Ville de Québec c. 9252-0451 Québec inc., 2026 QCCA 1106

Par SOQUIJ, Intelligence juridique

MUNICIPAL (DROIT) : Dans le contexte d’une vente de lots pour non-paiement de taxes, la Ville n’a commis aucune faute en envoyant les avis d’imposition à la propriétaire inscrite sur le rôle d’évaluation foncière, au lieu de les envoyer aux voisins des lots en cause, lesquels ont été reconnus propriétaires de ceux-ci par prescription acquisitive.

2026EXP-1820  

Intitulé : Ville de Québec c. 9252-0451 Québec inc., 2026 QCCA 1106

Juridiction : Cour d’appel (C.A.), Québec

Décision de : Juges Marie-Josée Hogue, Sophie Lavallée et Peter Kalichman

Date : 13 août 2026

Références : SOQUIJ AZ-52242133, 2026EXP-1820 (6 pages)

–Résumé

MUNICIPAL (DROIT) — responsabilité — vente pour taxes — immeuble — absence d’avis d’imposition — personne morale — dissolution — adresse du propriétaire inconnue — adjudication — voisin — reconnaissance du droit de propriété par prescription acquisitive — recours en dommages-intérêts — appel — notion de «propriétaire» — rôle d’évaluation foncière — présomption d’exactitude du rôle — immuabilité du rôle — absence de contestation — absence de faute — absence de lien de causalité.

MUNICIPAL (DROIT) — fiscalité municipale — taxation — vente pour taxes — immeuble — absence d’avis d’imposition — personne morale — dissolution — adresse du propriétaire inconnue — adjudication — voisin — reconnaissance du droit de propriété par prescription acquisitive — recours en dommages-intérêts — appel — notion de «propriétaire» — rôle d’évaluation foncière — présomption d’exactitude du rôle — immuabilité du rôle — absence de contestation — absence de faute — absence de lien de causalité.

Appels d’un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli en partie un recours en dommages-intérêts. L’appel principal est accueilli et l’appel incident est rejeté.

En 1970, les terrains vacants en cause appartenaient à Parc Richelieu ltée. Ce n’est qu’en 2013 et chaque année par la suite jusqu’en 2018 que cette dernière a reçu un avis d’imposition de taxes municipales. Parc Richelieu ayant été dissoute en 1999 et n’ayant pas d’adresse connue, la ville appelante a envoyé, conformément à sa pratique interne, les avis d’imposition à son propre service des finances.

En 2018, la Ville a entrepris un processus de vente des lots pour non-paiement des taxes et, le 13 novembre, ceux-ci ont été adjugés à l’intimée. Avant que cette dernière ne devienne propriétaire irrévocable, les propriétaires des terrains avoisinants ont présenté des demandes afin d’être déclarés propriétaires des lots par prescription acquisitive. Dans chacune de ces instances, l’intimée a introduit une demande reconventionnelle visant à obtenir des dommages-intérêts. Les demandes des voisins ont été accueillies et ceux-ci ont été déclarés propriétaires des lots. L’intimée a poursuivi les recours à l’encontre de la Ville, lesquels ont finalement été joints en vue de la tenue de 1 seul procès.

Le juge de première instance a conclu que la Ville avait commis une faute en faisant parvenir les avis d’imposition à Parc Richelieu plutôt qu’aux voisins, qui étaient en réalité les propriétaires des lots. Celle-ci a été condamnée à verser 68 766 $ à l’intimée.

Décision
Le juge a adopté une définition de «propriétaire» qui, dans le contexte de l’imposition, de la perception et du recouvrement des taxes, ne tient pas compte de la nuance que la Cour a retenue dans l’affaire Boisbriand (Ville de) c. Cordia Ltd. (C.A., 2000-11-09), SOQUIJ AZ-50080642, J.E. 2000-2204, [2000] R.J.Q. 2863, [2000] R.D.I. 578 (rés.). Il a plutôt privilégié une interprétation — également rejetée dans cet arrêt — selon laquelle, peu importe qui figure sur le rôle, la vente pour non-paiement de taxes ne peut être valide que lorsqu’elle est exercée à l’encontre du véritable propriétaire.

En espèce, la Ville n’a commis aucune faute en envoyant les avis d’imposition à Parc Richelieu, dont le nom figurait sur le rôle d’évaluation foncière, lequel avait été constitué bien avant que les voisins ne cherchent à faire reconnaître leurs droits. Non seulement le rôle est présumé valide, mais il n’a jamais été contesté. Dans ces circonstances, la Ville n’avait aucune obligation de mener une enquête pour déterminer si le rôle d’évaluation foncière était exact et elle ne saurait être tenue responsable d’avoir envoyé les avis d’imposition à la propriétaire inscrite, Parc Richelieu, même si celle-ci avait été dissoute.

Au surplus, la Ville n’est pas responsable du fait que la propriété des terrains a été acquise par les voisins et, contrairement à ce qu’a conclu le juge, c’est pour cette raison — et non compte tenu d’une faute de la Ville — que l’intimée «n’a pas pu acquérir un bon et valable titre de propriété sur les lots adjugés en sa faveur». Il est aussi important de souligner que cette dernière a choisi de ne pas demander l’annulation de la vente pour non-paiement de taxes, ce qui aurait pu lui permettre d’obtenir le remboursement du prix de vente.

Instance précédente : Juge Jacques G. Bouchard, C.S., Québec, 200-17-030764-203 et 200-17-030338-198, 2024-06-25, 2024 QCCS 4300, SOQUIJ AZ-52075109.

Réf. ant : (C.S., 2024-06-25), 2024 QCCS 4300, SOQUIJ AZ-52075109.

Le texte intégral de la décision est disponible ici