Vices cachés : l’importance d’agir en temps opportun et avec prudence et diligence

Par Sophie Lecomte, avocate

Par Sophie Lecomte
Avocate

Dans son arrêt Beaulieu c. Zoubair, 2017 QCCS 96, la Cour supérieure se prononce sur un recours
en irrecevabilité en matière de vice caché.

La Cour nous rappelle le leimotiv devant gouverner toute
transaction immobilière : l’acheteur doit faire preuve de prudence et de
diligence, sous peine de déchéance de la protection contre les vices cachés qui
lui est offerte par le régime légal de garantie de la qualité du Code civil du Québec.

L’avis de dénonciation écrit et le
délai d’action sont de rigueur.

Faits 
                                                                                                      
Le 10 avril 2010, les
Demanderesses ont procédé à une inspection préachat de l’immeuble en litige.
Elles ont alors noté la présence de fissures et d’humidité.

Le 28 juin 2010, les
Demanderesses ont acquis l’immeuble sans autre expertise.

Le 14 juillet 2010,
les Demanderesses ont envoyé un avis de dénonciation au Défendeur pour des problèmes
d’infiltration d’eau sur l’immeuble.

Le 13 septembre 2010,
le Défendeur a accepté de payer la somme de 1 388,36 $, soit le montant demandé
dans la lettre de dénonciation.

À l’hiver 2011 et à
l’été 2012, les Demanderesses ont réalisé des rénovations majeures sur
l’immeuble. Et, à l’hiver 2013, de nouvelles inondations au sous-sol de
l’immeuble ont causé de gros dégâts, nécessitant pour les Demanderesses d’effectuer
d’autres travaux majeurs.

Ce n’est qu’en 2015
que les Demanderesses ont envoyé une lettre de mise en demeure au Défendeur
pour les problèmes d’infiltration d’eau survenus après le 14 juillet 2010, l’enjoignant
de retenir les services d’un expert pour faire effectuer les travaux découlant
des vices cachés et de payer la somme de 125 000 $ à titre de
dommages.

Le 20 octobre 2016, les Demanderesses ont intenté un recours contre le
Défendeur.

Au soutien de leur
recours en irrecevabilité, le Défendeur soutient que le recours des
Demanderesses est prescrit et que la dénonciation a été faite trop tardivement.

Qu’en est-il?

Décision et analyse

La Cour supérieure
nous rappelle que, pour disposer de l’irrecevabilité, le Tribunal doit tenir les
faits allégués comme avérés et prendre en compte les pièces produites au
soutien du recours.

La Cour d’appel dans son arrêt Bohémier
c. Barreau du Québec, 2012 QCCA
308 a posé les principes juridiques qui gouvernent les recours en
irrecevabilité, soit:

[20] La
Cour d’appel a précisé les principes juridiques liés à l’irrecevabilité :

– les allégations de la requête
introductive d’instance sont tenues pour avérées, ce qui comprend les pièces
produites à son soutien;

– seuls les faits allégués doivent être
tenus pour avérés et non pas leur qualification par le demandeur;

– le Tribunal n’a pas à décider des
chances de succès du demandeur ni du bien-fondé des faits allégués. Il
appartient au juge du fond de décider, après avoir entendu la preuve et les
plaidoiries, si les allégations ont été prouvées;

– le Tribunal doit déclarer l’action
recevable si les allégations de la requête introductive d’instance sont
susceptibles de donner éventuellement ouverture aux conclusions recherchées;

– la requête en irrecevabilité n’a pas
pour but de décider avant procès des prétentions légales des parties. Son seul
but est de juger si les conditions de la procédure sont solidaires des faits
allégués, ce qui nécessite un examen explicite, mais également implicite du
droit invoqué;

– on ne peut rejeter une requête en
irrecevabilité sous prétexte qu’elle soulève des questions complexes;

– en matière d’irrecevabilité, un
principe de prudence s’applique. Dans l’incertitude, il faut éviter de mettre
fin prématurément à un procès;

– en cas de doute, il faut laisser au
demandeur la chance d’être entendu au fond.

En l’espèce, l’action est-elle prescrite?

La Cour supérieure répond par la positive à cette question.

