L’Intérêt sur un emprunt hypothécaire :la Cour suprême du Canada précise une règle importante.

Par Francis Hemmings, Hemmings avocat inc.

Par Me Francis Hemmings
Hemmings avocat inc.

Dans l’arrêt Krayzel Corp. c. Équitable, Cie de fiducie, 2016 CSC 18, la Cour suprême du Canada revient sur une disposition importante de la Loi sur l’intérêt (L.R.C. (1985), ch. I-15) (« Loi sur l’intérêt »). Cette loi, trop souvent oubliée, prévoit notamment à son article 8 des règles importantes en matière d’emprunts hypothécaires. Dans un rare jugement sur cette loi, la Cour suprême précise la portée de la règle interdisant des pénalités sur les arrérages dans les emprunts hypothécaires. La majorité estime que les escomptes pour absence de défaut de paiement sont interdits par cet article.

Contexte

 
Le 8 novembre 2006, la compagnie Lougheed Block Inc. (« Lougheed ») emprunte 27 000 000$ à la compagnie de fiducie l’Équitable (« Équitable ») et octroie une hypothèque en retour. Le taux d’intérêt annuel est fixe (taux d’intérêt préférentiel + 2,9%). À l’échéance le 30 juin 2008, Lougheed est incapable de rembourser l’Équitable. 

Les deux compagnies s’entendent alors pour renouveler le prêt avec de nouvelles conditions. Le prêt est renouvelé pour 7 mois. Le taux d’intérêt annuel pour les 6 premiers mois équivaut à un taux préférentiel + 3.1%. Le taux d’intérêt annuel pour le dernier mois est de 25%. Toutefois, si Lougheed effectue l’ensemble des versements en entier et à temps, un taux d’intérêt inférieur serait chargé pour le 7e mois. 

Ce qu’il faut retenir, c’est que le respect des paiements prévus au contrat allait entraîner une économie sur les intérêts à payer. Le 15 mai 2009, Lougheed ne parvient pas à rembourser le prêt selon les modalités prévues au contrat. Par conséquent, l’Équitable lui charge notamment un intérêt de 25%.

Les instances antérieures ont analysé l’article 8 de la Loi sur l’intérêt. Pour les appelants, le législateur avait pour objectif d’abolir une règle d’équité d’origine britannique. Selon cette règle, malgré l’interdiction de hausser les taux d’intérêt en cas de défaut, un prêteur pouvait octroyer une baisse de taux d’intérêt en cas d’absence de défaut. L’intimée n’est pas d’accord. La Cour suprême du Canada doit donc déterminer si l’article 8 de la Loi sur l’intérêt empêchait les parties de convenir d’un tel rabais.
 

Décision
 
La majorité débute son analyse par la description de la règle d’équité au centre du débat :

« [17] La règle d’equity en question, qui semble remonter à la fin du dix-septième siècle (A. C. Meredith, « A Nicety in the Law of Mortgage » (1916), 32 L.Q.R. 420), a été résumée ainsi par lord Hatherley dans Wallingford c. Mutual Society (1880), 5. App. Cas. 685, p. 702 :                     [traduction]

L’autre question qui a été abondamment débattue devant vos Seigneuries était celle de la pénalité. J’estime que, là encore, l’affaire est très claire. La démarche adoptée dans les hypothèques constitue, je crois, une très bonne illustration de ce qu’est le véritable principe. La façon de faire retenue depuis longtemps — j’ignore si elle a toujours cours ou pas — dans les hypothèques est que, si vous souhaitez en fait réserver un taux d’intérêt de 4 pour 100, vous réservez par contrat un taux de 5 pour 100, mais vous atténuez la sévérité de ce contrat si l’argent est payé à une date donnée ou avant. Nous ne sommes pas en présence d’une pénalité pour défaut de paiement (quoique cela semble une distinction subtile) si le contrat stipule un taux d’intérêt de 5 pour 100 qui, en cas de paiement ponctuel, sera réduit à 4 pour 100; il s’agit plutôt d’un assouplissement des conditions du contrat initial, dans lequel on ne procède non pas par voie de pénalité, mais par voie d’un assouplissement des conditions qui se mérite et s’obtient en remboursant la dette à une date précise et déterminée. » [Le tribunal souligne]

