lui. »

Au nom de la saine administration de la
justice, la Cour supérieure a donc ordonné le sursis de la décision devant le
TDP jusqu’à ce qu’elle rende sa décision.

Ce litige n’est toujours pas réglé, mais
demeure d’intérêt. Comme l’a dit Me Marie-Hélène Beaudoin, dans son billet
du 9 mai 2012 sur le Blogue du CRL, « il s’agira d’un dossier à suivre! »

5. Syndicat de copropriété 9 Jardins Mérici c.
Drolet, 2009 QCCS 5899

Tel que mentionné précédemment, voici un
exemple d’une décision qui continue à invoquer le principe établi par la Cour
d’appel dans l’arrêt Amselem. Dans
cette décision, le Syndicat a déposé une requête en injonction permanente afin
d’obliger un copropriétaire à enlever le revêtement de plancher de bois
installé dans son unité privative et de le remplacer par un revêtement de
tapis.

La déclaration de copropriété prévoyait
spécifiquement que les revêtements de plancher des unités privatives doivent
principalement être couverts de tapis.

Le copropriétaire en cause a été mis en
demeure de se conformer à la déclaration de copropriété, mais a refusé de le
faire en alléguant, entre autres, que les autres copropriétaires ne subissaient
aucun préjudice et qu’aucune plainte n’avait été portée à son égard.

Le Tribunal a accueilli la requête en
injonction du Syndicat en se penchant sur l’interprétation de l’art. 1080 C.c.Q. faite par la Cour d’appel dans l’arrêt Amselem, ainsi que dans un jugement
subséquent commentant ce dernier :

« [74]  
M. le juge Sénécal[3], commentant cet arrêt, soutient que selon
l’interprétation de la Cour d’appel qu’une preuve de préjudice sérieux et
irréparable n’est pas requise dans tous les cas pour qu’une injonction puisse
être émise lorsqu’il y a contravention d’un copropriétaire à la déclaration de
copropriété. » [Nos soulignements.]

À noter, la Cour
d’appel
a confirmé le droit du Syndicat d’obtenir une injonction pour
contraindre le copropriétaire à respecter la déclaration de copropriété.
Cependant, les parties ont consenti à ce que la conclusion du jugement
entrepris soit modifiée, à savoir atténuée dans sa portée et ses exigences.

6. Boismenu c. Syndicat des copropriétaires du Lauréat
montréalais, 2007 QCCS 2124

Cette décision vient préciser qu’un syndicat
ne peut jamais faire l’objet d’un recours en injonction prévu à l’art. 1080
C.c.Q. Parmi les nombreux motifs pour rejeter les diverses ordonnances recherchées
par le demandeur, le Tribunal soulève dans cette décision que l’article 1080
C.c.Q. n’accorde pas à un copropriétaire le droit de demander une injonction à
l’encontre du syndicat :

«  [45]  
Au-delà des dispositions de l’article 1080 C.c.Q., les articles 751
C.p.c. et 1601 C.c.Q. prévoient l’émission d’une injonction mandatoire « dans les cas qui le permettent ». En
droit civil québécois, l’exécution en nature des contrats est la règle générale
et l’injonction mandatoire constitue le remède approprié lorsque les conditions
pour l’obtenir sont remplies. Toutefois, en matière contractuelle, les
tribunaux doivent se servir avec circonspection de l’injonction
mandatoire »

Or, le Tribunal a décidé qu’il ne s’agissait
pas d’un cas où la discrétion du tribunal d’accorder une injonction devait être
exercée.

7. Syndicat des copropriétaires condominium Le
Commandeur
c. Gosselin, 2007 QCCS
4404

Voici un bel exemple d’une décision où le
recours en injonction a été accueilli afin de préserver la destination de
l’immeuble. Ici, le Syndicat a présenté une requête en injonction permanente
visant à à obtenir la remise en état des lieux en forçant le copropriétaire à
enlever le recouvrement de bois flottant et. Le Syndicat a fondé son recours
sur un règlement adopté par l’assemblée des copropriétaires cinq ans auparavant
(le « Règlement »), qui interdisait aux propriétaires d’unités
situées à l’étage d’installer des recouvrements de sol différents de ceux
utilisés lors de la construction.

En ce qui a trait au remplacement du
recouvrement de sol qui a été faite après l’adoption du Règlement, la Cour
supérieure a analysé la validité de ce dernier, en relation avec la notion de
destination de l’immeuble. Elle a conclu comme suit :

« [43]  
L’analyse de ces dispositions [de la déclaration de copropriété] permet
non seulement de constater que la destination de la copropriété est de nature
résidentielle, mais elle démontre en outre l’intention des copropriétaires
d’assurer la stabilité et la tranquillité de leur environnement. Aucun
changement ne doit être effectué sans l’autorisation des administrateurs. Cette
exigence s’applique autant pour les parties communes à usage exclusif que pour
les parties privatives. »

Donc, face à une contravention à un
règlement qui est clair, valide et, par conséquent, opposable aux
défendeurs-copropriétaires, la Cour ordonne l’injonction recherchée.

