Construction : un syndicat de copropriété peut reprendre les droits sur un contrat de construction auquel il n’est pas partie en vertu de l’article 1442 du Code civil

Par Inma Prieto, avocateMartin

Par Inma Prieto,avocate
Martin, Camirand, Pelletier avocats

La
décision Compagnie d’assurances Missisquoi c. Constructions
Reliance inc. (Construction Reliance du Canada ltée) 2018
QCCS 1049
est un exemple d’application de l’article 1442 du Code civil du Québec.

En
effet, dans cette décision, il est question du principe de la transmissibilité, à l’ayant cause à titre particulier d’une
partie contractante, des droits personnels qu’elle avait à l’encontre de son
cocontractant, lorsque ces droits ont un lien intime avec le bien transmis ou
qu’ils en sont l’accessoire.

Faits

Dans cette affaire, l’entrepreneur Reliance a fait
appel au sous-traitant J&F Peinture pour des travaux de peinture, dans le
cadre du projet de construction des Lofts Wilson, situé dans le Vieux port de
Montréal.

En novembre 2011, le sous-traitant cause un dégât d’eau en
heurtant une tête de gicleur dans l’édifice du promoteur Les Lofts Wilson, dont
les dommages sont évalués à 169 000$.

Le
syndicat des Lofts Wilson déclare le sinistre à son assureur, qui l’indemnise
et qui, subrogé dans les droits de ce dernier, se retourne contre
l’entrepreneur Reliance et son sous-traitant J&F Peinture.

Le
syndicat soulève deux fondements à son recours à l’encontre de l’entrepreneur.

Le
premier basé sur l’article 1081 du Code civil du Québec, à l’effet qu’un
syndicat de copropriété peut poursuivre pour un vice caché, un vice de
conception ou de construction et ce alors même qu’il n’est pas partie au
contrat.

Le
deuxième basé sur l’article 1442 du Code civil du Québec (« C.c.Q »), à l’effet que les droits
du Promoteur du projet de construction des Lofts Wilson découlant du contrat de
construction entre l’entrepreneur Reliance et le Promoteur ont été transmis au
syndicat.
L’entrepreneur
nie toute responsabilité et plaide l’absence de lien contractuel entre lui et
le syndicat Lofts Wilson.

Plus
précisément, l’entrepreneur plaide qu’il n’y a pas eu de transmission des
droits puisque le syndicat n’était pas formé à la date de l’incident et qu’il
n’y avait non plus transmission de l’Édifice des Lofts Wilson à cette date.

Décision et analyse

S’agissant du premier fondement, la Cour le rejette au
motif que l’incident ayant causé le dégât d’eau ne saurait en l’espèce
constituait un vice au sens de l’article 1081 du Code civil du Québec.

La cour va en revanche retenir le deuxième fondement.

Après analyse, la cour vient réfuter les arguments de
l’entrepreneur et retient que le Promoteur a constitué l’Édifice des Lofts
Wilson en copropriété aux termes de la déclaration de copropriété en date du 21
juillet 2011 et qu’à la date de l’incident l’immeuble est occupé par 80% des
copropriétaires.

Citant Monsieur Karim Vincent, la cour rappelle que
l’article 1442 C.c.Q pose le principe de la transmissibilité, à l’ayant cause à
titre particulier d’une partie contractante, des droits personnels qu’elle
avait à l’encontre de son cocontractant, lorsque ces droits ont un lien intime
avec le bien transmis ou qu’ils en sont l’accessoire.

Ainsi, l’article 1442 C.c.Q du constitue une exception
au principe de l’effet relatif des contrats, du fait que les ayants-causes à
titre particulier à qui bénéficie la transmission des droits sont des tiers à
l’égard des contrats en cause.

D’application large, l’article 1442 C.c.Q avait, dans
le passé, déjà été appliqué en matière immobilière, notamment comme le rappelle
la cour, au sous-acquéreur d’une maison qui bénéfice de la garantie contre les
vices cachés qui avait été donnée par le constructeurs à l’un de ses auteurs.

