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Sophie Estienne
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15 Mar 2022

Un syndicat de copropriété a un intérêt suffisant pour réclamer des dommages moraux subis par des copropriétaires

Par Sophie Estienne, avocate, administratrice du JBM responsable du CRL

Un syndicat de copropriété est constitué de la collectivité des copropriétaires et représente leurs droits relativement à toutes les opérations d’intérêt commun. Le 24 janvier 2022, la Cour d’appel du Québec a confirmé un jugement faisant droit à une réclamation en dommages-intérêts pour vices de construction déposée par des syndicats pour le préjudice subi par les copropriétaires des unités affectées, dans l’affaire 9104-2523 Québec inc. c. Syndicat des copropriétaires du 5701 de Normanville, 2022 QCCA 95.

I – Contexte

L’appelante est une entreprise de construction qui a procédé, en 2010, à la construction de cinq bâtiments comportant des unités résidentielles et un stationnement partagé détenus en copropriété divise gérés par les syndicats intimés. Rapidement, plusieurs copropriétaires ont constaté des problèmes d’accumulation d’eau et de drainage dans la partie commune du stationnement.

En mai 2015, les syndicats ont alors introduit une demande en justice contre l’appelante, au bénéfice des copropriétaires, notamment en dommages-intérêts pour la perte d’usage des unités de stationnement. Le juge de première instance a accueilli la demande en dommages‑intérêts et a, entre autres, condamné l’appelante à verser une indemnité de 1 500 $ par copropriétaire, pour un total de 30 000 $. L’appelante porte ce jugement en appel en soulevant deux moyens principaux, soient que le juge de première instance aurait erré en ne concluant pas à la prescription du recours et en confirmant l’intérêt juridique d’un syndicat pour réclamer des dommages moraux subis par les copropriétaires.

II – Décision

A. Prescription extinctive

La Cour d’appel se prononce sur le point de départ du calcul du délai de prescription quant à un recours pour vice de construction.

L’appelante soutient que ce délai a commencé en 2010, lorsque les copropriétaires ont pris possession de leur unité. Toutefois, cette position ne se tient pas.

La Cour d’appel rappelle que le délai de prescription doit commencer à courir à partir du « premier moment où la victime [a] la possibilité d’agir, soit celui où elle a connaissance de tous les éléments de responsabilité, soit la faute, le dommage et lien de causalité »[1]. En l’espèce, ce délai a commencé à courir du moment où les intimés ont pris connaissance du rapport de leur expert confirmant la présence de vices de construction, soit en juin 2013. Jusqu’à la prise de connaissance de ce rapport, les syndicats ignoraient les faits générateurs des dommages et la possibilité d’un vice de construction se présentait comme une simple hypothèse à côté d’un défaut d’entretien du drain. Considérant les éléments factuels propres au dossier, la période précédant juin 2013 a été assimilée à de l’impossibilité d’agir des intimés.

Par conséquent, la Cour d’appel confirme la décision du juge de première instance quant à la prescription.

B. Rôle d’un syndicat de copropriété

La Cour d’appel se prononce sur l’intérêt juridique des syndicats pour réclamer des dommages moraux subis par ses copropriétaires.

La Cour rappelle que la constitution des syndicats a comme objet principal la sauvegarde des intérêts communs des copropriétaires. Ils détiennent ce mandat des dispositions de la loi, en plus des règles qui s’appliquent ordinairement aux personnes morales. C’est ainsi que l’article 1081 du Code civil du Québec reconnaît au syndicat l’intérêt juridique qui l’autorise à entreprendre tout recours fondé notamment sur un vice de construction, sans restreindre la portée de ce droit autrement qu’en conditionnant son exercice à l’obtention de l’autorisation des copropriétaires, lorsque le vice concerne les parties privatives. En l’espèce, chaque copropriétaire avait mandaté leur syndicat afin de réclamer en leur nom les dommages qui découlaient du même vice de construction.

Par conséquent, la Cour d’appel confirme la décision du juge de première instance en affirmant ce qui suit :

[41] Retenir la proposition de l’appelante impliquerait que, malgré le mandat que possèdent les syndicats intimés de veiller aux intérêts communs des copropriétaires en présence de vices touchant les parties communes et les parties privatives (avec l’autorisation des copropriétaires), chacun des copropriétaires serait obligé d’entreprendre son propre recours afin de réclamer ses dommages alors qu’ils découlent de la même faute reprochée par l’ensemble des copropriétaires. Cette lecture de l’article 1081 C.c.Q. m’apparaît aller autant à l’encontre de son texte que de l’économie judiciaire. Plutôt, cet article « doit faire l’objet d’une interprétation extensive » qui lui fait couvrir « tous les recours personnels des copropriétaires en leur nom, y compris l’action en réduction du prix, en annulation, en dommages-intérêts, etc. ».

En dernier recours, l’argument soulevé lors de l’audition, voulant que les copropriétaires aient formulé leurs réclamations par un amendement tardif, faisant en sorte que leur réclamation serait prescrite pour ce motif, est non seulement tardif, mais également mal fondé. La lecture de la demande introductive d’instance d’origine permet de constater que les syndicats y réclamaient déjà des dommages-intérêts au bénéfice des copropriétaires. L’amendement n’a fait que préciser l’identité de ceux-ci et les montants en jeu.

Conclusion

Cette décision est d’importance dans le paysage de la copropriété. La Cour d’appel reconnaît, en présence de vices touchant les parties communes et privatives, le droit du syndicat d’une copropriété de réclamer non seulement ses propres dommages, mais aussi ceux subis personnellement par ses copropriétaires.

Quant à la prescription extinctive, dans le cadre d’un recours fondé sur la présence d’un vice de construction, la Cour d’appel confirme l’importance de l’apparition des éléments constitutifs de la cause déterminante des dommages subis dans la fixation du point de départ du calcul du délai de prescription.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.


[1] Par. 15 de la décision.

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