par
Sophie Lecomte
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03 Mar 2017

Retour sur la violation d’une promesse de vente

Par Sophie Lecomte, Avocate


Par Sophie Lecomte
Avocate

Dans son arrêt Beauséjour c. St-Jean, 2017 QCCS 541, la
Cour supérieure se prononce sur la violation d’une promesse de vente.

La Cour nous rappelle que l’erreur invoquée sur le prix (la lésion), n’est
pas une cause de nullité du contrat et que le dol par omission ne pourra être
retenu que s’il a été provoqué par la partie contractante ou à sa connaissance.

Faits

En l’espèce, les défendeurs ont vendu
leur immeuble à M. J. en violation d’une promesse de vente sur l’immeuble faite
aux demandeurs.

Au cours de l’instance, sur un moyen
d’irrecevabilité, le juge Sansfaçon avait rejeté la conclusion en opposabilité
et passation de titre des demandeurs.

Les demandeurs réclament aujourd’hui aux
défendeurs et à M.J. des dommages-intérêts en violation de la promesse de vente,
ainsi que des dommages punitifs et le remboursement des honoraires
extrajudiciaires, en vertu des articles 51 et suivants du Code de procédure
civil (ci-après : « C.p.c »).

51 C.c.Q. Les tribunaux
peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en
justice ou un autre acte de procédure est abusif.

L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice
ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire,
ou d’un comportement vexatoire ou quérulent. Il peut aussi résulter de
l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de
manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice,
entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui
dans le contexte de débats publics.

Les défendeurs, quant à eux, soutiennent
que la promesse de vente était nulle puisque viciée. De plus, ils soutiennent
que les demandeurs n’ont subi aucun préjudice pécuniaire et n’ont droit ni au
remboursement des honoraires extrajudiciaires ni aux dommages punitifs.

Décision et analyse

La Cour
accueille en partie la demande introductive d’instance des demandeurs et condamne
les défendeurs solidairement à leur payer la somme de 29 050 $ à titre de
dommages-intérêts en violation de la promesse de vente.

Application de l’article 1397 C.c.Q.

En l’espèce, les
demandeurs fondent leur recours sur l’article 1397 C.c.Q., pour obtenir des dommages-intérêts.

1397 C.c.Q.  Le contrat
conclu en violation d’une promesse de contracter est opposable au bénéficiaire
de celle-ci, sans préjudice, toutefois, de ses recours en dommages-intérêts
contre le promettant et la personne qui, de mauvaise foi, a conclu le contrat
avec ce dernier.

Il en est de même du contrat conclu en violation d’un pacte de
préférence.

(Nous
soulignons)

Les demandeurs ventilent leurs dommages pour la somme de 116 644,43 $
comme suit :

Perte de profit ………………………………………………..63
500,00 $
Perte de jouissance de la propriété …………………   5
000,00 $
Frais d’inspection
……………………………………………… 550,00 $
Honoraires extrajudiciaires ……………………………   32 594,43 $
Troubles et inconvénients ………………………………   5 000,00 $
Dommages punitifs ………………………………………. 10
000,00 $

La promesse de vente est-elle nulle
puisque viciée?

Les défendeurs invoquent l’erreur sur
un élément matériel du contrat : le prix, emportant la nullité de la
promesse de la vente.

[33] En l’instance, monsieur St-Jean admet avoir eu connaissance de la
promesse de vente intervenue entre les vendeurs et les demandeurs le 10 août
2014. Cependant, les défendeurs soutiennent que la promesse de vente était
nulle puisque madame Baril a omis d’aviser madame Drapeau du fait qu’il y avait
un autre acheteur potentiel prêt à offrir 419 000 $.

[34]    Selon les défendeurs, cette omission a provoqué
l’erreur sur un élément matériel du contrat, le prix
. Madame Drapeau n’aurait pas
signé la contre-proposition si cette information lui avait été communiquée.

(Nous
soulignons)

La Cour répond par la négative puisque l’erreur qui porte sur le prix n’est pas une cause de
nullité. En effet, sauf exception, la lésion n’est pas une cause de
nullité du contrat. Seule l’erreur sur la valeur, conséquence de l’erreur sur
la qualité substantielle de la chose, sera sanctionnée par la nullité, ce qui
n’est pas le cas en l’espèce.

Le tribunal vient préciser que l’erreur ne se présume pas et que les défendeurs doivent la
prouver par une preuve prépondérante.

[36]   En l’espèce,
la seule raison pour laquelle monsieur Defontaine et madame Drapeau vendent
l’Immeuble à monsieur St-Jean est pour réaliser un meilleur profit. L’erreur
portant sur le prix n’est pas une cause de nullité
.

(Nous
soulignons)

Quant au dol par
omission, le Tribunal répond également par la négative. Il énonce que le dol
par omission ne peut pas être retenu puisqu’il doit avoir été provoqué par la
partie contractante ou à sa connaissance, ce qui n’est pas le cas en
l’instance.

Les demandeurs ont-ils agi de concert
avec le courtier immobilier pour empêcher M.J. de faire une offre?

