La vétusté ne constitue pas une défense valable contre les vices cachés en présence de mensonges de la part du vendeur

Par Robert Di Niro

Par Robert Di Niro
Dans Goulet c. Abboud, 2014 QCCQ 9746, les demandeurs réclament la réduction du prix de vente de la part des défendeurs pour vices cachés en vertu de l’article 1726 C.c.Q. Ceux-ci avaient acquis, de la part des défendeurs, une propriété à Laval comprenant une thermopompe et une piscine. Suite à leur emménagement dans leur nouvelle propriété, ils découvrirent les problèmes qui sont au cœur de ce litige. Blocage du drain des eaux usées, blocage du tuyau de la buanderie, thermopompe désuète et hors d’usage et de nombreux problèmes avec la piscine, voici ce que les demandeurs avaient acquis. En sus, les demandeurs allèguent la connaissance de plusieurs de ces vices par les défendeurs. Ces derniers se défendent en alléguant que les problèmes ne constituent pas des vices cachés. Ils font valoir que les biens et les équipements brisés étaient simplement vétustes et avaient atteint la fin de leur cycle de durabilité. Ils soutiennent également que les demandeurs tentent de s’enrichir à leurs dépens.

Le Tribunal entame son analyse du litige en énumérant le droit applicable. Pour bénéficier de la garantie légale en vertu de l’article 1726 C.c.Q., il souligne que cinq conditions doivent être satisfaites; 1. le vice doit être nuisible et posséder une certaine gravité; 2. il doit être antérieur à la vente; 3. il doit être inconnu des acheteurs; 4. il ne doit pas être apparent; et 5. une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci.

En ce qui concerne les quatre problèmes établis dans ce litige, soit le blocage de l’égout, le blocage du drain de la buanderie, la thermopompe et les équipements et les tuyaux de la piscine, le Tribunal est convaincu que le caractère nuisible et la gravité des divers problèmes ont été démontrés. De plus, souligne le tribunal, « [71] […] il est certain qu’avoir connu ces problèmes, les demandeurs n’auraient pas payé aux défendeurs un prix aussi élevé que celui qui leur a été versé. »

Premièrement, concernant l’égout, l’ancien tuyau doit être remplacé ce qui occasionnera des travaux et des sommes importantes. Pour ce qui est de l’antériorité du vice, la présence d’un lot de racines dans l’égout permet d’établir une preuve prépondérante à l’effet que l’obstruction existait déjà au moment de la vente. Le tribunal tire la même conclusion dans le cas du drain de la buanderie. Quant à la connaissance des vices par les acheteurs, le Tribunal est satisfait que les demandeurs se soient comportés en acheteurs prudents et diligents :

« [81] Les demandeurs se sont en effet renseignés concernant l’état de l’immeuble qu’ils se proposaient d’acheter auprès des vendeurs. Ils ont également effectué plusieurs visites attentives de la propriété et ont requis en plus une inspection qui a été effectuée sérieusement. Enfin, le rapport ne révèle aucune information susceptible d’attirer l’attention des demandeurs sur l’un ou l’autre des problèmes. »

Il conclut que ces vices étaient inconnus des demandeurs et non apparents.

Deuxièmement, en ce qui concerne la thermopompe et les équipements de la piscine, ceux-ci ne fonctionnent pas et ce depuis l’arrivée des demandeurs à la propriété et dès leur première tentative de les utiliser. Il a été établi, par témoignage, que la thermopompe était hors d’usage depuis un certain temps et même désuète. Quant aux équipements de la piscine, les différents bris rendaient impossible la circulation de l’eau et ne permettaient pas l’usage de celle-ci. En dépit de plusieurs questions posées par les demandeurs aux défendeurs concernant ces équipements, antérieurement à la vente, les défendeurs n’ont pas soufflé mot de ces situations et ont plutôt agi de manière à leur laisser croire que le tout fonctionnait bien. Le tribunal est d’avis que les défendeurs, par leurs actions, ont rendu un vice autrement apparent en vice caché.

« [86] Dans ce contexte, bien que les problèmes de la thermopompe et de la piscine étaient facilement décelables, ils constituent malgré tout un vice caché pour lequel les demandeurs doivent être compensés. En effet, s’ils avaient été informés de l’état réel de ces équipements, ils n’auraient certainement pas payé aux défendeurs le prix convenu pour la propriété mais un prix révisé à la baisse. »

Les demandeurs ont fait la preuve de nombreux avis verbaux aux défendeurs afin de constater les problèmes et des réponses des défendeurs qui ont refusé de collaborer. Les cinq conditions donnant ouverture à la garantie légale sont donc satisfaites.

Quant aux dommages, le Tribunal tient compte du principe voulant qu’un équilibre doive être préservé entre une réparation intégrale et la prévention d’un enrichissement pour la victime. À cet effet, le tribunal est d’avis que la valeur des travaux effectués pour réparer l’égout doit être dépréciée de 50% tenant en compte la durée pour laquelle il aurait pu fonctionner sans l’infiltration des racines. Pour ce dommage il accorde 5461.79$. Ceci inclut une somme de 500$ pour la réparation du drain de la buanderie. En ce qui concerne la thermopompe, les défendeurs allèguent la vétusté de celle-ci et donc le non fondement d’une compensation. Le Tribunal rejette cet argument rappelant les manœuvres frauduleuses des défendeurs ayant empêché les demandeurs de pousser plus loin leur examen et accorde à ces derniers 2900$. Ce montant tient compte de plusieurs facteurs dont le fait que les demandeurs bénéficient maintenant d’équipements neufs et pleinement fonctionnels. Les mêmes raisons sont invoquées pour ce qui est des équipements de la piscine, pour lequel il accorde 3456.66$. Finalement, selon le Tribunal la preuve est prépondérante à l’effet que les défendeurs avaient connaissance de ces vices ou ne pouvaient les ignorer alors ils sont tenus aux dommages intérêts souffert par les acheteurs conformément à l’article 1728 C.c.Q. Il accorde donc 3500$ à titre de dommages moraux.

Le texte intégral de la décision est disponible ici