La cour conclue que l’article 1442 C.c.Q s’applique au
cas d’espèce en raison des termes de la déclaration de copropriété, qui
permettent ici au syndicat de reprendre les droits du Promoteur quant au
contrat passé entre l’Entrepreneur Reliance et le Promoteur :

[45]  
     Dans Honeywell
ltée c. 3096-4829 Québec inc., la juge Monast explique que l’article 1442 C.c.Q.
est d’interprétation large et libérale et précise qu’il s’applique également en
matière immobilière[12] :

[81]  
   La doctrine et la jurisprudence développées depuis l’introduction
de cet article dans le nouveau Code civil du Québec nous enseignent
qu’il faut lui donner une interprétation large et libérale de manière à ne pas
en restreindre indûment la portée.

[82]  
   Bien qu’il s’agisse au départ d’une codification des règles de
droit développées par la jurisprudence, en matière de transfert de garantie
portant sur des biens meubles, la Cour d’appel a reconnu que cette disposition
législative pouvait également trouver application en matière immobilière.

[83]  
   Ainsi, il a déjà été décidé que le sous-acquéreur d’une maison
pouvait bénéficier de la garantie contre les vices cachés qui avait été donnée
par le constructeur à l’un de ses auteurs.

[84]  
   Dans son ouvrage intitulé Les Obligations, l’auteur
Vincent Karim mentionne que l’article 1442 C.c.Q. permet à l’acheteur d’un
bien meuble ou immeuble de bénéficier des droits personnels du vendeur dans un
contrat lorsque ces droits sont un accessoire du bien qui lui est transmis. Il
peut dès lors exercer un recours directement contre le garant même si la
garantie a été émise au bénéfice de son auteur :

«Cet
article est de droit nouveau. Il codifie cependant une règle reconnue par la
jurisprudence qui pose comme principe la transmissibilité, à l’ayant cause à
titre particulier d’une partie contractante, des droits personnels qu’elle
avait à l’encontre de son cocontractant, lorsque ces droits ont un lien intime
avec le bien transmis ou qu’ils en sont l’accessoire. L’article 1442 C.c.Q.
n’a pas pour effet d’exclure la transmission de droits personnels qui peut
résulter de mécanismes telles la cession de créance, la subrogation personnelle
ou la stipulation pour autrui.

Il faut
donc conclure que l’ayant cause à titre particulier, comme n’importe quel
tiers, ne peut bénéficier ni acquérir des droits résultant des contrats conclus
par son auteur, lorsque ces droits sont sans rapport avec le bien ou le droit
transmis. L’acheteur, le donataire, le cessionnaire ou le légataire à titre
particulier sont tous considérés comme des ayants cause à titre particulier.
Contrairement aux héritiers à titre universel, ces derniers ne continuent pas
la personnalité juridique de leur auteur. Ils sont donc considérés comme des
tiers à l’égard des contrats relatifs au bien transmis par leur auteur. Par
contre lorsque ces droits personnels ont un lien intime avec le bien ou
constituent un accessoire de celui-ci, l’ayant cause à titre particulier les
reçoit aussi lors de la transmission du bien. Ainsi, le principe de
transmission introduit par cet article permet à l’ayant cause de bénéficier des
droits personnels de son auteur si ces droits constituent l’accessoire du bien
qui leur est transmis ou qui lui sont intimement liés. Il faut donc se référer
aux notions d’«accessoire» et de «lien intime» pour déterminer si l’ayant cause
à titre particulier recevra les droits de son auteur […] [27]

[85]  
   En l’espèce, Honeywell s’est portée garante de la qualité de ses
services d’entretien et du bon fonctionnement des systèmes qui étaient couverts
par le contrat de service D-3. Or, ces systèmes constituaient des accessoires
du bien immeuble vendu à 3096 Québec et lui étaient intimement liés.

[46]  
     Le Tribunal
estime que le même raisonnement s’applique ici.

[47]  
     Compte tenu
des termes de la déclaration de copropriété prenant effet le 21 juillet
2011, l’article 1442 C.c.Q. permet au Syndicat de reprendre les droits du
Promoteur relativement au contrat intervenu entre le Promoteur et Reliance et,
plus particulièrement, de poursuivre Reliance quant aux manquements de son
sous-traitant, J&K Peinture, pour les dommages découlant de l’incident
du 14 novembre 2011. Il s’agit de droits intimement liés et
indispensables à l’usage de l’Édifice des Lofts Wilson.

La décision intégrale se trouve ici.