par
M. George Yeryomin
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16 Juin 2020

Un cas particulier de servitudes contraire à l’ordre public

Par M. George Yeryomin, étudiant à l’Université McGill et Amélie Lemay, avocate

George Yeryomin, étudiant en droit à l’Université McGill 


Amélie Lemay, avocate, Chambre de la sécurité
financière

 

Dans la décision Nadeau c. Habitations Jeandami
inc.
, 2019 QCCS 5273, le propriétaire d’un fonds désire faire radier des
servitudes par jugement déclaratoire, incluant une qui serait ouvertement
discriminatoire.

La décision de la Cour supérieure soulève trois questions
clarifiant le statut du régime actuel gouvernant les servitudes : 

1) Pour des servitudes
créées à l’époque du Code civil du Bas-Canada (ci-après C.c.B.-C.), et
dont on veut demander la radiation à l’époque du Code civil du Québec (ci-après
C.c.Q.), quel droit est applicable :

(a) pour qualifier ces
servitudes
(b) pour déterminer si on
peut les radier ?

2) Les servitudes
interdisant l’aliénation ou le louage d’un immeuble aux juifs, conclues avant
l’adoption de la Charte québécoise des droits et libertés, sont-elles
contraires à l’ordre public et si oui, cela suffit-il pour les radier ?

3) Les servitudes de
restriction de commerce et de résidence, telles que rédigées, sont-elles
réelles ou personnelles ?

Contexte

En 1965 et 1966 respectivement, deux lots de terre ont
été vendus. Lors de la vente, les deux ont été grevé des servitudes
suivantes :

« 1.- L’acquéreur ou ses représentants ne pourront
exploiter sur ledit lot aucun commerce d’aucun genre;

2.- L’acquéreur et ses représentants ne pourront disposer
ou louer ledit lot à des personnes de race juive;

3.- L’acquéreur et ses représentants ne pourront ériger
sur ledit lot plus d’une résidence, cette résidence devra posséder une
superficie de plancher d’au moins mille cinquante-six pieds, être construite à
une distance d’au moins quinze pieds anglais de la rue de façade et des
résidences érigées sur les lots voisins; » (par. 11)

Dans l’un des deux lots, les servitudes (1) et (2) furent
jumelées en une seule servitude.

Puisque le propriétaire actuel veut les vendre à une
compagnie qui planifie construire des condominiums sur le terrain, il désire
radier ces servitudes, car elles mettraient la vente des immeubles à construire
en péril par les restrictions qui s’avéreraient inconciliables avec le projet
de l’acheteur.

Décision

1) Le droit applicable

a) La qualification des servitudes en cause

En application de la Loi
sur l’application de la réforme du Code civil
(ci-arès la Loi), la
Cour en arrive à la conclusion que pour des servitudes imposées au temps du
C.c.B.-C, leur nature (sont-elles réelles ou personnelles), ainsi que les
règles supplétives pour caractériser l’étendue des droits et obligations des
parties découlant d’une clause de servitude, sont définies par les dispositions
du C.c.B.-C. (par. 40-43).

b) La radiation des servitudes en cause

                          
i.         
Conditions d’extinction
La Loi établit que
le droit actuel s’applique pour déterminer les conditions d’extinction des
obligations. Donc pour déterminer les causes de radiation des servitudes, c’est
le C.c.Q. qui s’applique (par. 44).

                         
ii.         
Ordre public
Pour la question d’ordre
public, il y a deux enjeux. D’abord, comme la stipulation d’une condition
possiblement contraire à l’ordre public relève de la création d’une situation
juridique antérieure, le C.c.B.-C. s’applique pour déterminer si la
servitude interdisant l’aliénation et le louage du fonds aux juifs était
contraire à l’ordre public à l’époque (par. 45). Ensuite, le droit actuel régit
les situations juridiques en cours et leurs effets. Puisque les servitudes
visant les juifs produisent encore des effets juridiques, le C.c.Q. s’applique
pour déterminer si elles répugnent à l’ordre public sous le régime actuel (par.
51).

2) Les servitudes
interdisant l’aliénation ou le louage d’un immeuble aux juifs sont-elles contraires
à l’ordre public et si oui, cela suffit-il pour les radier ?

Le Tribunal conclut que les
servitudes interdisant l’aliénation ou le louage du fonds aux juifs ont toujours
été contraires à l’ordre public. Elles ne pouvaient donc pas être valides à
l’époque de leur établissement, dû à l’art. 545 C.c.B.-C. (interdiction
d’établir des servitudes contraires à l’ordre public), mais surtout dû aux
effets juridiques qu’elles produisent encore, en vertu de l’art. 9 C.c.Q. (interdiction
générale de déroger à l’ordre public), car elles contreviennent aux chartes des
droits et libertés provinciale et fédérale. Le Tribunal détermine donc qu’il
est juste de demander leur radiation (par. 49-52) et accorde finalement
celles-ci.