8. Syndicat en copropriété Le Bernières c. Bricmont-Barre, 2007 QCCS 6598

Dans cette décision, on voit ce qui peut
arriver lorsque l’obligation stipulée dans la déclaration de copropriété n’est
pas claire.

La requête en injonction permanente du
Syndicat visait à ordonner le remplacement des fenêtres coulissantes de
l’appartement de la copropriétaire intimée par des fenêtres de type
« auvent ».

En l’espèce, le règlement de l’immeuble
prévoyait le remplacement des fenêtres coulissantes par des fenêtres de type
« auvent ». Cependant, une autre clause de la déclaration de
copropriété prévoyait les conditions requises pour obliger un copropriétaire à
effectuer un tel remplacement, à savoir que les fenêtres coulissantes de la
copropriétaire ne soient plus étanches et soient mal isolées au point
d’occasionner des dommages à l’immeuble.

La Tribunal a retenu la position de l’intimée à
l’effet que les clauses d’une déclaration de copropriété doivent s’interpréter
les unes par rapport aux autres.

« [46]  
De plus, la requérante ne peut imposer à un copropriétaire une
modification à l’usage qu’il fait de ses fenêtres qui sont des parties
privatives sans tenir compte de toutes les dispositions de l’acte de
copropriété et du Règlement relatives aux fenêtres et à leur
remplacement. »

Autrement dit, pour avoir droit à
l’injonction permanente contre la copropriétaire intimée afin de l’obliger à
remplacer ses fenêtres, le syndicat doit d’abord démontrer que la déclaration
de copropriété et le règlement de l’immeuble imposait vraiment cette
obligation. Puisque le Syndicat ne s’était pas déchargé du fardeau de démontrer
une telle obligation, la requête en injonction a été rejetée.

9. Syndicat
des copropriétaires de Terrasse Neufchatel c. Brown
(Stuart), 2008 QCCS 1265

Cette décision démontre que, par le biais
d’un recours en injonction, les syndicats ont le droit de faire respecter les
dispositions de la déclaration de copropriété non seulement par le
copropriétaire, mais également par tout occupant de son unité.

L’injonction intentée par le Syndicat dans
cette affaire visait la problématique relative à l’accumulation et
l’entreposage par la défenderesse de multiples biens mobiliers sur son patio
arrière et ses deux espaces de stationnement intérieur. Elle entassait
également des meubles dans son appartement. Le Service de sécurité incendie de
la ville a mis en demeure les deux parties de respecter la règlementation
municipale puisque ces objets dépassaient largement la charge combustible
admissible pour une telle résidence et créaient donc un risque accru d’incendie
et un danger de propagation aux bâtiments contigus.

Devant cette situation qu’il considérait
intolérable, le Syndicat a intenté le recours en injonction permanente. 

Cependant, quelque temps après
l’introduction du recours, la défenderesse a vendu son unité à sa fille et
cette dernière a emménagé avec elle. La question était alors de savoir si
l’injonction demandée avait encore une pertinence, puisque la défenderesse en
l’instance n’était plus propriétaire de l’unité. La réponse était
« oui ».

« [30]  
De l’avis du tribunal, la demande du Syndicat est toujours
pertinente,  car les gestes reprochés
ont été le fait de Christina Stuart et peuvent toujours être répétés par elle.  De plus, la déclaration de copropriété
s’adresse non seulement aux propriétaires des unités, mais elle impose
également des restrictions à tous ceux qui ont accès aux espaces communs. [8]  Comme Mme Stuart mère habite toujours  le […], avec sa fille Angela, l’injonction
demandée demeure appropriée. »

10. Syndicat copropriétaire Jardins du havre c.
Delourme, 2006 QCCS 5736

Le présent billet se termine avec une
décision assez inusitée. Dans cette décision, les défendeurs opéraient un club
d’échangistes dans l’unité privative qu’ils louaient. Ceci a perturbé
grandement la vie privée des autres 81 occupants de la copropriété.

Les copropriétaires ont déjà fait l’objet
d’une série de jugements et d’ordonnances d’injonctions. Toutefois, au mépris
complet des droits des autres copropriétaires et de leur syndicat, les
défendeurs ont refusé de fermer leur club d’échangiste.

Ce qui précède a mené l’honorable Gilles
Hébert à constater l’ampleur des abus de droit commis par les défendeurs :

« [9]  
Alors, de nombreuses ordonnances, je l’ai déjà dit, ont été rendues par
les tribunaux, au point qu’en février le juge Pierre Béliveau de la Cour
supérieure a dû prononcer une ordonnance extrêmement rare interdisant aux
défendeurs de recevoir, dans ce fameux penthouse PH-A, des gens autres
qu’eux-mêmes, leurs enfants, leurs proches, etc.  C’est extrêmement rare! 
Le juge a même permis les services d’un agent de sécurité. 

[10]   Ceci
me permet de constater la mesure des abus constatés par le juge Béliveau et
vécus par les divers propriétaires. »

Le tribunal a donc condamné les défendeurs à
verser au Syndicat le montant de 52 323,99 $, à titre de dommages exemplaires,
en plus de prononcer contre eux une injonction permanente leur interdisant
toute activité commerciale reliée de près ou de loin avec un club échangiste au
sein de leur unité.

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