L’article 2925 C.c.Q. est très clair à l’effet qu’une action dont le délai n’est pas
autrement fixé se prescrit par trois ans. Précisant que, lorsque le préjudice
se manifeste graduellement ou tardivement, le délai court à compter du jour où
il se manifeste pour la première fois.

 [26] L’auteur Pierre Martineau s’exprime comme suit :

« On tient que le
droit d’action prend naissance dès que le dommage se manifeste de façon
appréciable. Le point de départ de la prescription est donc le moment où la
victime subit un préjudice réel et certain alors que tous les éléments du
dommage sont réunis. Du moment que les dommages ont pu être constatés, et
évalués, la victime est en mesure d’intenter action même si elle ne connaît pas
toute l’étendue des dommages lesquels sont susceptibles de s’aggraver.»

(Nous soulignons)

En l’espèce, la Cour arrive à la
conclusion qu’il ne fait aucun doute que le dommage s’est manifesté dès le mois
de juillet 2010. Cette position étant confortée par l’envoi de l’avis de
dénonciation écrit par les Demanderesses le 14 juillet 2010.

Tout d’abord, le Tribunal met en
exergue le comportement négligent des Demanderesses :

[29] Les demandeurs auraient
pu et dû, dès lors procéder à une expertise plus approfondie, ce qu’ils n’ont
fait que 5 ans plus tard.

[30] Il est bien établi en
jurisprudence que l’acheteur doit procéder avec prudence et diligence en
ce qui a tait à ce qu’il prétend être un vice caché.

(Nous soulignons)

La Cour nous rappelle que tout
acheteur doit faire preuve de prudence et de diligence.  En effet, le but de l’inspection préachat est
de les sensibiliser. Ici, les Demanderesses auraient dû procéder à une
expertise de l’immeuble plus poussée puisque
l’inspecteur préachat avait fait état de la présence de fissures et d’humidité.

Ensuite, la Cour met en
corrélation les problèmes décelés à l’époque de l’envoi de l’avis de dénonciation
en juillet 2010 avec ceux qui se sont manifestés par la suite à l’hiver 2011, à l’été 2012 et à l’hiver 2013, puisqu’ils
sont de même nature.

Il ne fait aucun doute que le
point de départ de la prescription est celui de l’avis de dénonciation.

[33] Tous les problèmes
décelés à l’époque des premières mises en demeure et ceux qui se sont
manifestés par la suite sont de même nature. Ils sont tous reliés à
l’étanchéité des fondations. Le fait que certains de ces  les problèmes se
soient manifestés plus tard ne permet pas de croire qu’ils justifient le report
du départ du délai de prescription. Nous en traiterons lors de l’examen de la
dénonciation.

En conclusion, sur la
question de la prescription :  

[34] Les demandeurs n’ont pas agi
en temps opportun.

[35] Ils ne peuvent invoquer leur
propre turpitude.

[36] L’action intentée en
2015 est prescrite.

(Nous soulignons)

En l’espèce, la
dénonciation a-t-elle été tardive?

La Cour répond par la
positive.

Même s’il est clair pour le Tribunal que les Demanderesses sont forclos
puisque l’action est prescrite, elle insiste pour toucher la question de la
dénonciation préalable en pareil cas.

En effet, l’acceptation
des conditions de la première mise en demeure par le Défendeur en 2010, qui a alors
payé la somme de 1 388,36 $, emportait annulation de la dénonciation.

Par conséquent, avant d’entreprendre des rénovations majeures, les
Demanderesses auraient dû dénoncer les nouveaux vices apparus au Défendeur, ce dernier
étant justifié à penser que les problèmes étaient résolus.

La dénonciation écrite au vendeur à la découverte d’un vice caché a trois
objectifs principaux, soit permettre au vendeur de (1) constater l’existence du
vice, (2) constater l’étendue des dommages et (3) faire les travaux correctifs
à ses frais.

En conclusion sur la question de la dénonciation tardive :

[38] Suite à la réception de
la première mise en demeure, le défendeur a accepté de verser le montant exigé.
Ce faisant, il était justifié de penser que le litige était réglé.

[39] Sans avoir avisé le
défendeur, les demandeurs ont procédé à des rénovations majeures.

[40] Dans les
circonstances l’absence de dénonciation doit être considérée comme fatale.

(Nous soulignons)

La décision est disponible ici.