Copropriété divise : rappel aux membres du conseil d’administration de leurs obligations d’agir de bonne foi et de veiller au déploiement judicieux des ressources du Syndicat

Par Sophie Lecomte, avocate

Dans une décision récente : Syndicat des copropriétaires Les Fontaines (37-39) c. Zadourian, 2021 QCCS 5101, la Cour supérieure rappelle aux membres du conseil d’administration d’un syndicat de copropriété qu’ils ont l’obligation d’agir de bonne foi et de veiller au déploiement judicieux des ressources du Syndicat.

Contexte

La défenderesse a utilisé, entre 2004 et 2008, un espace de stationnement qu’elle croyait avoir acheté du développeur de l’immeuble où elle habite. Or, en 2008, le Syndicat s’est rendu compte que l’espace était en réalité constitué de deux lots et qu’il était propriétaire de la moitié du stationnement utilisé par la défenderesse.

Pour régulariser la situation, les administrateurs du conseil d’administration de l’époque ont signé une entente avec la défenderesse pour lui permettre de continuer de se stationner dans son espace en contrepartie de l’engagement qu’elle paierait l’ensemble des coûts associés à l’espace appartenant au Syndicat.

En 2016, un nouveau conseil d’administration du Syndicat est entré en fonction et a adopté une résolution pour résilier l’entente. Vu le refus de la défenderesse d’accepter cette résolution, certains administrateurs ont commencé à mener une campagne d’intimidation à son encontre pour la forcer à acheter l’espace de stationnement.

Le Syndicat a finalement décidé de déposer une demande devant la Cour supérieure visant à déclarer l’entente nulle et à confirmer son droit de propriété sur l’espace de stationnement.

Décision et analyse

La Cour supérieure souligne que la décision initiale, prise par le Syndicat en 2008, de conclure une entente avec la défenderesse était « une solution sage et raisonnable à un problème créé par le développeur immobilier » (par. 4).

Le juge souligne ici l’importance, pour le conseil d’administration, de veiller au déploiement judicieux des ressources du Syndicat. En effet, l’espace de stationnement de la défenderesse et l’espace appartenant au Syndicat ne sont pas assez larges pour accommoder deux voitures l’une à côté de l’autre.

Même si la Cour reconnait qu’elle ne peut ordonner au Syndicat d’attribuer à la défenderesse un droit réel sur le lot puisque cette décision revient à l’Assemblée des copropriétaires conformément au Code civil du Québec, elle donne clairement au Syndicat le chemin qu’il devra prendre en déclarant que les options qui s’offrent à lui « sont limitées compte tenu que les deux espaces ne peuvent être utilisés en même temps comme espace de stationnement » (par. 58).

La Cour souligne l’obligation de bonne foi qui s’impose aux membres du conseil d’administration en vertu du Code civil du Québec. Les administrateurs devront veiller à l’intérêt de tous les copropriétaires et ne pas user des ressources du Syndicat abusivement.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.