Vices cachés en matière immobilière : peut-on obtenir la résolution de la vente?

Par
Inma Prieto
Avocate

Dans la
décision Gazaille c. Lebeau, 2016 QCCS 6238, la cour tranche
un litige classique en matière de vices cachés suite à une vente immobilière.
Par ce fait même, elle rappelle les conditions à remplir afin d’obtenir la
résolution de la vente.

Les
faits

Les
demandeurs ont acheté un quadruplex aux défendeurs en septembre 2011.

En
2013-2014, les demandeurs réalisent divers travaux et constatent l’existence
d’un pont thermique au niveau de la fondation de l’immeuble.

Ils
constatent également que les tuiles de céramiques installés sur les murs
extérieurs de l’immeuble se fissurent car placées sur une surface instable.

Les
demandeurs avisent les défendeurs qui viennent constater l’état de la situation
les jours suivants.

Ne
trouvant aucun accord, les demandeurs introduisent une action judiciaire en
mars 2014 et réclame dans un premier temps la résolution de la vente, et
subsidiairement une compensation monétaire de 44 771,27$ correspondant aux
couts des travaux correctifs nécessaires.

Les
défendeurs prétendent qu’il n’y a aucun vice. 
S’agissant du pont thermique, il ne constituerait pas un vice de nature
à rendre le bien impropre à sa destination, et concernant les tuiles de
céramiques, la problématique aurait été connue des demandeurs avant l’achat.


Analyse
et décision

Après
une analyse approfondie de la preuve et des arguments des parties, la Cour
conclut à l’existence d’un vice caché aussi bien pour le pont thermique que
pour la problématique des tuiles en céramiques.

En
effet, la cour rejette l’argument soulevé par l’expert des défendeurs à
l’effet que les règles de l’art ont été respectées du fait que le problème du
pont thermique est un problème récurrent dans les immeubles de cette époque et
de ce type.
           
Selon
la cour, le problème de pont thermique constitue un vice grave au sens de la
loi car il réduit de façon importante l’utilisation du bien, eu égard aux
attentes légitimes d’un acheteur prudent et diligent.

S’agissant
des tuiles, la preuve est à l’effet que les demandeurs avaient constaté que
plusieurs tuiles étaient fissurées et que les défendeurs s’étaient engagés à
régler le problème, ce qu’ils n’ont pas fait.

«  [55]        Dans les circonstances, les demandeurs
n’avaient pas à remettre en question les réparations ainsi faites par les défendeurs
de même qu’à procéder à d’autres investigations puisque le problème devait être
réglé.  Il s’agit d’une situation où un vice apparent devient
juridiquement caché en raison du comportement des vendeurs qui procèdent à la
réparation ou à la correction des malfaçons et laissent croire aux acheteurs
qu’ils ont résous la problématique. »

(Références omises)

Autre
point intéressant de cette décision, la question de la résolution de la vente.

La Cour
rappelle les cas d’ouverture d’une telle sanction et insiste sur son caractère
exceptionnel.

[59]       
L’acheteur peut demander notamment la résolution de la vente si le défaut du
vendeur est important (particulièrement si l’acheteur n’aurait pas acheté s’il
avait connu la défectuosité lors de la vente), ou le maintien du contrat et la
réduction du prix de vente.

[60]       
« La loi réserve le recours en résolution aux vices dont la gravité ou
l’importance, par rapport à l’ensemble de la vente, justifie une sanction aussi
sévère. » « Le tribunal peut refuser la résolution demandée quand le vice
est « de peu d’importance », selon la règle générale; l’acheteur doit
alors se contenter de la réduction du prix de vente et, éventuellement, des
dommages-intérêts. »

[61]       
Une décision conclut que le recours en annulation ou en résolution de la vente
pour vice caché est un remède exceptionnel.

(Références omises)

La cour
conclut qu’en l’espèce, la résolution de la vente n’est pas le remède appropriée
au motif que l’immeuble n’était pas affecté de vices substantiels de
construction et que le coût des travaux correctifs par rapport au prix de la
vente n’était pas important.

Le
tribunal condamne les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de
44 771,27 $ correspondant au coût des travaux correctifs.

Le texte
de la décision intégrale se trouve ici.