Sur la base du témoignage des
demandeurs et de la preuve documentaire qui lui est soumise, la Cour répond par
la négative. En effet, les
défendeurs ne se sont pas déchargés de leur fardeau de preuve de prouver que M.J.
leur avait fait une offre verbale de 419 000 $ pour l’Immeuble et les meubles, avant
la signature de la contre-proposition des demandeurs.

[39]  
 Le
Tribunal retient le témoignage sincère et crédible des demandeurs
voulant qu’ils ne connaissent
pas madame Baril avant le 9 août 2014 et qu’elle n’a jamais agi de concert avec
les demandeurs pour empêcher monsieur St-Jean de faire une offre d’achat.

[40]  
Les références à monsieur
Beauséjour par madame Baril comme « client » dans les courriels et
transcriptions d’appels téléphoniques ne font pas preuve d’un mandat de
courtage. Au contraire, la preuve documentaire établit que madame Baril
agissait uniquement à titre de courtière pour les demandeurs
.

[41]  Le Tribunal souligne que même si
madame Baril agissait à titre de courtière à la fois pour les défendeurs et les
demandeurs, les défendeurs ne se sont pas déchargés de leur fardeau de
prouver que monsieur St-Jean lui a fait une offre verbale de
419 000 $ pour l’Immeuble et les meubles le 9 août 2014
.

[… ]

[43]  
La preuve
non contestée démontre que ce n’est que le 11 août 2014 que monsieur St-Jean
communique son offre verbalement à madame Drapeau
. Le 12 août 2014, il lui présente
une offre écrite, sans signature, préparée par son procureur.

[44]   Pour ces raisons, le Tribunal conclut que les
défendeurs sont solidairement responsables des dommages-intérêts découlant de
la violation de la promesse de vente conclue le 10 août 2014
.

(Nous
soulignons)

L’évaluation de la perte de profit des
demandeurs

La Cour retient que la perte de profit s’évalue
en fonction de la valeur marchande de l’immeuble et du prix convenu à la
promesse de vente.

En l’espèce, chaque partie produit son rapport
d’évaluation immobilière par un évaluateur agréé.

La Cour retient une valeur marchande de
l’immeuble à 420 000$, pour un prix de 391 500 $ convenu à la promesse de
vente, soit une perte de profit pour les demandeurs de 28 500 $.

[49]   Le rapport de monsieur Simard ne tient pas compte
des ventes faites sans courtier et donc il n’utilise pas le terrain avoisinant
celui des défendeurs comme comparable, ce qui est une omission importante
dans son rapport. Sa justification voulant que ces ventes ne soient pas de bons
comparables, puisqu’il ne peut pas connaître le prix offert ni le lien entre
les parties contractantes, n’est pas convaincant
e. De plus, il semble
minimiser la valeur d’un terrain au bord du Lac, lequel compte 519 pieds
linéaires de front sur le Lac Taureau, est plat avec vue sans obstruction et
une plage de sable.

[50]  Dans le cas de monsieur Riopel,
son évaluation ne semble pas refléter les ventes actuelles sur le marché du Lac
Taureau.  Les cinq ventes évaluées par les deux experts ont transigé 
en deçà de 400 000 $ après 2011, bien que l’emplacement ne soit pas
comme l’Immeuble en litige. De plus, le 21 janvier 2013, l’Immeuble est inscrit
à 420 000 $. Le prix de vente est ajusté à la baisse le 4 août 2014 à
399 000 $ pour des raisons que le Tribunal ignore vu que les
défendeurs n’ont pas témoigné. Selon monsieur Riopel, la mise en marché
l’hiver pour un bord de l’eau n’est pas idéal et l’ajustement en bas du prix du
marché, en 2014, a provoqué une « vente de feu » culminant en deux
offres. Cette explication semble très plausible
.

[51]  
Pour ces
raisons, le Tribunal estime que la valeur marchande de l’Immeuble en 2014 est
de 420 000 $. La perte des demandeurs est de 28,500
 $.

(Nous
soulignons)

Les frais d’inspection

Les défendeurs soutiennent que les
seuls dommages-intérêts qui découlent directement de la violation de la
promesse de vente sont les frais d’inspection de 550 $.

La Cour retient ce montant.

La perte de jouissance de la propriété

En l’espèce, les demandeurs réclament
des dommages pour le temps qu’ils ont consacré à la recherche d’une deuxième
maison et la perte de jouissance pendant un an.
Pour la Cour, le préjudice invoqué
n’est pas une suite directe et immédiate de la faute. Les demandeurs n’ont pas
fait la preuve de perte de jouissance ou troubles et inconvénients.

L’abus de procédure et les dommages
punitifs

En l’espèce, les demandeurs se
plaignent des procédures abusives en défense. Pour la Cour, ils n’ont pas
démontré que la défense est frivole

Et, les demandeurs réclament des
dommages punitifs découlant de la mauvaise foi de M.J. Mais le Tribunal ne peut
accueillir leur demande en l’absence de disposition législative à cet effet, puisque
l’article 54 C.p.C. n’est pas applicable à cette situation.

Le texte intégral de la décision se
trouve ici.

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