Desjardins Assurances générales inc. c. Immeubles Devler inc., 2025 QCCA 586

Par SOQUIJ, Intelligence juridique

RESPONSABILITÉ : Dans un recours fondé sur l’article 2118 C.C.Q., le juge de première instance a commis une erreur en omettant d’analyser la responsabilité civile d’un sous-traitant et de se prononcer sur la garantie de qualité à laquelle était tenu le vendeur professionnel.

2025EXP-1290 

Intitulé : Desjardins Assurances générales inc. c. Immeubles Devler inc., 2025 QCCA 586

Juridiction : Cour d’appel (C.A.), Montréal

Décision de : Juges Martin Vauclair, Judith Harvie et Christian Immer

Date : 8 mai 2025

Références : SOQUIJ AZ-52120643, 2025EXP-1290 (11 pages)

–Résumé

RESPONSABILITÉ — responsabilité du fait personnel — sous-traitant — plombier — travaux de construction — copropriété divise — vice de construction — climatisation murale — installation déficiente — infiltration d’eau — règles de l’art — obligation de prudence et de diligence — responsabilité extracontractuelle — responsabilité à l’égard des tiers — responsabilité in solidum — responsabilité du vendeur — recours subrogatoire de l’assureur — dommages-intérêts — appel.

VENTE — obligations du vendeur — garantie de qualité — vice caché — immeuble — copropriété divise — climatisation murale — infiltration d’eau — vice de construction — installation déficiente — vendeur professionnel — constructeur et promoteur — présomption légale — gravité du vice — antériorité du vice — connaissance du vice — dénonciation du vice — sous-traitant — plombier — responsabilité extracontractuelle — responsabilité in solidum — recours subrogatoire de l’assureur — dommages-intérêts — appel.

CONTRAT D’ENTREPRISE — responsabilité — entrepreneur — promoteur — construction d’un immeuble — copropriété divise — climatisation murale — infiltration d’eau — vice de construction — installation déficiente — application de l’article 2118 C.C.Q. — absence de perte de l’ouvrage — responsabilité extracontractuelle — sous-traitant — plombier — responsabilité à l’égard des tiers — application de l’article 1457 C.C.Q. — appel.

PROCÉDURE CIVILE — instruction (audition) — marche de l’instruction — lacune dans la preuve — pouvoir d’intervention du juge — prudence — injustice.

CONTRAT — effets à l’égard des tiers — divers — contrat en sous-traitance — entrepreneur — promoteur — construction d’un immeuble — copropriété divise — plombier — effet relatif des contrats — vice de construction — climatisation murale — installation déficiente — infiltration d’eau — responsabilité extracontractuelle — responsabilité à l’égard des tiers — obligation de prudence et de diligence — règles de l’art — responsabilité in solidum — responsabilité du vendeur — recours subrogatoire de l’assureur — dommages-intérêts — appel.

Appel d’un jugement de la Cour du Québec ayant rejeté une demande en réclamation de dommages-intérêts. Accueilli (37 277 $).

Andreo a acheté une unité de copropriété divise d’une vendeuse qui l’avait acquise 2 années auparavant de l’intimée, Immeubles Devler inc. Cette dernière, entrepreneure et promotrice, avait la charge de la construction de l’immeuble et de la vente des unités neuves. L’appelante, Desjardins Assurances générales inc., est l’assureure d’Andreo et du syndicat des copropriétaires appelant.

À la suite d’une infiltration d’eau survenue au sous-sol d’Andreo causée par une installation déficiente et inadéquate des unités de climatisation murales de l’immeuble, Desjardins, subrogée dans les droits de ses assurés, et le syndicat des copropriétaires ont intenté un recours en dommages-intérêts contre Devler et l’intimée Lavallée-Dufour inc. (LD Plombier), la société sous-traitante ayant installé les climatiseurs.

Le juge de première instance a conclu que l’existence d’un vice de construction quant à la plomberie avait été démontrée, mais que les dommages prouvés n’étaient pas suffisants pour entraîner la perte de l’immeuble au sens de l’article 2118 du Code civil du Québec (C.C.Q.).

Décision
Le juge a commis une erreur en limitant son analyse à l’article 2118 C.C.Q., qui permet d’établir légalement la responsabilité solidaire de l’entrepreneur et du sous-entrepreneur à certaines conditions, sans égard au contrat. Toutefois, cette disposition n’écarte pas le régime général de la responsabilité civile fondé sur l’article 1457 C.C.Q. ni celui applicable en vertu de la garantie de qualité du vendeur. En l’espèce, l’analyse de ces principes juridiques s’inscrivait naturellement dans la cause d’action selon le recours entrepris et la preuve présentée. En outre, l’omission d’en traiter entraînerait une injustice étant donné les conclusions factuelles du juge et le résultat du jugement entrepris.

En ce qui concerne la responsabilité de LD Plombier, celle-ci a installé le climatiseur dans l’unité en vertu d’un contrat de sous-traitance qui n’a pas d’effet quant aux tiers (art. 1440 C.C.Q.). Ce contrat n’empêche pas le recours qu’un tiers peut entreprendre s’il subit un préjudice en raison de la faute de l’une des parties au contrat lors de l’exécution de ses obligations contractuelles. Pour cela, le seul manquement contractuel, qui constitue un fait juridique vis-à-vis des tiers, ne suffit pas. Il faut établir les éléments de la responsabilité, dont une faute envers le tiers.

Dans le présent cas, LD Plombier a manqué «aux règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui» (art. 1457 C.C.Q.). Les travaux ne sont pas conformes aux règles de l’art et cette dernière n’a pas respecté une norme de diligence et de prudence. Cette faute de LD Plombier entraîne sa responsabilité civile envers le propriétaire actuel de l’unité, le syndicat des copropriétaires et Desjardins. Dans ce contexte, les appelants peuvent réclamer des dommages-intérêts en réparation du préjudice qui est une suite immédiate et directe de la faute. LD Plombier est donc condamnée à verser 32 277 $ à Desjardins, soit la valeur des indemnités versées, et 5 000 $ au syndicat, soit la franchise qu’il a payée.

Quant à Devler, s’agissant d’une vendeuse professionnelle, il faut présumer que le vice touchant le climatiseur existait au moment de la vente et qu’elle le connaissait ou ne pouvait l’ignorer (art. 1728, 1729 et 1733 C.C.Q.). Le vice lui a aussi été dénoncé par écrit dans un délai raisonnable.

Ainsi, LD Plombier et Devler sont responsables des mêmes dommages. Elles sont condamnées in solidum pour ce préjudice commun.

Instance précédente : Juge Jean-François Roberge, C.Q., Chambre civile, Montréal, 500-22-269021-211, 2024-05-16, 2024 QCCQ 1782, SOQUIJ AZ-52027816.

Réf. ant : (C.Q., 2024-05-16), 2024 QCCQ 1782, SOQUIJ AZ-52027816; (C.A., 2024-08-13), 2024 QCCA 1048, SOQUIJ AZ-52049771, 2024EXP-2189.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.