par
Amélie Lemay
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11 Mai 2020

L’annulation d’une vente s’opère-t-elle automatiquement si le vendeur avait des pratiques commerciales douteuses, voire illégales?

Par Amélie Lemay, avocate


Amélie Lemay, avocate, Chambre de la sécurité
financière

Dans la décision Bertout c. Saffran, 2019 QCCS 4367, la Cour supérieure se penche sur la
possibilité pour un acquéreur d’obtenir l’annulation de la vente alors que le
vendeur avait des pratiques commerciales douteuses, voire illégales.  

  

Contexte 
  
Noël-Alexandre Bertout se porte acquéreur de la pharmacie jusqu’alors possédée
par Irvin Saffran. Peu de temps après l’acquisition, M. Bertout cesse de vendre des médicaments au rabais qui étaient payés en argent
comptant par les consommateurs, faisant ainsi chuter drastiquement son chiffre
d’affaires.  

M. Bertout demande donc l’annulation de la vente et la restitution
des prestations. Subsidiairement, il invoque le vice caché en ce que l’ampleur
de cette vente au rabais lui aurait été cachée par le vendeur. M. Saffran, quant à lui, allègue que son acheteur a commis une erreur inexcusable en
ne procédant pas à une vérification diligente sérieuse, et formule une demande
reconventionnelle pour loyer impayé, honoraires extrajudiciaires et dommages
moraux.  
  
Décision 
  
Le Tribunal, après avoir passé en revue les principes applicables en
matière de dol (par. 35-36), retient que le vendeur a dévoilé la situation de
la vente de médicaments à rabais à l’acheteur qui aurait dû effectuer des
vérifications supplémentaires (par. 37). Son erreur n’a donc pas été provoquée
par le dol. Le Tribunal retient que « Bertout a
sciemment choisi d’ignorer ou de banaliser le problème et s’est satisfait de la
clause d’ajustement de prix, ne se souciant pas d’examiner les choses plus en
profondeur afin de déterminer l’étendue du phénomène et donc, du risque » (par.
53).

Le demandeur invoque, subsidiairement, le droit de la vente, plus
spécifiquement un vice caché. Le Tribunal reprend les mêmes arguments que ceux
de son analyse sur le dol, et conclut que le vice était apparent, et non pas
caché. Les conséquences du vice, elles, étaient inconnues pour M. Bertout, mais le vice en lui-même, soit la vente à rabais de médicaments, lui
était connu (par. 46-47).  

Quant à la demande reconventionnelle du défendeur, le Tribunal la rejette
également. M. Saffran demandait de recouvrir les loyers que ne lui a pas payés
M. Bertout, qui a déguerpi et, de ce fait, a résilié illégalement
le bail qu’ils ont conclu (par. 48). Toutefois, le Tribunal indique que « le
contractant qui contrevient à la morale ou à la loi ne mérite pas l’appui du
système judiciaire, même s’il en subit un appauvrissement injuste » (par. 52). Ainsi,
le présent litige est né d’une pratique commerciale
douteuse
orchestrée par M.
Saffran
, ce qui le prive de tout recours en dommage qui
résulterait de ces agissements.

Commentaire

Bref, le présent litige tire sa source d’une pratique commerciale douteuse,
voire illégale, par un pharmacien propriétaire qui a vendu sa pharmacie. Dans
ces circonstances, il ne peut être dédommagé d’un quelconque dommage qu’il
aurait subi (par. 53-54).  
  
Le
texte intégral de la décision est disponible ici.

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