3) Les servitudes de
restriction de commerce et de résidence, telles que rédigées, sont-elles
réelles ou personnelles ?

En ce qui a trait à la
qualification des servitudes, selon le régime du C.c.B.-C., le Tribunal réfère
à la doctrine et établit la différence entre servitudes réelles et
personnelles (par. 55-56). Dans le cas présent, la différence est d’intérêt
capital pour le demandeur. En effet, une servitude personnelle, étant au profit
d’une personne déterminée, est temporaire et si elle n’est pas établie pour un
temps définit, s’éteint avec le décès du titulaire. Une servitude réelle, étant
établie au profit d’un fonds, est perpétuelle (par. 60).

On distingue les deux
types de servitude en déterminant si la servitude bénéficie directement une personne
ou un fonds (le propriétaire de celui-ci n’en bénéficiant qu’indirectement).
Les conditions pour une servitude réelle sont les suivantes : (1) présence
de deux fonds de terre (2) appartenant à deux propriétaires différents (3) qui
sont voisins ; (4) la servitude consiste en un avantage pour l’un des fonds
(5) elle oblige le propriétaire du fonds asservi à souffrir ou ne pas faire
quelque chose, et (6) elle est de sa nature perpétuelle (par. 63).

Dans le présent cas, les
servitudes ont l’apparence de servitudes réelles (par. 71), car les actes de
servitude sont clairs sur le fait qu’elles sont établies sur un fond servant au
profit d’un fond dominant, obligeant le propriétaire « à ne pas faire
quelque chose », c.-à-d. ne pas exploiter de commerce et ne pas construire
de résidence qui ne respecte pas les conditions de la clause (par. 65, 67). De
plus, le Tribunal mentionne aussi que « l’absence d’indication quant au
caractère perpétuel de la servitude n’est pas déterminante pour les fins de [l’]analyse,
puisque la jurisprudence reconnait qu’une servitude réelle est, de par sa
nature, perpétuelle » (par. 70). Les servitudes en cause sont donc
qualifiées de réelles (par. 71).

Puisqu’il n’y a pas
d’ambiguïté sur l’intention commune des parties lors de l’établissement de la
servitude, il n’y a pas lieu d’appliquer la règle d’interprétation restrictive
de l’acte de servitude en faveur du fonds servant pour qualifier ces servitudes
de personnelles (pour ainsi leur enlever le caractère perpétuel) (par. 73-75).

Étant des servitudes
réelles et puisqu’aucune des cinq conditions d’extinction telles qu’établies à
l’art. 1191 C.c.Q. n’est applicables en l’espèce, leur radiation ne peut être
obtenue. En effet, la simple incommodité,
la désuétude ou l’inutilité ne sont pas des causes d’extinction de servitudes (par. 81-86).

Commentaire

Le présent jugement
illustre en pratique trois règles classiques de droit civil issues du droit
romain.

D’abord, le fait que le
C.c.Q. ne s’applique qu’aux situations juridiques créées ou en train d’être
créées lors de son entrée en vigueur nous rappelle la maxime suivante, qui nous
vient d’un rescrit des empereurs Théodose et Valentinien: « Leges et
constitutiones futuris certum est dare formam negotiis, non ad facta præterita
revocari, nisi nominatim etiam de præterito tempore adhuc pendentibus negotiis
cautum sit 
» (Il est sans doute que les lois et les édits s’appliquent
aux affaires futures, et n’ont pas d’effet rétroactif, à moins qu’il n’y ait une
mention expresse pour le passé dans le contexte d’affaires encore pendantes)
(Code Justinien 1.14.7).

Ensuite,
le fait que les servitudes soient déclarées contraires à l’ordre public met
également en pratique le principe énoncé par Papinien : « ius
publicum privatorum pactis mutari non potest
 » (Le droit public ne
peut être modifié par conventions entre individus) (Digeste 2.14.38). Par
contre, le fait qu’elles aient pu rester en vigueur pendant une cinquantaine
d’années nous enseigne qu’en pratique, cette maxime a été contournée. En effet,
elles contrevenaient à l’ordre public même sous le régime du C.c.B.-C qui était
en vigueur lorsqu’elles furent établies.

Finalement,
la possibilité d’établir une servitude réelle qui semble inutile pour le fonds
dominant (surtout si cela contraste avec sa grande incommodité pour le fonds
servant) est confirmée par Labéon, tel que rapporté par Justinien dans la loi
suivante (Digeste 8.1.19) : « Ei fundo, quem quis vendat,
servitutem imponi, et si non utilis sit, posse existimo 
» (Je
crois possible imposer une servitude, quoiqu’elle ne soit point utile, à un
fonds que l’on vend). Cela est possible tant que la servitude, par sa nature, offre
de façon objective, un avantage au fonds dominant (cf. A Fabroto, dir, Cuiacii
opera
[Œuvres de Cujas], t 7, Naples, 1722 aux p 399–400 (commentaire de
Cujas sur les lois 8.1.15 et 8.1.19 du Digeste)).

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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