La majorité considère que cette règle d’équité n’était pas réellement établie au moment de l’adoption de la Loi sur l’intérêt. Toutefois, elle considère toutefois que l’objectif de l’article 8 de la Loi sur l’intérêt est de protéger les débiteurs contre les pénalités qui peuvent les empêcher de rembourser leur prêt. Voici les termes utilisés dans le jugement :

« [20] Cette conclusion a amené le juge en chef Finch à énoncer en ces termes l’objet de l’art. 8 : [traduction]

Le législateur a décidé de réserver aux hypothèques sur immeubles un traitement particulier, ou du moins un traitement différent de celui appliqué aux prêts qui ne sont pas garantis par des biens immeubles. J’en déduis qu’au moins un des objectifs poursuivis par le législateur consistait à protéger les propriétaires fonciers des frais d’intérêt ou autres charges qui les empêcheraient de libérer leur bien ou de protéger leur avoir propre. Si un propriétaire est déjà en défaut de paiement en raison du taux d’intérêt imposé sur les sommes non arriérées, un taux encore plus élevé ou une charge encore plus grande sur les arrérages rendra la forclusion pratiquement inévitable.   (Reliant Capital, au par. 53)

[21] Je souscris à l’opinion du juge en chef Finch selon laquelle l’objet de l’art. 8 consiste à protéger les propriétaires fonciers contre les charges [traduction] « qui les empêcheraient de libérer leur bien ou de protéger leur avoir propre ». Cette interprétation est en outre conforme à la jurisprudence récente sur la question (P.A.R.C.E.L. Inc. c. Acquaviva, 2015 ONCA 331, 126 O.R. (3d) 108, par. 51) » [Le tribunal souligne]

Dans ce contexte, l’article 8 de la Loi sur l’intérêt protège les débiteurs contre les amendes, pénalités ou taux d’intérêt qui élèvent leur fardeau sur les arrérages. Autrement dit, le taux d’intérêt sur les arrérages doit être le même que celui sur le principal. Voilà comment les débiteurs sont protégés, dans un contexte immobilier.

La majorité estime que cette règle empêche les prêteurs hypothécaires d’octroyer un escompte si le débiteur respecte chacune des clauses dans le contrat de prêt, car cela est contraire à l’objectif de l’article 8 de la Loi sur l’intérêt et revient à faire indirectement ce qu’on ne peut pas faire directement.
 
La majorité précise que l’augmentation d’un taux en raison du simple passage du temps n’est pas proscrite par l’article 8 de la Loi sur l’intérêt. Ce sont plutôt l’augmentation de l’intérêt ou l’imposition de pénalités résultant d’un défaut du débiteur qui sont interdites.
 
Concrètement, cela signifie que la deuxième convention ne pouvait prévoir un taux d’intérêt supérieur en cas de défaut de paiement. C’est le taux d’intérêt inférieur qui s’applique, et non pas l’intérêt de 25%.
 
Quant à la minorité, elle fait une lecture différente du contrat et elle estime que l’article 8 de la Loi sur l’intérêt n’est pas applicable. Subsidiairement, elle considère que l’article 8 de la Loi sur l’intérêt ne prohibe pas les escomptes libérant partiellement un débiteur. Elle estime que les accrocs à la liberté contractuelle permise par l’article 2 de la Loi sur l’intérêt doivent être interprétés de manière restrictive. Or, l’application d’un escompte ne place pas le débiteur dans une situation plus difficile qu’avant. Par conséquent, elle estime que l’article 8 ne prohibe pas les escomptes.
 
Le texte intégral de la décision est disponible ici.