par
SOQUIJ
Intelligence juridique
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21 Sep 2012

Fiscalité municipale : Étant donné que le bail portant sur des terrains prévoyait que les loyers versés seraient, en cas de la levée de l’option d’achat prévu au contrat, intégralement appliqués au prix de vente, la contrepartie fournie pour ce transfert de propriété n’est pas de 1 000 000 $, tel qu’il est déclaré dans l’acte de vente, mais plutôt de 2 944 000 $, comme l’indique le bail.

Par SOQUIJ, Intelligence juridique

2012EXP-3291

Intitulé :  Boisbriand (Ville de) c.
Carrière St-Eustache ltée, 2012 QCCQ 6668

Juridiction :  Cour du Québec, Chambre civile
(C.Q.), Terrebonne (Saint-Jérôme), 700-22-022094-105

Décision de :  Juge Jimmy Vallée
Date :  23 août 2012

Références :  SOQUIJ AZ-50891832,
2012EXP-3291, J.E. 2012-1763 (14 pages). Retenu pour publication dans le
recueil [2012] R.J.Q.

Résumé

MUNICIPAL
(DROIT) — fiscalité municipale — taxation — droits sur les mutations
immobilières — avant-contrat — bail commercial — terrain — option d’achat —
levée de l’option — loyer constituant un acompte sur le prix de vente —
délivrance et prise de possession — présomption légale — interprétation de
l’article 1710 C.C.Q. — intention des parties — notion temporelle —
interprétation de «contrepartie» et de «contrepartie fournie» — Loi concernant les droits sur les
mutations immobilières
— jugement déclaratoire.

INTERPRÉTATION
DES LOIS — intention du législateur — Loi concernant les droits sur les mutations immobilières.

VENTE
— offre, promesse et autres accords préalables — immeuble — terrain —
avant-contrat — bail commercial — option d’achat — levée de l’option — loyer
constituant un acompte sur le prix de vente — délivrance et prise de possession
— présomption légale — interprétation de l’article 1710 C.C.Q. — intention des
parties — calcul des droits de mutation.

LOUAGE
DE CHOSES — bail commercial — divers — terrain — option d’achat — levée de
l’option — loyer constituant un acompte sur le prix de vente — délivrance et
prise de possession — présomption légale — interprétation de l’article 1710
C.C.Q. — intention des parties — notion temporelle — interprétation de
«contrepartie» — Loi
concernant les droits sur les mutations immobilières
— jugement déclaratoire.

Requête
en jugement déclaratoire et en réclamation de droits de mutation
(19 526 $). Accueillie.

Le
16 septembre 1998, la fiducie défenderesse a loué trois lots à la
défenderesse Carrière St-Eustache ltée. Le bail prévoyait que la Fiducie
consentait en faveur de la locataire, au cours du terme du contrat et de son
renouvellement, priorité et préférence d’acheter ces immeubles pour la somme de
2 944 000 $, de laquelle seraient alors déduits tous les loyers
payés à compter du 1er octobre 1998. Le 11 octobre 2007,
Carrière a levé l’option d’achat. L’acte de vente indique que le prix de vente
est de un million de dollars. La demanderesse a conclu que la contrepartie
fournie pour ce transfert n’est pas celle stipulée dans ce contrat mais bien
celle inscrite au bail. Elle a donc délivré un avis de droits de mutation de
42 660 $ plutôt que de 23 133 $. Invoquant l’article 1711
du Code civil du Québec (C.C.Q.), la demanderesse prétend que les sommes versées pendant les
neuf années qu’a duré le bail constituent un acompte sur le prix de vente. Pour
sa part, Carrière a payé la somme de 23 133 $, et elle prétend qu’il
s’agit de la seule pouvant être réclamée par la demanderesse, mis à part le
solde de 19 526 $ sous protêt. Elle soutient que lorsque la
délivrance et la prise de possession ont une autre raison d’être que la vente,
en l’occurrence une location, la présomption édictée à l’article 1710 C.C.Q. ne
trouve pas application.

Décision
Le bail contient une option d’achat. Il s’agit d’un avant-contrat qui ne
produira ses effets qu’au moment de la «levée de l’option» par le bénéficiaire
de la promesse unilatérale de vendre (art. 1396 al. 2 C.C.Q.). Par
ailleurs, la présomption prévue à l’article 1710 C.C.Q. est inapplicable si la
prise de possession résulte non pas d’une vente mais d’un louage préalable à
celle-ci. À la lumière du bail, l’intention des parties n’a jamais été de
conclure une vente dès ce moment. Carrière a pris possession de l’immeuble en
1998 non pas à titre de propriétaire, mais à titre de locataire. La levée par
cette dernière de son option a fait naître une promesse dès lors bilatérale, en
vertu de laquelle la Fiducie s’engageait à lui vendre les terrains au prix de 2 944 000 $.
Quant au calcul des droits sur les mutations de ces immeubles, en 1976, lors de
l’adoption de la Loi
autorisant les municipalités à percevoir un droit sur les mutations
immobilières
, l’intention du législateur était
d’augmenter les revenus des municipalités pour contrecarrer la baisse des
compensations de toutes sortes venant du gouvernement provincial. Ce dernier
n’a pas voulu limiter la valeur de la contrepartie en numéraire à ce qui
transite au moment même du transfert de propriété. La notion temporelle n’a
donc pas d’incidence sur l’inclusion ou non d’un montant à titre de
contrepartie. Or, le terme «contrepartie» est défini comme étant un échange,
une compensation, un équilibre. En l’espèce, il s’agit de ce qui est remis en
échange de la propriété de l’immeuble, l’équilibre entre les prestations.
Ainsi, il n’est pas uniquement question de la somme déboursée au moment de la
vente, mais bien de la contrepartie fournie en échange d’un titre de propriété.
Quant à la notion de «contrepartie fournie», il s’agit de l’ensemble des
éléments de contrepartie qui ont réellement transité en échange du transfert de
propriété. Les dictionnaires généraux font référence à la notion d’«échange»
lorsqu’il est question de «contrepartie». Il s’agit donc alors du montant
réellement déboursé par l’acheteur en échange du titre de propriété. Dans ces
circonstances, les sommes payées durant la location des lots et déduites du
prix de vente convenu forment, avec le solde payé au moment du transfert, la
contrepartie fournie, soit 2 944 000 $.

 

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