Sommaire de la Cour d’appel : Roma Capital inc. c. Intact Compagnie d’assurance, 2023 QCCA 307

Par SOQUIJ, Intelligence juridique

ASSURANCE : Les termes de la clause de garantie hypothécaire primant celle d’exclusion pour le vandalisme, l’assureur ne peut opposer à la créancière hypothécaire le fait que le vandalisme ayant causé l’incendie de l’immeuble en cause a eu lieu pendant que celui-ci était vacant pour refuser de l’indemniser

2023EXP-673 ***

Juridiction : Cour d’appel (C.A.), Montréal

Intitulé : Roma Capital inc. c. Intact Compagnie d’assurance, 2023 QCCA 307

Décision de : Juges Marie-Josée Hogue et Michel Beaupré; Peter Kalichman (diss.)

Date : 7 mars 2023

Références : SOQUIJ AZ-51920380, 2023EXP-673 (20 pages)

–Résumé

ASSURANCE — assurance de biens — incendie — immeuble vacant — avenant — autorisation de l’assureur — étendue de la couverture — clause de garantie hypothécaire — interprétation de l’article 2485 C.C.Q. — cause de l’incendie — clause d’exclusion — vandalisme — ambiguïté — interprétation restrictive — créancier hypothécaire — contrat distinct — inopposabilité — droit à l’indemnité.

CONTRAT — interprétation — interprétation restrictive — contrat d’assurance — assurance de biens — étendue de la couverture — ambiguïté — clause d’exclusion.

Appels d’un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une demande en réclamation d’une indemnité d’assurance et une demande reconventionnelle. Appel principal accueilli et appel incident rejeté, avec dissidence.

Le 20 février 2017, l’appelante a accordé à l’intimée incidente, Mireault, un prêt hypothécaire de 220 000 $ en vue de l’achat d’un immeuble. La compagnie d’assurances intimée a délivré une police couvrant celui-ci et son contenu dans laquelle l’appelante est désignée en tant que créancière hypothécaire et qui comprend une clause de garantie hypothécaire standard. Celle-ci énonce que: «Ne sont pas opposables aux créanciers hypothécaires, les actes, négligences ou déclarations des propriétaires […], notamment en ce qui concerne […] la vacance […].» Puisque l’assurée Mireault prévoyait entreprendre des rénovations à l’immeuble, l’assureur l’a autorisée à le laisser vacant pendant 1 an. Un avenant à cet effet a été incorporé à la police. Dans la nuit du 16 mai 2017, l’immeuble a été détruit par un incendie. L’assureur a refusé d’indemniser l’assurée et l’appelante.

Le juge de première instance a conclu que l’incendie avait été causé par un geste intentionnel et fautif. Il a déterminé qu’il s’agissait d’un acte de vandalisme, ce qui entraînait l’application d’une exclusion prévue à cet effet dans la police d’assurance et que cette exclusion était opposable à l’appelante.

Décision

M^me la juge Hogue, à l’opinion de laquelle souscrit le juge Beaupré: Il est bien établi que les conditions prévues à une police d’assurance qui sont incompatibles avec la clause de garantie hypothécaire qu’elle comporte, y compris les exceptions qui y sont énoncées, sont inopposables au créancier hypothécaire. Une clause de garantie hypothécaire constitue en effet un contrat distinct liant un assureur et un créancier hypothécaire auquel elle procure une couverture plus large et, comme elle le stipule, ses dispositions priment celles prévues à la police d’assurance, y compris les avenants.

En l’espèce, rien ne justifie de distinguer l’exclusion relative aux sinistres survenant pendant une vacance de plus de 30 jours de celle liée à du vandalisme ayant lieu pendant une vacance. L’exception dans les 2 cas découle du fait que l’immeuble est vacant. Or, la décision du propriétaire de l’immeuble de laisser celui-ci vacant est nécessairement un «acte du propriétaire en ce qui concerne la vacance». Puisque la condition sine qua non à remplir pour que l’exclusion relative au vandalisme s’applique est que l’assuré a laissé l’immeuble vacant, l’assureur qui invoque cette exclusion se trouve donc à opposer au créancier hypothécaire, en l’occurrence l’appelante, un acte de l’assuré qui concerne la vacance. Les termes de la clause de garantie hypothécaire ayant préséance, l’assureur en l’espèce ne peut donc opposer à cette dernière le fait que le vandalisme a eu lieu pendant que l’immeuble était vacant pour refuser de l’indemniser. Quant à l’indemnité d’assurance à laquelle l’appelante a droit, elle est fixée à 156 800 $.

M. le juge Kalichman, dissident: Le fait que le vandalisme ait eu lieu alors que l’immeuble était vacant importe peu. L’exclusion en cas de vandalisme n’entre tout simplement pas en conflit avec les termes de la clause de garantie hypothécaire. Par conséquent, le juge n’a pas commis d’erreur en retenant que l’exception liée au vandalisme pouvait être opposée à l’appelante.

Instance précédente : Juge François P. Dupras, C.S., Beauharnois (Salaberry-de-Valleyfield), 760-11-007845-213, 2022-02-11, 2022 QCCS 756, SOQUIJ AZ-51834710.

Réf. ant : Juge Pierre Nollet, C.S., Joliette, 705-17-007818-170 et 705-17-008749-192, 2020-11-16, 2020 QCCS 5177, SOQUIJ AZ-51924482.

Le texte intégral de la décision est disponible ici