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06 Août 2021

Sommaire de Cour d’appel – Repos Saint-François d’Assise c. Sabelli, 2021 QCCA 1173

Par SOQUIJ, Intelligence juridique

BIENS ET PROPRIÉTÉ : Le fraudeur, au sens de l’article 927 C.C.Q., est celui qui, en plus de savoir qu’il ne détient aucun titre valide à l’égard d’un bien qu’il possède, accomplit un geste positif de façon à en tromper le véritable propriétaire, ce qui est le cas en l’espèce.

2021EXP-1966

Intitulé : Repos Saint-François d’Assise c. Sabelli, 2021 QCCA 1173

Juridiction : Cour d’appel (C.A.), Montréal

Décision de : Juges Jean Bouchard, Martin Vauclair et Mark Schrager

Date : 20 juillet 2021

Références : SOQUIJ AZ-51782192, 2021EXP-1966 (15 pages)

Résumé

BIENS ET PROPRIÉTÉ — prescription acquisitive — prescription décennale — parcelle de terrain — cimetière — chose sacrée — bien imprescriptible — affectation juridique — changement de destination du bien — possession utile —possession paisible, continue, publique et non équivoque — mauvaise foi — interprétation de «fraudeur» (art. 927 C.C.Q.).

BIENS ET PROPRIÉTÉ — possession — parcelle de terrain — cimetière — chose sacrée — bien imprescriptible — affectation juridique — changement de destination du bien — possession utile — possession paisible, continue, publique et non équivoque — mauvaise foi — interprétation de «fraudeur» (art. 927 C.C.Q.).

Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli une demande en reconnaissance judiciaire du droit de propriété acquis par prescription acquisitive. Accueilli.

Le juge de première instance a déclaré l’intimé propriétaire, au moyen d’une prescription décennale (art. 2918 du Code civil du Québec (C.C.Q.)), de 3 parcelles de terrain, situées à Montréal, qui sont adjacentes à 2 lots lui appartenant. Les titres de propriété des parcelles nos 1 et 3 sont inscrits au registre foncier au nom de l’appelant, Le Repos Saint-François d’Assise, une corporation créée en 1916 par la Loi constituant en corporation le cimetière de l’est de Montréal, dans le but de fonder et d’exploiter un cimetière. En première instance, la juge a appliqué le concept de l’«affectation juridique» et a retenu que c’est l’usage réellement effectué d’un terrain qui compte. Puisque la preuve révèle que l’intégration physique des parcelles nos 1 et 3 au cimetière ne s’est faite qu’en 2017, par la mise en place d’un écran végétal, la juge a conclu que celles-ci pouvaient être acquises par prescription avant cette date. Ensuite, elle a appliqué la notion de «possession utile» prévue à l’article 922 C.C.Q. Son examen de la preuve l’a menée à déterminer que le père de l’intimé, Constantino Sabelli, est devenu propriétaire des parcelles en cause par prescription décennale en 2006 et que ce droit appartient maintenant à l’intimé, ce qui explique le pourvoi de l’appelant.

Décision


M. le juge Bouchard: Aux termes de l’article 2217 du Code civil du Bas-Canada, l’autorité religieuse compétente devait, afin qu’une chose sacrée devienne prescriptible, en changer la destination. Quant aux cimetières, la seule volonté de l’autorité religieuse n’était pas suffisante à cet égard; il fallait également procéder à l’exhumation complète des restes des morts. Malgré la disparition de cette référence précise aux choses sacrées et aux cimetières dans le droit actuel, la plupart des autorités doctrinales sont d’avis que ces biens doivent toujours être considérés comme étant hors commerce à cause de leur affectation. Ils ne peuvent donc pas être assujettis à la prescription acquisitive tant qu’ils conservent cette destination. Ainsi, dès qu’un organisme religieux acquiert un terrain dans le but d’y exploiter un cimetière, il importe peu de savoir quand celui-ci sera effectivement aménagé, pour autant que l’organisme ne change pas son projet en destinant le terrain à une autre fin. Par ailleurs, un terrain vacant peut être une chose sacrée s’il est utilisé à titre de «cimetière légalement établi», ce qui est le cas en l’espèce. La juge a donc commis une erreur en retenant que l’«affectation», au sens de l’article 2876 C.C.Q., «découle de l’usage réellement effectué» de la chose sacrée visée et que, lorsqu’il s’agit d’un terrain affecté à l’usage d’un cimetière, il doit être «physiquement intégré» à ce dernier.

En l’espèce, la preuve révèle la parcelle no 1 se qualifie comme une chose hors commerce au sens de l’article 2876 C.C.Q. Quant à la parcelle no 3, même si son acquisition n’a pas été ratifiée législativement, elle n’avait pas à l’être, à l’instar de la parcelle no 1, aux termes de l’article 4 de la Loi constituant en corporation le cimetière de l’est de Montréal. Par conséquent, les 2 parcelles sont imprescriptibles.

Malgré cette conclusion, la Cour a vérifié, relativement aux ayants droit de l’intimé, que leur possession remplissait les exigences énoncées à l’article 922 C.C.Q., lequel édicte qu’elle doit être paisible, continue, publique et non équivoque. Contrairement à ce qui était énoncé au Code civil du Bas-Canada, il n’est plus nécessaire que le possesseur soit de bonne foi pour invoquer la prescription décennale. Toutefois, l’article 927 C.C.Q. prévoit que «le voleur, le receleur et le fraudeur ne peuvent pas invoquer les effets de la possession». Le Dictionnaire de droit québécois et canadien: avec table des abréviations et lexique anglais-français définit le terme «fraude» comme un «acte accompli de mauvaise foi avec l’intention de porter atteinte aux droits ou aux intérêts d’autrui ou d’échapper à l’application d’une loi» (Reid, Hubert. Dictionnaire de droit québécois et canadien: avec table des abréviations et lexique anglais-français, 5e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2015, 886 p.). Au regard de la possession, la mauvaise foi est considérée comme la connaissance, par le possesseur, de son absence de titre valide à l’égard du bien en cause. Il y a donc lieu de conclure que le fraudeur, au sens de l’article 927 C.C.Q., est celui qui, en plus de savoir qu’il ne détient aucun titre valide à l’égard du bien qu’il possède, accomplit un geste positif de façon à en tromper le véritable propriétaire. Or, Constantino Sabelli a délibérément induit l’appelant en erreur quant aux limites de sa propriété en déplaçant, à son insu, les blocs de ciment installés par ce dernier pour délimiter son terrain. Le geste qu’il a commis était frauduleux au sens de l’article 927 C.C.Q. Cela a pour conséquence qu’il ne pouvait pas devenir propriétaire du bien par prescription acquisitive. L’intimé se trouve dans la même situation car, même en supposant qu’il ignorait la fraude de son père, moins de 10 ans se sont écoulés entre le début de sa possession et sa demande en reconnaissance judiciaire de son droit de propriété.

Instance précédente : Juge Élise Poisson, C.S., Montréal, 500-17-101888-181, 2020-04-16, 2020 QCCS 1207, SOQUIJ AZ-51682829.

Réf. ant : (C.S., 2020-04-16), 2020 QCCS 1207, SOQUIJ AZ-51682829, 2020EXP-1156.

Le texte intégral de la décision est disponible ici

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